日本地产:起飞和崩盘素描。
日本地产:起飞和崩盘素描 。有人告诉你 ， “通货膨胀会吞噬你的财富”、“法币被发明出来就是为了无限增发” ， 等等 ， 你觉得人生观受到了洗礼 ， 世界观变得有了新高度 。 认识到“持有现金不理智”、“要通过资产和债务来对抗通胀” 。1、房产升值:持续购买债务持续偿还债务的货币游戏 。这样第二个问题就出现了 ， 怎么操作？不难解决 ， 贵金属货币有天生的通缩趋势 ， 怎么理解呢？黄金产量有限对吧 ， 持有成本低对吧 ， 流动性好对吧 ， 只要符合这三个元素 ， 这类东西都是越持有 ， 越值钱 ， 除非外界天量注入才能打破这个循环 。上世纪七八十年代 ， 日本人的思维革命了 ， 发现日元越来越不值钱 ， 都开始寻找有升值趋势的“硬通货” 。 我们假设一个小伙伴 ， 小林桑 ， 发现人口聚集区的房子就有这个气质 。 拿着手里的一百万去买房 。然后发现不大能买的到 ， 因为房价不低 ， 所以小林从银行借了两百万 ， 凑成了三百万去买了一套 。小林隔壁老王看到小林出的钱比自己房子原价高的多 ， 把房子卖给了小林 ， 手里有三百万 ， 这个时候他就成了刚才的小林 ， 手里持有大量的现金 。 如果回到上世纪五六十年代的日本 ， 那时候的日本老百姓都没有“思想革命” ， 隔壁老王卖房赚了300万可能去旅游 ， 买路虎 ， 买股票 ， 买吉娃娃等等 。但是到了七八十年代 ， 日本绝大部分老百姓都“思想革命”了 ， 都已经达成共识房子会持续涨 ， 而且银行估值高 ， 这个时候老王可能用300万做首付从银行借了600万去买了一套900万的大豪宅 。卖了房得到900万的老李决定投机未来 ， 在大城市周边不咋贵的地方一口气买了几十套小房子 ， 共花了2700万 ， 等着慢慢升值 ， 城市周边农民们也蠢蠢欲动 ， 拿着到手的钱去银行贷款投资 ， 因为农民们手里现在有2700万现金 ， 加了杠杆会变成将近一个亿！到这个时候 ， 房价已经普遍升了一轮 ， 货币供应量翻了几十倍 ， 风险也开始变大 ， 各个环节的人都承担着巨大的房贷压力 ， 而且环节越往后 ， 压力越大 。这个过程中 ， 因为房价持续上涨嘛 ， 大家会变得越来越惜售 ， 市场上流通的房子越来越少 ， 标价越来越贵 。到后来 ， 东京的房子都卖了可以买下整个美国 ， 日本的房子都卖了可以买下四个美国 。 不过说是这么说 ， 如果真的大规模抛售 ， 很快就会因为找不到买家而变得一文不值 ， 也谈不上值几个美国了 。2、深度绑定:银行信用危机和个人持续还债能力共振 。这里就有一个问题：从银行借那么多钱 ， 总得还吧？如果房贷还不上怎么办？比如我一个月工资两万 ， 房贷一万五 ， 苦就苦点吧 。 但是如果我下岗了 ， 还不上了 ， 周围的人能借的都借了 ， 还是还不上月供 ， 我就只好抛掉房子 。如果只有一个人这么干 ， 是没问题的 ， 就跟一座房子的一块砖碎了 ， 房子不会倒 ， 因为其他砖头会替他把压力分担了 ， 就怕一堆砖头都出了问题 。 对应房地产 ， 如果大规模下岗 ， 那就麻烦了 ， 因为卖房子的人太多 ， 房子卖不上价 ， 你越着急出售 ， 越压价厉害 ， 买涨不买跌嘛 ， 可不是雪崩式下跌 。 银行会形成大量的烂账 ， 说不定银行也跟着倒闭了 。再或者银行利率上涨 ， 本来一个月需要还贷一万五 ， 一下涨到两万了 ， 还不上了 ， 怎么办？卖呗 。 同样的 ， 如果几个人卖 ， 一点问题都没 ， 如果大规模抛售 ， 啥玩意都不好使 ， 就跟重力加速度似的下跌 ， 事实上这个就是日本房地产泡沫中发生的事 。而且有些人一分钱首付都没 ， 全是借的 ， 或者干脆就是高利贷 ， 他们就是赌房价上涨 ， 比如我借1000万 ， 年息250万 ， 我就是对赌房价涨幅超过250万 ， 如果涨幅超不过我就死定了 ， 因为我根本还不上这么多利息 。如果系统中这种人比较少 ， 那也是没有问题的 ， 房价到了年底没涨价 ， 高利贷催收来了 ， 我必须得卖房还贷 。如果系统中这类投机者非常非常多 ， 买的时候就没准备长期持有 ， 全是对赌大幅增长 。 如果预期的增长没出现 ， 高利贷到期后强制还钱 ， 也会引发抛售 ， 大规模抛售就是砸盘 ， 要多可怕有多可怕 。3、升值逻辑:上涨共识和信用扩张两个必要条件 。到现在为止 ， 大家看到了吧 ， 房价大规模升值有两个必要条件：A、上涨的共识 ， 大家都觉得房价会上涨才行 ， 不然老王卖了房去追求诗和远方 ， 这个链条就断了 ， 游戏就玩不下去了 。 一个社会体系中认同“房子就是中世纪黄金”这个思路的人得占多数才会有房地产 ， 如果某个地方大家觉得房子不会涨 ， 谁会屯那玩意啊 ， 当地房地产就会变鹤岗 。很多国家房地产泡沫破裂后一直不温不火 ， 其实就是因为老百姓这个共识没了 。 大家经历过暴跌 ， 不再认为房地产只涨不跌 ， 也就不那么狂热了 。这种“共识”很多时候没啥特别靠谱的根据 ， 比如比特币 ， 美国的一个经济学家说 ， “我知道比特币是扯淡 ， 但是那么多人相信这个扯淡 ， 那我们就可以投机赚钱” ， 用中国某投资人的话说 ， 叫“傻逼的共识也是共识” 。对应股票和房地产也一样 ， 每次上涨都得有“故事”支撑 ， 你只要说中国还有12亿人没喝上咖啡 ， 投资人就会觉得市场确实是接近无限的 ， 根本不管那12亿人可能认为咖啡还不如刷锅水好喝 。房地产就更是了 ， 有了共识之后多奇葩的事都会发生 。 比如国内热卖的一块澳大利亚的房地产 ， 说是“自然生态房” ， 有不少人买 ， 我去看过 ， 那地方荒的大街上有鳄鱼在溜达 ， 确实很“自然” ， 当地人说连猪都不会去那里买 。 不过很多国人没去过那地方就敢买卖 ， 竟然搞的有声有色 ， 这就是典型的中国的共识扩散到澳大利亚去了 。B、银行信用扩张 ， 也就是银行愿意贷款给你 ， 大家看到了 ， 最早的100万变成了最后的2700万 ， 其中2600万是银行贷出来的 。 而几乎所有的泡沫都是银行催生的 ， 几乎所有泡沫的破裂 ， 也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘 ， 自然就崩了 。把这个逻辑理清了 ， 你去看所有的泡沫 ， 都是这个套路 。无论是人类最早的黄金崇拜 ， 还是后来的郁金香狂热 ， 或者南海泡沫 ， 都是这样的 。大家疯狂追逐一个产品 ， 认为它会升值 ， 为了买到它 ， 不惜去借钱 ， 到了后来交易的钱都是借来的 ， 直到有天借不到钱 ， 或者市场上没有新的钱维持上涨 ， 或者借钱成本高到没法接受 ， 没人接盘 ， 呼啦一下就崩了 。4、击鼓传花:一地鸡毛“舞会结束了” 。说到这里 ， 放一张典型的泡沫图 ， 如果大家对2015年股灾有了解 ， 就一眼能认出这个图 ， 此外还有比特币 ， 前段时间的暴跌也非常拟合这张图 ， 这几天又开始了新的一轮折腾 。 看完我们上边说的 ， 再看这张图 ， 是不是就非常清晰了 。
推荐阅读
- 日本万代向上海黄浦区检察院赠送模型、致谢牌
- 日本网络胆大热议安倍同志读错字
- 日本三菱收购加拿大庞巴迪飞机公司
- 日乒官员：希望中国队为日本留下一枚奥运金牌
- 安倍突然变脸！俄罗斯的回应令日本感到绝望
- 欧狄沃首次被证实对“原发灶不明癌”有效
- 日本海上自卫队究竟几斤几两？
- 日本的小学生又火了！网友:国内这样只能被嘲吧
- 日本一季度所有行业经常利润大减32.0%
- CXM希盟：日本5月工厂活动下挫，因停工打击需求