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这一次，又是远洋

在汉口 ， 半小时 ， 卖掉271套房子 。这是今年武汉楼市的首个2w＋单盘成交记录 。5月30日上午10点 ， 远洋心汉口三期—“远洋万和四季”1号楼线上开盘 。推出的312套房源 ， 半小时成交271套 ， 成交金额近7亿元 。开盘首日去化率约87% ， 创下武汉5月单价2w+项目的销售纪录 ， 成为武汉2w＋改善项目复苏第一盘 。这个项目半小时卖出了项目所在区一个月的新房总量 。 5月1日－31日 ， 江汉区新房成交网签274套 。截至6月1日 ， 该项目累计销售289套 。015月份的武汉楼市 ， 冰火两重天 。疫情之后 ， 很多家庭的收入受到冲击 ， 买房计划搁置 。 同时 ， 房价上涨的预期突然转向 ， 很多买房人开始犹豫不决 。最终的结果是 ， 很多项目售楼部门庭冷落 ， 来电来访跌入谷底 。 除少数豪宅项目外 ， 其他在售项目均遇冷 。“最近 ， 网上各种涨价 ， 我开始看房 ， ”在汉口一家房产网站上班的王素静说 ， 昨天 ， 她看到远洋万和四季卖了271套 ， 赶到售楼部认筹了一套 。5月份 ， 武汉2w＋的项目开盘 ， 首日去化率10%左右 ， 最高40％ 。从事房产数据研究的王素静给出了一组数据：江汉某3w＋项目 ， 开盘首日去化率22% ， 洪山一2.45w项目 ， 去化率10%；硚口2.1w项目 ， 一口气推出336套 ， 去化率40％ ， 属于较好水平；汉阳某2.28w项目 ， 去化率17% 。事实上 ， 从2019年开始 ， 单价2万多项目开盘 ， 推盘200套以上的 ， 没有一个“日光” 。 王素静说 ， 武汉单价2万多项目并不好卖 。 而远洋心汉口 ， 是一个例外 。它的备案价格较之前上涨2365元 。 当前 ， 武汉市场上的备案价 ， 多与此前价格持平 ， 或微涨400-600元 。 除武汉天地外 ， 武汉涨价最多的就是远洋心汉口 。熊市之下 ， 推盘的节奏往往是50-100套 ， 分批加推 。 这样能控制好销售节奏 ， 还能制造出热销 。 而远洋一口气推了312套房源 。在哀鸿遍野的市场里 ， 远洋的底气在哪里？02这一次 ， 远洋万和四季 ， 开盘均价22365元 。人们买远洋万和四季 ， 其实也是在买CBD板块4w＋预期 。如果把汉口分成三块 ， 一块是滨江豪宅板块 ， 一块是CBD板块 ， 其他都属于刚需板块 。今年5月 ， 武汉新房成交11977套 。 其中 ， 江汉成交274套 。换句话说 ， 江汉区的新房 ， 仅占武汉的2.3% 。 这个数字 ， 如果放到CBD板块 ， 更小 。 大概是 ， 武汉每卖100套房子 ， 仅1套出自CBD板块 。5月份 ， 江汉新房成交网签274套 ， 同期江岸是707套 。这组数据 ， 也能看出江汉的稀缺 ， 物以稀为贵 。 从产业的定位上看 ， CBD板块定位于“金融新中心、总部新基地” 。在CBD板块同一个区域内 ， F盘均价3.1万元 ， H盘的精装公寓 ， 均价3万元 。 即使与这两个项目相比 ， 远洋万和四季每平米有8000元以上的空间 。如果视野再扩大一点 ， 在江汉区 ， 建设大道、青年路与范湖等地 ， 多个豪宅项目 ， 都在尝试打破4w的天花板 。 一旦4w+豪宅集体入市后 ， 也将拉动CBD板块的价格预期 。在CBD板块内部 ， 还有发展空间 。 目前 ， 我们看到的CBD ， 仅开发1/3规模 ， 未来还有2/3的空间 。 随着区域内历史遗留问题的解决 ， 极有可能出现高价地入市 。 最近 ， CBD板块旁的宗关 ， 楼面地价破1.5万元 。同时 ， 华发、龙湖等两大购物中心 ， 进入开业倒计时 。 这两大商业与此前的CBD ， 将形成一个成熟的CBD商圈 。 这个商圈 ， 也将带来更多的商务人群与居住人群 。当武汉天地5w＋时 ， 在汉口一定有一个4w＋的区域 ， 这个区域最有可能的就是CBD板块 。03CBD板块的预期如此好 ， 是不是其中的2w＋项目都能卖得好？这也未必 。毕竟武汉的整体趋势是 ， 2w＋项目多处于滞销 。 即使后期CBD板块 ， 再出一个2w＋楼盘 ， 也未必能像远洋万和四季一样热销 。在区域逻辑之外 ， 成就远洋530现象的 ， 还有其产品逻辑 。首先 ， 80万方大盘价值 。如果是几栋楼的小项目 ， 开发商卖完房子就走人 ， 没有配套与运营 ， 后期价格很难再溢价 。而远洋心汉口 ， 80万方大盘 ， 5年持续开发与运营 ， 教育、生活等配套的陆续兑现 。 从最早的城中村 ， 到如今的城中城 。据了解 ， 远洋心汉口的放心食堂已开业 ， 御峰幼儿园已开业 ， 温德姆花园酒店已签约 ， 即将进场装修 。未来 ， 该项目还规划有星级酒店、社区商业、邻里中心 。 同时 ， 还有教育规划用地 。 项目周边有武汉一中、大兴路小学与红领巾小学 。纵观武汉楼市 ， 武汉天地、复地东湖国际等百万方的大盘 ， 溢价能力均高于周边小项目 。其次 ， 远洋高端产品系“万和系”的价值 。该产品系曾被评为中国房地产产品品牌10强 。 这一产品系在北京、上海等一线城市反复检验 ， 在户型设计、功能布局等方面更舒适 。 万和系 ， 成为高端精工的代名词 。在北京 ， 12年前 ， 作为万和系的开山之作 ， 远洋·万和城曾获”销量三冠王“ ， 屡创单日2亿+的销售佳绩 。 8年前 ， 远洋·万和公馆 ， 是望京区域内一线豪宅 ， 是当时采用”全套房“设计及超大面宽 。 6年前 ， 远洋·万和四季 ， 是区域内配置最高的全家庭住宅 。武汉的远洋万和四季 ， 是远洋集团在武汉的首个“万和系”高端住宅项目 。“我们很多同事都买这里 ， 离医院近 ， 价格实在 。 这里的健康理念 ， 很符合我们的生活” ， 90后女医生张秋洁说 ， 至少这里还是汉口 。 对于土生土长的汉口伢来说 ， 出了二环 ， 很难找到汉口的感觉 。第三 ， 产品的超高性价比 。武汉远洋万和四季不惜成本打造三梯四户 ， 提升了业主的舒适度、私秘性 。 周边项目多是两梯四户 。在外立面上 ， 选用材料更耐久耐脏 ， 保温与隔热性更强；项目内 ， 采用双精装入户大堂、停车库、连廊等设计；在同等总价下 ， 远洋万和四季的户型比周边项目的面积更大、功能更多 。如今的市场上 ， 买家都炼成了火眼金睛 。 他们看过的项目多 ， 更懂项目好在哪里 。 “这个房子我看过三次 ， 品质与档次 ， 与CBD三万的房子差不多 。 有些地方比别人更好 。 ”这是刚买远洋万和四季的一位“老汉口”的评价 。［后记］花更少的钱 ， 留在汉口 。所以 ， 289个家庭 ， 买入远洋万和四季 。在价格之外 ， 他们买的是区域预期与品质产品 。很多人没有看懂CBD板块 ， 至少这289个人看懂了 。这个区域发展十多年 ， 一直不温不火 。这就像烧开水一样 ， 0℃－99℃之间 ， 除了冷热 ， 没有分别 。但一旦到了100℃ ， 就会发生质变 ， 变成气态 。这个区域可能很快到达100℃的质变临界点 。文｜杨光华（地产写字人）


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