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三巽集团二次递表背后：中小房企破产潮之下的骨感现实与千亿幻象( 二 )


而正是从2017年开始 ， 三巽集团开启了土储扩张计划 ， 土地储备从2016年的110万平方米增加至2020年的400万平方米 ， 其中安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5% 。 同期 ， 项目数量也由2017年的11个增加至2020年的36个 。 三巽集团目前拥有的36个开发项目处于不同阶段 ， 共覆盖三个省的九个城市 ， 包括安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜阳、安庆及宿州、山东省的泰安及江苏省的南京 。
三巽集团二次递表背后：中小房企破产潮之下的骨感现实与千亿幻象
本文插图
资料来源：招股书
和大多数中小房企依靠高杠杆驱动增长一样 ， 三巽集团在连续3年土储规模不断扩充的同时 ， 债务规模也在水涨船高 。
数据显示 ， 2017-2019年 ， 三巽集团未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.09亿元及17.57亿元；与此同时 ， 高扩张下三巽集团的经营活动所用现金流量净额已常年为负 ， 2017-2019年分别为-4.84亿元、-4.21亿元和-19.13亿元；同期借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3% ， 远超6%-7%左右的行业平均融资利率水平；在资产负债率方面 ， 三巽集团也由2017年的132.6%上升至2019年的204% 。 另有数据显示 ， 截至2019年底 ， 三巽集团的账面现金为2.86亿元 ， 未偿还借款却有17.57亿元 。
如果说融资成本是房企的盾 ， 合适的融资利率可以让房企在扩张时更加游刃有余 ， 那么销售规模就是房企的矛 。 而遗憾的是 ， 三巽集团一方面要面临融资成本居高不下 ， 另一方面则要面临销售目标的落空 。
2018年 ， 三巽集团销售额突破百亿 ， 同年将总部迁往上海 。 在乔迁仪式上 ， 三巽集团董事长钱堃宣布 ， 2019年三巽集团销售目标将剑指300亿元 。 但结果却是 ， 三巽集团在2019年的全口径金额仅为91.2亿元 ， 排在全行业的167位（克而瑞数据） 。
回望当年 ， 实现百亿销售规模的三巽集团可谓意气风发 ， 不仅将2019年销售目标设定为300亿元 ， 还提出将在5年内（2023年内）实现千亿目标 。 面对媒体询问实现千亿元销售规模的底气时 ， 三巽集团董事长钱堃回复道：
人总要有点梦想的 ， 制定了目标才有奋斗的方向 。
只是三巽集团的步子迈的或许有些大 。 克而瑞数据显示 ， 截至2019年末全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家 。 如此看来 ， 三巽集团的千亿目标同样有很大可能将成为幻想 。
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区域性房企枷锁难摆脱 ，
高杠杆蒙眼狂奔何时休？
如果深究三巽集团增长乏力的原因 ， 或许还要落脚在土地储备上——三巽集团土地储备过于集中 ， 且只重仓少数三四线城市 。
数据显示 ， 三巽集团近九成项目位于安徽省 ， 包括省会合肥市及三、四线城市亳州、滁州、安庆、宿州等地 ， 山东和江苏各占4.7%和5.5% 。 其中亳州单个地级市土储占比竟达41.6% ， 滁州占比19.7% ， 两者相加占到总土储逾六成 。 这些数据说明 ， 将集团总部迁至上海、急于改头换面的三巽集团在本质上仍是一个区域性房企 。
三巽集团二次递表背后：中小房企破产潮之下的骨感现实与千亿幻象
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资料来源：招股书
与一二线相比 ， 三四线市场更容易受到区域政策、需求等多重因素的影响 ， 对房企去化影响较大 。 随着三四线棚改红利的退坡 ， 与聚焦一二线和强三线的其他房企相比 ， 三巽集团不占任何优势 。
或许是对自身劣势有着明确认知 ， 又或许是对之前定下的千亿目标念念不忘 ， 三巽集团在招股书中表示将对业务做出进一步扩展 ， 提高在安徽的市场地位 ， 同时计划布局杭州、宁波、无锡等长三角城市 ， 并拓展粵港澳大湾区、武汉、郑州等区域及城市群 。 这或许也意味着接下来三巽集团的扩张势头可能会更加迅猛 。
2018年 ， 万科高呼“活下去”让很多人认为是杞人忧天 。 没想到仅一年后 ， 一语成谶 ， 一众房企在生死边缘挣扎 。 前段时间召开的年度业绩会上 ， 不少房企直言将在今年更加注重高质量增长——降杠杆、少拿地、现金为王 。


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