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疫情下还在抢房子，楼市小阳春归来？

疫情下还在抢房子 ， 楼市小阳春归来？原创 中国新闻周刊其实老百姓购买力受限降低还房贷成本及遏制炒房正当时！楼市小阳春又归来 。 自3月中下旬至今 ， 我国楼市成交逐步恢复 ， 多地交易量环比出现大幅上升的势头 ， 部分城市的交易量甚至超过了去年同期 。在疫情之下 ， 不仅有人抢豪宅、抢学区房 ， 日前更是传出广州一个93年的后浪持有400栋楼 ， 相比之下 ， 我们对房子的焦虑和渴望似乎更胜以前 。 这究竟是为何？楼市有所异动中国楼市好不好 ， 一半要看上半年的小阳春成色 。 尤其是在新冠肺炎疫情打乱了楼市供应周期的背景下 ， 自3月至5月 ， 这段楼市周期对于市场显然十分重要 。 不过 ， 与我国整体经济和居民收入大幅降低不同的是 ， 自3月份开始 ， 我国楼市呈现一些异动 ， 各类抢房现象时有发生 。3月中下旬以来 ， 我国房地产的多个板块即开始轮动 。 首先是刚需盘获得积极认筹 ， 北京、成都等地一些总价不高的住宅项目入市后成交活跃 ， 个别楼盘开盘即认购数百套 。进入3月底4月初 ， 部分改善型豪宅遭到抢购 。 4月13日 ， 上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹 ， 认筹就要600万 ， 最便宜的房子也要1700万起步 ， 项目均价高达111983元/平方米 ， 最终吸引了多人排队抢房 。进入5月初 ， 更多样性的需求开始入市 ， 在学区房政策刺激之下 ， 学区房项目量价一起水涨船高 。 在五一期间 ， 位于北京西城区宏庙小学学区房单日最高成交量达到近10套 ， 其中在5月4日到5日两天 ， 北京西城丰汇园成交了3套千万元级老破小学区房 ， 最高单价超过25万元/平方米 。从整个4月来看 ， 一二三线城市成交环比普遍大幅上涨 。 其中 ， 北上广深四个一线城市环比上涨45.4% ， 上海一手房成交面积环比上涨近六成；监测的二三线城市成交量环比上涨也整体超过40% ， 其中 ， 温州、东莞等成交环比涨幅超80% 。 此外 ， 深圳等地一手房成交同比出现了上涨 。随着三四月份楼市的逐步复苏 ， 房企的吸金能力大幅提升 。 克而瑞数据显示 ， TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元 ， 较3月环比上升17.2% ， 较去年4月同比转正 。 其中 ， 恒大4月实现销售652.1亿 ， 同比增长11.6% ， 销售面积713万平方米 ， 同比增长28.5%；碧桂园实现权益销售金额490.0亿元 ， 较2019年4月同比增加3.76% ， 权益销售面积约589万平方米 ， 同比增加16.07% 。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示 ， 深圳、东莞等部分城市当前房价较快上涨属于结构性上涨 ， 并未出现区域性房地产热 。 同时 ， 多数城市房价与交易在受疫情冲击后都基本恢复 ， 房价总体稳中略升 ， 也未出现市场衰退 。从一季度来看 ， 我们收入出现了下滑 ， 钱袋子受到了一定影响 ， 然而 ， 我们为何却在逆势大举抢房？明面上家庭净资产近300万元实则购房能力受限从市场因素来看 ， 央行的一份调查报告 ， 或许能揭开谜底 。中国人民银行调查统计司于2019年10月中下旬在全国30个省区市对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查 ， 这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一 。这份调查报告显示 ， 我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元；其中 ， 城镇居民家庭净资产均值为289万元 。 从这份数据来看 ， 参照2019年我国统计公报的数据 ， 即我国城镇常住人口84843万人 ， 按家庭人均3人来计算 ， 则我国仅城镇居民家庭总资产已高达899万亿元 ， 城镇居民家庭总体净资产已高达817万亿元 。而最近的一份调查数据显示 ， 全美国家庭净资产平均值为69.21万美元（490万元） ， 而按照同样的家庭结构来看 ， 则美国家庭总体净资产高达506万亿元 ， 即我国城镇居民家庭总体净资产已比美国家庭总体净资产高出300万亿元 。对此 ， 盘古智库高级研究员江瀚告诉中国新闻周刊 ， 这令人难以信服 ， 这种户均家庭资产、户均家庭净资产是平均数概念 ， 很容易受到调查范围等影响 ， 最终导致数据失真 ， 如果一个1000亿元资产的家庭和一个家庭资产为零的两个家庭一平均 ， 则这两个家庭平均资产高达500亿元 ， 这种调查很容易拉高整体数据 ， 这意味着 ， 对于房地产市场而言 ， 我们实际上并没有这么强大的经济水平和购买实力 。与此同时 ， 在央行的调查中 ， 我国城镇居民家庭资产以实物资产为主 ， 住房占比近七成 ， 住房拥有率达到96.0%；金融资产占比较低 ， 仅为20.4% 。 这进一步表明 ， 我国城镇居民的流动资产占比低 ， 可以动用买房的流动资产并不太高 ， 而且我国住房自有率已经达到较高的水平 ， 市场空间受限 。更加值得注意的是 ， 在央行的调查中 ， 我国城镇居民家庭负债参与率较高 ， 为56.5% ， 且家庭负债结构相对单一 ， 负债来源以银行贷款为主 ， 房贷是家庭负债的主要构成 ， 占家庭总负债的75.9% 。 市场分析人士对此表示 ， 从家庭负债率来看 ， 居民为偿还房贷承受着很大成本 ， 住房已成为很多家庭的不可承受之重 。降低老百姓还房贷成本及遏制炒房正当时尽管如此 ， 人们对房地产的焦虑和热情似乎有些难挡 。 即使在疫情之中 ， 相比于发消费券还是发钱 ， 抢房似乎成为了更受关注的话题 ， 实际的房地产市场交易也进一步印证了这一点 。未来 ， 这一趋势似乎难以改变 。 央行2020年第一季度城镇储户问卷调查报告显示 ， 被问及未来3个月准备增加支出的项目时 ， 居民依然对购房有所钟情 。 在所有选项中 ， 购房高居第三 ， 选择比例为19.2% 。“在疫情冲击及宽松货币环境的背景下 ， 短期局部上涨或下跌的风险将并存 。 如果没有严厉的管控措施 ， 深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨 ， 并传导至其它一二线城市 。 但是 ， 如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差 ， 一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续 ， 最终‘高开低走’的风险变大；三四线城市房价很难出现全局性上涨” ， 邹琳华对此建议 ， 进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施 ， 因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件；加强信贷资金用途管控 ， 严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场 。事实上 ， 在房住不炒的背景下 ， 加强楼市政策监管 ， 尤其是在金融端从严监管 ， 取得了不错的效果 。近期 ， 随着投机投资性资金进入深圳楼市 ， 尤其是部分银行资金可能变相流入楼市 ， 深圳楼市遭遇到一波抢房潮 ， 部分豪宅项目借机炒作 ， 走量十分可观 。 不过 ， 随着深圳住建部门和金融部门陆续出手 ， 深圳一手房的成交量又由之前的日均二三百套降至百套以内 。邹琳华表示 ， 当前还应考虑减轻老百姓的房贷还贷负担 。 如通过降低LPR等措施 ， 及时有效降低居民家庭短期还款负担 ， 临时性对存量房贷利率进行向下重新定价 ， 同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施 。江瀚认为 ， 当前楼市购买力的释放能持续多久值得观察 ， 对于后市量价 ， 大概率会以稳为主 。


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