实地实地地产赴港IPO：现金流逐年减少 净负债率高企
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财联社（广州 ， 采访人员 陈业）讯 ， 5月20日晚 ， 粤系房企实地地产发展有限公司（以下简称"实地地产"） ， 正式向港交所递交了招股书 。 而该公司实控人张量为富力地产（02777.HK）联席董事长兼总裁张力的独子 。
成立于2006年的实地地产 ， 依靠位于广州黄埔区域的"实地常春藤"项目打开市场 ， 而后逐步开启规模扩张之路 。
从实地地产招股书披露的数据来看 ， 这是一家规模中等的房企 。 招股书显示 ， 截至2020年3月31日 ， 实地地产项目遍及14个省份或直辖市的25个城市 ， 合共持有37个处于不同发展阶段的项目 ， 总建筑面积1430万平方米 。
该公司绝大部分收益来自于物业销售 。 2017年、2018年及2019年 ， 其总收益分别为38.70亿元、63.72亿元、83.23亿元 ， 年复合增长率为46.6%；税前利润分别为4.14亿元、13.43亿元、17.06亿元 ， 年复合增长率达102.9% 。
招股书披露 ， 2017年-2019年 ， 实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%；净利率分别为8.4%、13.3%及9.1% 。 由此可见 ， 该公司2019年净利率相比2018年下滑幅度较为明显 。
【实地实地地产赴港IPO：现金流逐年减少 净负债率高企】"现在市场估值不高" ， 国泰君安一位分析师告诉财联社采访人员 ， 疫情阴霾下 ， 目前并非上市良机 。 而实地地产之所以选择现在递交招股书 ， 主要还是销售受到疫情影响 ， 资金压力有所加剧 ， 上市一定程度上会缓解其资金压力 ， 同时也能为日后融资开辟渠道 。
"对于谋求在港上市的房企 ， 即使可以达到上市的业绩要求 ， 但是在房地产市场并不乐观的现状下 ， 如何吸引足够数量的投资者是个难题 。 "58安居客房产研究院首席分析师张波曾表示 。
翻阅实地地产的招股书不难发现 ， 这家处于规模爬坡期的房企 ， 近三年经营活动现金流量净额虽为正 ， 但却逐年减少 ， 且减少幅度较大 。 2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元 。 一般情况下 ， 经营活动产生的净现金流越大 ， 企业承受风险的能力越强 。
此外 ， 与其他上市前谋求规模快速扩张的房企类似 ， 近几年实地地产净负债率高企 。 招股书显示 ， 该公司2017年净资产负债率为38.09倍 ， 2018年为5.33倍 ， 2019年降至2.25倍 ， 但仍高于行业平均水平 。
截至2020年3月31日 ， 实地地产即期的银行及其他借款的本金额为43.55亿元 。 其中 ， 须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.69亿元 ， 一年内或于要求时偿还的其他借款为19.18亿元 。 而截至2019年末 ， 该公司现金及现金等价物为20.39亿元 。
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