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经济日报“老破小”改造提速多方受惠( 二 )


国务院常务会议特别强调 ， 按照居民意愿 ， 重点改造完善配套设施 ， 提升社区养老、托育等公共服务水平 。 这意味着新一轮老旧小区改造更关注民生“痛点” 。
除了硬件 ， 老旧小区还存在软件上的不足 。 一些小区改造完成后 ， 由于缺乏有效管理 ， 时间一长又回到了以前的状态 。 “老旧小区在软件方面面临的可持续性问题更大 。 ”刘璐说 ， 很多老旧小区没有物业用房 ， 也不收取物业费 ， 要持续地提供类似新建小区那样的物业服务比较困难 。
谢逸枫建议 ， 老旧小区改造后 ， 要聘请物业公司管理 ， 同时要引入一系列智能系统化管理体系 ， 也可以发动业主成立自治的物业组织 。
“试点城市的实践证明 ， 城镇老旧小区改造花钱不多 ， 惠及面广 ， 不仅帮助居民改善了基本居住条件 ， 切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感 ， 也是扩大投资激发内需的重要举措 。 ”黄艳说 。
核心问题是“资金难”
2015年12月份 ， 中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造 。 2017年底 ， 住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点 。 2019年 ， 各地改造城镇老旧小区1.9万个 ， 涉及居民352万户 。
老旧小区改造并非政府“独唱” ， 要创新体制机制 ， 吸引各种力量参与“大合唱” ， 其中最核心的问题就是“资金难” 。
“老旧小区改造首先要解决资金问题 ， 仅靠地方财政补贴 ， 老旧小区改造很难成功 。 ”谢逸枫说 。
与棚户区改造相比 ， 旧房改造推动难度较大 ， 部分改造项目需要老百姓出钱 ， 且改造后获得的直接经济收益不大 。 招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示 ， 偏低的收益率水平加大了旧改项目融资难度 ， 主要项目内容难以获得收益 。
国务院常务会议明确 ， 各地要统筹负责 ， 建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制 。 黄艳透露 ， 2019年以来 ， 有关部门一直在推动地方创新改造方式和资金筹措机制 ， 采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金 。
以河北省为例 ， 改造资金主要来源于市、县两级财政 ， 约112.3亿元 ， 占比87%；市政专营单位、居民个人可筹集、小区原产权单位分别约为6.5亿元、5.6亿元和5.2亿元 ， 占比为5%、4%和4% 。
“可根据情况 ， 将政府投入资金和居民资金合理划分 。 政府投入资金可以更偏向于小区公共空间和公共基础设施的投入 。 ”刘璐说 。
谢逸枫建议 ， 可以考虑引入第三方资金 ， 通过银行低息贷款形式借贷给房企 ， 为参与改造的房企寻找有效、可复制盈利模式 ， 从而实现良性循环；也可以考虑引入民间资本 ， 包括保险、信托资金等 。
【经济日报“老破小”改造提速多方受惠】黄艳表示 ， 下一步 ， 住建部将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制 ， 运用市场化方式吸引社会力量参与 。
目前 ， 中央尚未出台明确政策 。 业内人士认为 ， 老旧小区改造专项债可能是重要工具 。 此前 ， 财政部副部长许宏才表示 ， 将适当优化投向、适当扩大专项债券使用范围 ， 增加城镇老旧小区改造领域 。
专家预计 ， 随着各类社会资本导入 ， 老旧小区改造节奏会加快 ， 尤其是部分开发商可转型为老旧小区改造商 。 （采访人员 王轶辰）
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