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4月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数

摘要：随着基础设施领域公募REITs试点的深入 ， 相信商业资产公募REITs之路愈加清晰 ， 未来行业发展将迎来新的动力 。
4月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数
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观点指数4月消费政策频出 ， 商业地产回暖加速 ， 多数企业对商业地产的中长期发展还是持乐观态度 ， 并继续保持原定的拓展规划 。
另一方面 ， 不少商业地产企业开始尝试CMBS融资渠道 ， 月内两次刷新CMBS历史最低利率 ， 也显示了资本市场对商业地产的积极态度 。
大宗交易方面 ， 北京上海仍属于大宗交易市场热度中心 ， 成交均超50亿元 ， 业态多以写字楼为主 。
政策层面 ， 新发布的《基础设施REITs试点通知》 ， 拉开了国内基础设施领域公募REITs试点的序幕 。 公募REITs对于资金回收期长的基础设施资产来说是有效的融资工具 ， 能有效盘活存量资产 ， 实现轻资产运营 ， 降低企业杠杆 。
对于商业资产来说亦然 ， 随着基础设施领域公募REITs试点的深入 ， 相信商业资产公募REITs之路愈加清晰 ， 未来行业发展将迎来新的动力 。
光大安石摘得桂冠 ， 中信资本联手顺丰布局物流
4月 ， 光大安石凭借资产管理上的规模优势 ， 以及月度积极动作 ， 摘得“4月中国商业地产资产管理创新力排行”首位 ， 中信资本和华润资本紧随其后 ， 获得榜眼和探花 。
月内 ， 光大安石与泽京集团签约 ， 标志着第19座大融城正式进驻重庆 。 2009年 ， 光大安石拿下重庆观音桥现代广场 ， 并打造第一座大融城 。 这座大融城是光大安石商业地产资产管理能力的试水 ， 与此同时 ， 也充分发挥了其资产证券化能力 ， 带来了可观的收益 。
2016年 ， 光大安石充分借鉴了国际REITs及国内资产证券化产品的经验 ， 开创了“PERE+REITs模式”先河 ， 重庆观音桥大融城REITs成功实现退出 ， 也为其他大融城实现资产退出提供了范本 。
获得榜眼的中信资本 ， 自2005年创立首个地产基金以来 ， 通过中信集团的资源优势成功在国内资产管理及投资市场站稳了脚跟 。 同时也与国内龙头地产如万科、印力等保持着紧密的合作关系 。
今年2月14日 ， 中信资本与顺丰签署了合作备忘录 ， 共同设立物流基金用于投资物流地产项目 ， 首个基金目标募资规模计划为3-4亿美金；同月底 ， 中信资本领头完成了对顺丰3亿美元的融资 。
中信资本联合顺丰布局物流地产并非首例 ， 早在2017年 ， 万科联合多家资本收购普洛斯 ， 发展全球物流地产板块 。 在收购普洛斯之前 ， 万科旗下万纬物流地产已逐渐布局全国三大经济圈 ， 并与顺丰速运签署战略合作协议 ， 在物流仓储等方面寻求合作 。
电商成为购物主流的今天 ， 对物流仓储 ， 尤其是恒温、冷链等高质量仓储的需求加速上升 。 中信资本联手顺丰探索物流地产领域 ， 前有熟悉物流行业的顺丰领路 ， 后有中信资本对基金的掌控来分散投资风险 ， 强强联合 ， 不失为一个明智的选择 。
龙头商业拓展规划不变 ， CMBS融资利率连创新低
4月商业地产开始恢复发展状态 ， 多数企业对商业地产的中长期发展还是持乐观态度 ， 并继续保持原定的拓展规划 。
凯德集团第十座来福士 ， 即上海北外滩来福士仍预计2020年内开业 ， 这也是上海的第三座 。 宝龙、大悦城、龙湖等均计划2020年开放多个商业地产项目 ， 对商业地产行业来说无疑是一剂强心针 。
4月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数
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来源：公开资料、观点指数整理
4月 ， 不少商业地产企业进行CMBS融资 ， 与前几月相比明显热情走高 。 其中 ， 发行规模最大的为金融街资产支持专项计划 ， 发行规模为80亿元 ， 产品利率还创下国内CMBS历史最低发行利率 ， 仅为2.8% 。
不过仅仅10天不到 ， 上海金茂的“中信证券-金茂中化大厦资产支持专项计划”就再次刷新了历史最低纪录 ， 其优先A1级的票面利率仅为2.65% ， 全场认购倍数达3.8倍 。
而以深圳京基瑞吉酒店为底层资产的“中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划”也创下了国内酒店类资产证券化产品发行的历史最低利率 ， 该产品发行规模31.58亿元 ， 优先A级票面利率仅为4.5% 。
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【4月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数】来源：观点指数整理
CMBS受投资者追捧 ， 票面利率持续走低 ， 这无疑释放出一个重要信号 ， 显示了业界对商业地产还是保持积极乐观态度 。
相比其他融资方式 ， CMBS的优势主要在于融资期限较长、流动性高、不涉及所得税和土地增值税等 ， 最重要的是还款来源均为商业地产租金产生的未来现金流 。
尽管受到新冠肺炎这一不可抗力影响 ， 商业物业第一季度现金流持续吃紧 ， 但国内商业开始回暖 ， 而且有各地政府出台的消费券等政策刺激 ， 商业地产复苏指日可待 。
大宗交易方面 ， 据观点指数统计 ， 4月大宗交易主要集中在北京、上海两地 ， 业态多以写字楼为主 。 对比第一季度 ， 北京上海仍处于大宗交易市场热度中心 ， 成交超50亿元 。
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来源：观点指数整理
基础设施REITs试点启幕 ， 商业地产暂未涉及
4月30日 ， 证监会和发改委联合发布《基础设施REITs试点通知》 ， 标志公募REITs试点正式启动 。
根据通知内容 ， 基础设施REITs的领域主要聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等 ， 而针对适配性很高的商业地产还暂未涉及 。
REITs是有效盘活存量资产 ， 实现轻资产运营 ， 降低企业杠杆的融资手段 ， 具有流动性高、收益稳定、风险低的优势 ， 能满足疫情后加大基础设施建设的需要 ， 对于资金回收期长的传统基建来说是有效实现再投资的重要融资工具 。
而针对5G、IDC等新基建 ， REITs更能提供风口上的助力 ， 驱动行业发展壮大 。
由于新基建尚处于起步阶段 ， 市场尚未铺开 ， 再加上前期基础性投资十分巨大 ， 因此对盈利造成较大冲击 ， 更别说进行市场快速扩张 。 而此次REITs的出台为新基建提供了一个高效的融资平台 ， 帮助企业打开局面 ， 促进行业的良性竞争 。
结合国外经验来看 ， IDC是非常适合做成REITs产品的地产项目 。 Equinix作为全球最大的IDC企业 ， 受益于2014年进行REIT转型 ， 近5年机柜数量持续大幅增长 ， 收益和规模均有持续提升 ， 收入增幅始终在10%以上 ， 高峰期接近40% 。
而首家在亚洲上市的吉宝DCREIT ， 自2014年上市后 ， 近5年来租户数量上涨79.4% ， 2015-2018年间总收入复合增长率19.7% ， 2019年综合收益率达到59.8% ， 成为新加坡2019年回报率最高的REIT 。
类比Equinix ， 同处于全球十大数据中心公司的中国电信、中国联通尽管尚没有REITs助力 ， 其体量也不可小觑 。
随着互联网5G时代、云计算的发展 ， 数据中心作为基础设施的需求将越来越大 ， 特别疫情期间促进了线上服务、办公、文娱等需求的爆发性增长 ， 让更多企业、消费者认识到数据中心的重要性 。
如今REITs试点终于启动 ， 相信会带来国内数据中心市场的新一轮增长 ， 也会给传统地产行业带来全新思考 。
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