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杨光华：今年武汉最“后浪”的地方

后浪 ， 是相对于前浪存在的 。他们可以是一代人、一代企业 ， 也可以是一片区域 。武汉楼市 ， 一直在玩“萝卜蹲”游戏 。 光谷蹲完 ， 临空港蹲 。 临空港蹲完 ， 阳逻蹲 。 阳逻蹲完 ， 江夏蹲 。 江夏蹲完 ， 哪里蹲？回顾过去两年 ， 2018年的光谷 ， 2019年的临空港、阳逻与江夏 ， 都是当年热点“后浪”板块 。 这些板块热在新项目多 ， 项目之间的竞争激烈 ， 拥有市场上的强势话语权 。 而相比之下 ， 其他区域则默默无闻 ， 或是个别楼盘出众 。再往前一些年 ， 盘龙城、金银湖、白沙洲、四新、花山、则更古董级“前浪” 。 今年武汉的最“后浪”的板块 ， 在哪里？这直接影响到市场趋势与置业方向 。01先说结论 ， 光谷、临空港之后 ， 今年最“后浪”的板块在经开区 。 三者是武汉的三大国家级产业中心 ， 也是武汉未来的发展动力所在 。2019年武汉土地供应的三大区域是光谷、临空港与经开区 。 谈到经开区 ， 人们还停留在它的“前浪”印象 。 比如 ， 东风雪铁龙、东风本田 ， 千亿级的车都、国内汽车零部件生产基地、看演唱会的武汉体育中心等 。经开区的版图规划 ， 一路往南 ， 最远覆盖到汉南 。 汉南曾经是远郊很风光的区域 。 今年 ， 经开区的主角是 ， 传统经开与汉南之间的地理中心 ， 一座智慧生态城 。这座智慧生态城 ， 将是今年武汉楼市最热的“后浪”板块 。 这座新城 ， 之于经开区 ， 犹如当年的光谷中心城 ， 之于光谷 。还记得 ， 当年说光谷要外迁到光谷中心城 ， 光谷中心城是光谷的中心 ， 很多人都不相信 。 如今 ， 再说它是光谷的政务中心、商业中心 ， 很少有人质疑 。智慧生态城 ， 就是经开区的未来中心 。 这里有国家级的智能网联车基地 ， 也就是无人车、智能汽车等下一代汽车 ， 将在这里诞生 。去年军运会期间 ， 武汉智能网联汽车创新中心、华为智能网联汽车、中移智行5G研发、中电数字产业基地、东风电驱动生产及研发中心、T3出行华中区域总部、京东云“互联网+”数字经济华中研发和产业化基地等40多个重大项目落户 ， 签约总投资金额达到1090亿元 。同一天 ， 国家智能网联汽车(武汉)测试示范区正式揭牌 ， 百度、海梁科技、深兰科技拿到全球首张自动驾驶商用牌照 。其次是生态 。 经开生态名片龙灵山、通顺河等原生态自然资源 ， 是长江经济带上的一颗明珠 。 相比其他新城 ， 这里的原生态保存最好 。从规划上看 ， 这里有产城融合、政务中心、文体中心、青年公寓、写字楼集群 ， 以及各种公园配套 。 在武汉的南部 ， 一座重量级的新城 ， 正拔地而起 。这座智慧生态城的战略地位 ， 不亚于长江新城 。 未来武汉的城市格局中 ， 北有长江新城 ， 南有智慧生态城 。02今年将是智慧生态城的爆发元年 。这座新城有近90平方公里的规模 ， 是光谷中心城近3倍的规模 。 它像一片生长在长江边的“绿叶” 。比我们嗅觉更灵敏的 ， 就是开发商 。 两三年前 ， 有开发商就扎根于此 。 截至目前 ， 佳兆业、融创、北辰、武汉地产集团、新港、金发等企业深耕于此 ， 而今年三四季度 ， 一些新项目将集中入市 。对于我们来说 ， 一个全新的区域 ， 找到核心地段 ， 就是发现投资机会 。 从区域规划图上 ， 找到政务中心、文体与医疗的中心 ， 就是找到区域未来的核心 。在智慧生态城的地图上 ， 有这么一块区域 ， 它的三分之一是未来的政务中心 ， 三分之一是区域级的公园 ， 三分之一是智慧居住区 。 这里就是智慧生态城的核心区 。 预计两年后初具规模 ， 预计5年完全建成 。该区域与智慧生态城生态中心“龙灵山公园”和产业中心“国家级智能网联示范区” ， 形成核心区“黄金三角”关系图 。再谈谈当前的房价 。 经开区的传统中心区域 ， 房价1.4w－2w ， 有个别项目的二手房价格破2w 。 而汉南的价格 ， 偏刚需 ， 7800-9500 。 智慧生态城 ， 在两者中间的地理位置 ， 武汉四环周边的房价 ， 阳逻、盘龙城与江夏均已破万元 ， 该片区可称得上限购区域价值洼地 。从武汉的发展趋势与人口量级上看 ， 当三环外饱和时 ， 很快就进入武汉的四环时代 。 前不久 ， 武汉南四环江夏段建成通车 ， 与此前通车的西四环经开段、东四环光谷段连成一线 ， 目前北四环、东四环一小段正在建设 。在武汉四环版图上 ， 智慧生态城则是武汉西四环的价值洼地 。03找到智慧生态城的核心区后 ， 再挑选最有价值的项目 。 在核心区的“黄金三角”上 ， 2公里生活圈竟然能找到约400万方的极致都市绿肺 ， 包含龙灵山公园、川江池公园和长河河堤公园 。龙灵山公园 ， 是一片2.9平方公里的城市“ 绿肺” ， 规模相当于9个中山公园 。 这个五一小长假 ， 这里成为武汉人的短途游目的地 。 公园内种植了近6万平方米芝樱花海 ， 规模堪称全国之最 。 公园内绿道长达13公里 ， 市民可以赏花、徒步、骑行、露营 。川江池公园 ， 则是智慧生态城之心 。 占地千亩 ， 湖水清澈见底 ， 公园规划艺术、植物、科普、文化、儿童园艺和游乐等六大场馆 。 相当于是一座汉口中山公园 ， 加上高配版武汉青少年宫 。在通顺河的河堤上 ， 将有一座河堤公园 。 在湿地公园里的河堤栈道上 ， 晨练、散步与观景 。 这里将是一座漫步休闲公园 。三公园的配置 ， 使得智慧生态城核心区 ， 变成区域“绿心” 。 以前 ， 经开区的居民周末游 ， 在汤湖公园、后官湖公园 。 未来 ， 他们将转移到智慧生态城的这三座公园 。佳兆业滨江新城 ， 像生长在这三座公园之中的智慧社区 ， 在阳台上 ， 绿色尽收眼底 ， 远处的高山流水 ， 近处的蜿蜒河道 。该项目将为武汉带来全新“未来都市生活观” 。 买房置业一如选择生活 ，择址观——选择城市发展名片 ， 与繁华面对面；生活观—— 三重公园美景 ， 呼吸纯净鲜氧；优居观——定制级公园美宅 ， 社区邻里处处是欢笑 。这样的核心区真正让公园美宅成为公园资产 。 这样的生活三观 ， 让这片“后浪”奔涌 。而项目开发商佳兆业是国内房企30强 ， 城市更新第一品牌房企 ， 注重建筑品质和工艺 ， 其产品备受武汉市场好评 。而这次 ， 佳兆业与经开区智慧生态城共“城长” ， 项目容积率低至2.5 ， 户型面积约92-117平米 ， 多层洋房约125平米 。 预计5月该项目营销中心将开放 。［后记］前浪与后浪 ， 考验的是智慧与格局 。少数人永远是后浪 ， 多数人则一直是前浪 。 在多数人还未觉醒之前 ， 提前找到新趋势 ， 并完成布局 ， 接下来就是躺赢 。买房更是如此 。 从光谷中心城到临空港新城 ， 再到智慧生态城 ， 每次先找到风口 ， 找到合适的项目 ， 然后买入长期持有 。同时 ， 智慧生态城是武汉车都副城范围 ， 并不是“郊区” ， 也是武汉经开区的新中心 。 100多万元的总预算 ， 买武汉副城的一套房子 ， 这可能是最后的一波机会 。在楼市里 ， 欲长期成为后浪 ， 则每次都要找对后浪板块 。 北长江新城 ， 南智慧生态城 。 这是未来10年武汉的大趋势 。跟对趋势 ， 买对板块与项目 ， 就永远是后浪 。文｜杨光华（地产写字人）


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