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房价极限：涨跌的内在数据逻辑。( 二 )


其中 ， 一线城市去化周期为17个月 ， 二线城市为20个月 ， 三线城市为26个月 。今天的去化周期是多少你知道么？而根据2019年11月的最新数据 ， 全国房地产行业平均去化周期仅为9.4个月 。 其中一线城市为10个月 ， 二线城市为9个月 ， 三线城市位12个月 ， 差不多只有2014数据的一半 。房价极限：涨跌的内在数据逻辑。
而根据2017年4月份 ， 住建部80号文的要求：去化周期36个月以上的城市停止供地 。 36~18个月的城市要减少供地 。 12-6个月的城市要增加供地 。 6个月以下的城市要显著增加供地 ， 且加快供地节奏 。 按这个要求 ， 全国大多数城市 ， 目前都属于住房不足 ， 要增加土地供应的阶段 ， 根本没有去库存的任何需求 。中央没有刺激楼市的任何动力 ， 但地方政府有 。7、中央意志：总公司对经济局面和社会负有无限责任 。问：国家是什么？答：国家即是（拥有武装的）总公司 。中央出台房价限制令 ， 禁止房价的一切上涨之后 ， 各地方政府依然有人频频试探中央底线 ， 连续出台短命的一日游或几日游政策 。 其中河南驻马店的案例 ， 相当典型 。 2020年2月21日 ， 驻马店市政府发布17项房地产政策 ， 其中最亮眼的 ， 就是首套房公积金购房首付比例 ， 由30%降到20% 。 我刚才分析过 ， 这10%的刺激效果 ， 那不是一般的大 ， 这个政策简直就是把房价要涨四个字写在了脑门上 。 2020年2月28日 ， 河南省政府发布通告 ， 约谈驻马店市政府主要负责同志 ， 落实“房住不炒”主体责任 ， 这项楼市刺激政策只活了短命的7天 。房价极限：涨跌的内在数据逻辑。
8、地方意志：分公司有限责任或不负责任？问：地方是什么？答：中国的地方是分公司（美国的地方是子公司） 。而分公司和子公司在社会责任上区别太大了 。而我们翻看一下驻马店市的财政记录 ， 就能发现 ， 地方政府对卖地资金的依赖有多大 。2017年 ， 驻马店市土地成交1673亩 ， 成交金额22亿元 。然后 ， 棚改开始了 。 2018年 ， 驻马店市土地成交4174亩 ， 成交金额76亿元 。2019年 ， 驻马店市土地成交1749亩 ， 成交金额50亿元 。 驻马店房价翻倍了 ， 地价自然也翻倍了 ， 而政府的卖地收入也翻倍了 。2019年7月2日 ， 驻马店拍出了地王 ， 随后土拍市场急转直下 。 2019年的前七个月 ， 驻马店市土地成交20宗 ， 后5个月却只有8宗成交 。 虽然土拍数量降低了 ， 但土地单价却翻倍了 。 按这个速度 ， 卖地的收入无论如何也不会低于2017年的22亿 。 但驻马店政府却急了 ， 土拍市场才冰冻半年 ， 就迫不及待的出台了房价刺激政策 ， 而且是放出来降首付这种大招 。 这说明对地方政府而言 ， 土拍收入只能涨 ， 不能降 。 今年卖22亿 ， 那我就花22亿 。 明年卖76亿 ， 那我就花76亿 ， 并且先给明年列一个80亿的预算 。 后年只卖了50亿 ， 急眼了 ， 我这还有30亿的财政缺口呢 ， 怎么卖地收入还不如去年 。为什么卖地的收入一定要花完 ， 为什么要按照最乐观的预估去做花钱？因为地方的领导不会做太久 ， 不可能一辈子在一个地方当一把手 。在有限的任期内 ， 赶快做出政绩来升官才是最要紧的 。 至于我的任期之后怎么样 ， 那是下一任操心 ， 与我无关 。整个中国 ， 只有中央会从长远考虑房地产 ， 因为中央没办法换地方 。 所以中央和地方的利益需求 ， 其实是冲突的 。地方政府 ， 有多少钱就花多少钱 ， 能富 ， 但是不能贫 ， 只要过上一年好日子 ， 就没办法过苦日子了 。而根据2018~2020的棚改计划 ， 驻马店市仅安置房就要建设1487万平米 。 但过去三年 ， 楼市最红火的时候 ， 驻马店总共才网签了918万平米商品房 。 未来几年陆续建成的安置房 ， 整个驻马店得卖5年才卖的完 ， 这个城市去库存压力不是一般的大 。 当然 ， 安置房要几年后才能出售 ， 棚改副作用发作的时间会延期 。 但这种情况下还要寅吃卯粮 ， 再刺激房价强行卖地 ， 真是拿下一任领导当接盘侠了 。因为各地政府只顾自己小算盘 ， 没有动力为大局考虑 。 所以近期地方上的花式表演没有任何意义 ， 小政策出来一个中央砸一个 ， 坚决不给任何试探的空间 。9、高价横盘：炒房客在和中央赌 ， 地产商在和刚需赌 。现在很多人都在赌 ， 炒房客在和中央赌 ， 地产商在和刚需赌 。救市已经救习惯了 ， 逢危必救 ， 地产商虽然心里急 ， 但表面上却云淡风轻 ， 不给刚需任何幻想的空间 ， 坚决不降价 。 所以疫情过后 ， 我们根本就没看到有什么地产商给什么实际性的优惠 。中央真的会救市么？一旦启动房地产 ， 那就是对前两年政策的全面否定 ， 千辛万苦去杠杆的效果会荡然无存 ， 一二线城市好不容易稳定下来的房产量价指标又会剧烈波动 。 房价确实会暴涨 ， 但房地产行业的生命周期会迅速结束 ， 而且是硬着陆 ， 整个社会都会动荡不安 ， 这明显不符合中央的利益 。现阶段的房价 ， 已经足够高了 ， 追求更高并不能带来更多的利益 ， 而把高房价持续的时间给延长 ， 才是利益最大化的选择 。 总的卖地收入明显比2017年之前要高 ， 各地房地产库存数据处于合理区间 ， 房子不多也不少 。 这么好的情况 ， 当然要维持下去 ， 为何要改 ， 而且是冒着举国动荡的巨大风险去毫无意义的拉升房价？2020年4月17日 ， 中央政治局会议再次强调房住不炒的定位 。在疫情之后反复强调这件事 ， 基本已经标志着地产刺激经济已经从疫情恢复政策的工具箱里去除了 。而2020年3月22日 ， 中央纪委国家监委网站通告称 ， 国家电网将坚守电网主责主业 ， 下决心退出传统制造业和房地产业务 。我们都知道 ， 拉房价是需要人捧场的 ， 2014年去库存的时候 ， 第一个出来买地王的就是国企 ， 以便让中央的政策生效的更快 。 但如今却迫使国企退出房地产市场 ， 这怎么看都不像要拉房价的样子吧 。10、高价横盘：楼市会缓慢失血 ， 横盘的压力和难度会越来越高 。我们都知道 ， 最近大半年 ， 国家一直在降息 。 但降息为什么不一口气降 ， 非要每几个月降0.05%这样挤牙膏 。 降5次 ， 才0.25% ， 和以前降一次一样多 。 降这么慢的原因 ， 就是为了维持经济的平稳和楼市的平稳 。 高价横盘 ， 楼市会缓慢失血 ， 横盘的压力和难度会越来越高 。正常来说 ， 是横不住的 ， 不涨必跌 。但如今国家通过一系列的政策 ， 缓慢注血 ， 根据实际情况不断调整注血力度 ， 这样就可以把横盘的时间拖的很长 。 横的足够长 ， 楼市的泡沫就没了 ， 人民群众就买得起房了 。现阶段的房价 ， 已经到了群众能承受的极限 ， 当勒紧裤腰带月入都不能负担月供时 ， 再拉房价毫无意义 ， 只会引来投机客的狂欢 ， 和迅速的崩盘 ， 对国家毫无任何益处 。 在居民的月入可以负担月供时 ， 房价虽高 ， 但风险其实是可防可控 ， 并不完全算是饮鸩止渴 。 中国人爱家顾家 ， 只要有一丝可能 ， 就不会弃房断供 。 但当月入不能负担月供时 ， 再拉房价 ， 那真的是饮鸩止渴 。 取消限购限贷会有什么效果 ， 国家很清楚 。 效果之后会有什么效果 ， 国家也很清楚 。这一次 ， 全球确实放水了 ， 但从目前中央坚定的意志看 。炒房客们 ， 恐怕要赌输了 。 买房跟党走 ， 中央让你买你就立刻买 ， 不让你买千万别买 。 这就是我20年来买房的最大经验 。


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