房价极限：涨跌的内在数据逻辑。
房价极限：涨跌的内在数据逻辑 。房地产开发商是一种严重依赖现金流的企业 ， 资金规模周转巨大 。1、反常为妖：他们在赌 ， 赌中央救市 。当疫情为全国的房地产建设和销售摁下暂停键时 ， 可想而知 ， 开发商的资金链压力有多大 。正常情况下：开发商理应以价换量 ， 迅速降价以换来宝贵的现金流 。 先降价者续命 ， 后降价者出局 。但现实情况和理论情况却截然相反 ， 疫情结束后 ， 全国的房价不仅没降 ， 反而略有上升 ， 个别城市甚至因为涨价迅速而上了新闻 ， 遭到了中央的严查 。但是在涨价的前提下 ， 开发商的销量不仅没有下降 ， 反而迅速上升 ， 标准的量价齐升 ， 牛市征兆 。不对啊 ， 这解释不通啊 。 疫情很明显对经济造成了重创 ， 租房市场量价齐跌 ， 租金降了 ， 租房的人还少了 ， 房价不大跌就不错了 ， 为什么还会涨？现阶段买房的人 ， 并非不知道现阶段的经济困难 。但他们在赌 ， 赌中央救市 。20年来 ， 每逢经济不行的时候 ， 中央一定出手救市 ， 救市的工具箱里 ， 第一个首选的就是房地产 。 经济越差 ， 房价越高 ， 这几乎已经成了一种经验 ， 这么做的赌徒全赢了 ， 赢的盆满钵满 。 但这一次 ， 他们可能要输了 。2、上涨极限：上海为例居民杠杆已经加到了极致 。房价的上涨 ， 有其极限 。假设全社会的中国人都疯狂的看好楼市 ， 都要倾其所有去买房 ， 你猜房价会涨到多少？以上海市为例：上海是一个特别喜欢在郊区盖房子的城市 ， 有一二十万一平米的超核心豪宅 ， 也有三四万元一平米的郊区小房 。根据上海市公布的2019年二手房成交数据 ， 其70%的房源成交 ， 总价都在300万以内 。很多经济学家都承认 ， 现阶段中国的居民杠杆已经近乎加到了极致 ， 所以我们也可以认为 ， 上海市70%的房屋成交 ， 300万元就是其总价极限 。一套总价300万元的房子代表什么？按3成首付算 ， 需要一次性拿出100万的现金 ， 然后贷款200万元 。 按30年等额本息法 ， 利率4.9%计算 ， 每个月需还月供10614元 。 如果夫妻双方有一个孩子 ， 在负担月供的前提下 ， 要维持一个体面的中产阶级生活 ， 孩子也能和同龄人一样上培优班 ， 那夫妻的月入加起来必须要达到2万左右 。 能达到这个收入水平的上海家庭 ， 并不多 ， 都算是中产精英了 。 在当前的房价水平下 ， 多一些蓝领工人还是少一些蓝领工人 ， 对上海市的房价不会有丝毫影响 ， 他们只会影响租房市场的价格 。如果985/211的学生愿意留在上海 ， 才会对上海的房价构成明显的支撑效果 。因为只有他们 ， 才大概率能够组成月入破2万的家庭 ， 也只有这样的家庭 ， 才能在上海郊区买一套房 。他们的收入不涨 ， 那房价就不会涨 。3、首付比例：上下调整购买的房价上限 。蓝领想买一套上海的房子 ， 买不起 。 白领想住市中心 ， 也买不起 。 不是不想买 ， 也不是不想买更贵的 ， 是真买不起 。每个城市都有自己的房价极限 ， 这个极限是根据自己的核心居民的月入来决定的 。如果无视自己的月入 ， 明明只能负担1万的月供 ， 非要每个月还款2万 。 那你的风险承受能力就会非常差 ， 整个中国楼市的根基都会摇摇欲坠 。 因为你这么做就赌房价会暴涨 ， 你的家庭现金流每个月都会失血1万元 。 如果你提前储备了36万现金 ， 那你最多抗36个月 。 房价3年不涨 ， 那你就崩盘了 ， 你必须卖掉自己的房子 。 你大亏特亏 ， 国家维稳楼价的压力也急剧增加 ， 闹事的人大幅增加 ， 整个社会都会动荡不安 。 国家绝对不会允许这样的事情发生 。核心居民的月入的上限决定了杠杆的上限 ， 而杠杆的上限决定了房价的上限 。想让居民的收入上涨 ， 是非常困难的一件事 ， 需要多年的努力才能缓慢见到成效 。 有没有办法简单迅速的提升房价呢？当然有 。 如果我们把首付比例从3成降低到2成 ， 同样攒够100万首付的前提下 ， 我能购买的房价上限 ， 就从300万变成了500万 。 如果银行可以降息 ， 比如房贷利率打7折 ， 那么在同样月供的前提下 ， 我的贷款总额 ， 就能从200万 ， 变成240万 。 不管哪一种 ， 都能简单便捷的拉升房价 。 在上涨预期强烈的大牛市里 ， 降低首付比例的刺激效果更明显 。 在上涨预期不强烈的横盘市里 ， 降息的刺激效果更稳妥 。 暂时没有熊市的分析归类 ， 因为我还没见过 。4、房住不炒：2018年之后是说给开发商听的 。有很多人说 ， 美国货币放水了 ， 中国也得跟着放 。一旦货币放水 ， 房价必涨 ， 因为楼市是货币的蓄水池 ， 不管央行怎么控制 ， 怎么三令五申 ， 最终货币一定会流到楼市里 。这种歪理邪说也就骗骗小孩子了 。 中国连新冠病毒的流动都可以控制 ， 怎么可能控制不了货币的流动 。 中央一句话 ， 各地方要引导房价稳步有序的下跌 。 房价立马就崩盘给你看 ， 货币会全部从楼市里流出来你信不信 。 房住不炒的意义是在不断变化的 。2018年之前 ， 房住不炒是说给百姓听的 ， 老乡莫慌 ， 房价不会涨了 。2018年之后 ， 房住不炒是说给开发商听的 ， 老总莫慌 ， 房价不会跌的 。我知道很多人在赌中央救市 ， 但我觉得没必要赌 ， 因为中央救市是有征兆的 ， 而且征兆很明显 。5、救市征兆：央行发布新政 。2008年11月1日 ， 央行发布新政 ， 个人首次购买90平以下普通住房 ， 契税下调 ， 免征印花税 ， 免征土地增值税 。首套房和改善型住房贷款利率一律7折优惠 ， 首付下调为2成 。 房价应声暴涨 ， 直接翻倍 ， 主要那个首付2成的威力太大了 。但这种上涨 ， 是一天涨到位么？并不是 ， 涨了一年才到位 ， 第一个月的涨幅没有超过10% ， 前几天更是丝毫没涨 。2015年3月30日 ， 央行发布新政 ， 二套房首付款不低于4成 ， 公积金贷款首付比例不低于两成 ， 二手房增值税从满5年免征改为满2年免征 ， 全面取消限购 。 房价又翻倍了 。 但这种上涨 ， 依然不是一天涨到位的 ， 而是花了一年多 ， 第一个月的涨幅依然很微弱 。 而二三线城市 ， 头一年的涨幅甚至几乎可以忽略不计 ， 要等一线涨到峰顶了 ， 资金被政策限制被迫溢出之后 ， 才开始慢慢上涨 。 这里面给予的缓冲时间实在太多了 ， 因为大多数中国人都是无知无觉的普通人 ， 压根不懂政策 ， 也不懂楼市 。 他们买楼根本不看什么央行政策 ， 而是要等看到房价涨了 ， 楼盘被哄抢一空 ， 才会开始行动 ， 反应实在是太慢 。 但这样的普通人 ， 数量实在太庞大 ， 庞大到他们才是购房的主力军 。。。 而上一波涨价的逻辑 ， 在于去库存 。库存高企 ， 房子太多 ， 当然要刺激刺激那些不涨不买的普通人 ， 让他们把钱掏出来买房 。6、库存高企：全国住宅去库存化周期 。2014年7月 ， 在动用了一切常规手段之后 ， 全国住宅去化周期依然缓慢攀升到了20个月左右 ， 也就是说完全停止供房 ， 库存的房子也能卖20个月 。
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