每年光利息就要还4000亿！这50家开发商有息负债逼近6万亿
把握好规模和负债的平衡 ， 是房企的一项终极课题 。
不融资 ， 则难以实现规模扩张；一旦出现资金链紧张 ， 则会让企业深陷泥潭 ， 甚至不得不断臂求生 。
南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企2019年的负债情况 ， 50家头部房企有息负债规模总计超58000亿 。 按照7%的平均融资成本来计算 ， 每年要还的利息超过4000亿 。
其中有房企负债最高直逼8000亿 ， 而50家房企中仅有8家的有息负债同比下降 。
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6家房企有息负债超2000亿
在房企负债表中 ， 房企的总负债中包含预收的购房款 ， 并不能直接体现企业的负债情况 。 房企的有息负债 ， 即企业负债当中需要支付利息的债务 ， 更能体现房企真实的负债水平 。
据南都大数据研究院统计 ， 截止2019年末 ， 有息负债超过2000亿的房企有6家 ， 恒大以高达7999亿的负债规模高居榜首 ， 其次为碧桂园、融创、绿地、保利、万科 ， 这6家有息负债规模占50家房企负债总和的近40% 。
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事实上 ， 近几年恒大有息负债一直远远超过同一阵营的龙头房企 。 不过截止2019年底 ， 恒大手持现金达到2288亿元 ， 同比增长了13.7%；近3亿平方米的土地储备在房企中也位列第一（碧桂园统计口径改变 ， 无数据） 。
恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布 ， “从2020年 ， 恒大开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
按照恒大“降负债”的规划 ， 未来三年要降4500亿负债 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 ， 负债率达到行业中低水平 。
再来看碧桂园 ， 碧桂园有息负债总额约为3696亿元 ， 需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元 ， 占总有息负债的31% 。 财报显示 ， 现金短债比是衡量房企偿债压力的一个重要指标 ， 现金短债比越高 ， 偿债压力越小 。 以2683.5亿元可动用现金余额计算 ， 现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍 。
总体来看 ， 万科的财务政策也是稳健的 。 2019年万科有息负债为2578.5亿 ， 货币资金为1661.9亿 ， 净资产为2705亿 ， 计算得出净负债率33.87% ， 远低于行业平均水平 。
超四成房企负债集中在500亿-1000亿
有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有11家 ， 代表房企有富力、中海、华夏幸福、龙湖、招商蛇口、华润、世茂、首开、佳兆业、阳光城、旭辉 。
近几年 ， 一直饱受高负债压力的富力 ， 在2019年的负债总额达到3475.27亿元 ， 资产负债率达到81.33% ， 净负债率高达198.9% 。 从债务类型看 ， 有息负债达1971.4亿元 ， 其中一年内到期债务为622.7亿元 ， 远远大于富力的现金余额384.4亿元 。 业界评论认为 ， 重仓酒店资产使得富力面临巨大的压力 。
这一区间销售规模最小的是佳兆业 ， 有息负债却超千亿 。 过去几年 ， 佳兆业一直努力在降低自己的负债 ， 改善流动性 。 2019年的债务结构得以优化 ， 1年内到期的占27% ， 1-2年内到期的占22% ， 2-5年内到期的占49% ， 5年以上的占2% 。 同时 ， 佳兆业手握现金370亿 ， 较2018年年底增长了61% ， 可以覆盖短期到期债务 。
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有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家 ， 代表房企有雅居乐、金茂、泰禾、奥园、绿城、金地、新城、荣盛、时代等 。
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