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日本地产:起飞和崩盘素描。( 三 )

日本地产:起飞和崩盘素描。
7、地价起飞:资金充裕大量银行放水 。这个得力于日本央行的骚操作 。1985年签了协议 ， 1986年经济不景气 ， 总得做点啥吧 ， 日本央行开始大规模降息 ， 这个操作非常常见 ， 各国都是在经济疲软时候降息 ， 经济过热时候升息 ， 我国也经常这么干 。 2008年经济危机期间美联储把利息降到了接近0 ， 这两年又在升息 ， 具体原因限于篇幅就不在这里说了 。 所以单是1986年这一年 ， 日本央行连续5次降息 ， 市场一下子资金充裕 ， 大量银行放水的钱宠宠欲动 。钱已经到位了 ， 往哪投呢？一般我们直觉觉得有了钱就扩大再生产呗 ， 问题是生产是订单驱动的 ， 比如你是个面膜长厂长 ， 突然多了一大笔钱 ， 你会直接买机器扩大再生产吗？你不得衡量下产能扩大后能不能卖出去嘛 。 所以很多面膜厂可能会去买点房产等着升值 ， 去买个网红给他们带货什么的 。日本也一样 ， 本来出口不振东西卖不出去 ， 现在钱多了投资产能不是找死嘛 。这时候就需要我们刚才说的那个“共识” ， 大家一致看好房地产 ， 尤其是日本一线大城市 ， 因为从过去三十年经验来看 ， 日本一线房价非常稳 ， 一直在“慢牛” ， 大家已经习惯了房价的温和上涨 ， 觉得今后也会涨下去 。而且当时日本坊间开始流传 ， 说日本工业全球无敌 ， 什么都可以造 ， 唯独没法生产更多的土地来 ， 土地存量有限 ， 经济无限发展 ， 世界上最顶级的公司聚集在日本几个核心城市 ， 而且东京是亚洲金融中心 ， 房价不涨简直有违天理 。 既然会一直涨下去 ， 为啥现在不多屯点呢？到此为止 ， 故事和共识有了 ， 钱也有了 ， 然后就开始疯狂投资 。当时日本玩的叫“土地转卖” ， 也不复杂 ， 先找块地 ， 把上边的人都拆迁了 ， 然后把拆迁完的土地高价卖掉 ， 接手方随后就卖给下一家 ， 然后下一家 ， 地价就跟火箭似的就上去了 。 而且土地买卖不需要地产商自己拿钱 ， 去银行借就可以了 ， 银行往往愿意给过高估值贷款从优 ， 企业反正是空手套白狼 ， 何乐而不为呢？而且当时还有一个因素让日本的银行发了疯 。上世纪八九十年代正好是日本制造最辉煌的年代 ， 日本企业在国际上声望特别好 ， 本身就代表着信用和质量 ， 能在国内外的股市债市上融到大量的钱 ， 借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了 。大家知道 ， 银行主要是靠贷款活着 ， 你现在把贷款全给还回来了 ， 日本银行还咋生活？所以银行当时非常着急要把钱借出去 ， 借给谁呢？那些制造业企业不需要钱 ， 就借给需要钱的房地产企业呗 ， 所以地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖 。这种情况下 ， 1986年东京地价开始起飞 ， 1987年就涨了23% ， 到了1988年 ， 更是涨了65% ， 随后一路飙升 。 当时日本有个说法 ， “卖掉皇宫下边的那块地 ， 可以买下整个加拿大” 。在这个过程中 ， 一代日本人的三观被击了个粉碎 。 NHK拍过一个纪录片 ， 里边说了这么几件事 。有个门房大爷 ， 穷了一辈子 ， 但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子 ， 竟然卖到了400万美元 ， 当时400万美元抵得上现在1000万左右 ， 荣归故里 。 其他人也一样 ， 穷了一辈子 ， 但是只要有地 ， 就可以瞬间富得流油 ， 而且这些人拿到钱后到处乱花 ， 日本各个领域欣欣向荣 。另一个三菱公司的高级工程师 ， 他闺女大学毕业后进入了一家公司 ， 这家公司从银行贷了两亿美元 ， 拿下一块地 ， 然后倒手卖给了另一家公司 ， 那家公司也从银行拿了5亿美元 ， 买下了这块地 。 这个女孩的分红高达两百万美元 ， 他的三菱工程师的爹感慨说这个不正常 ， 因为他给三菱设计过飞机发动机 ， 属于顶级技术工人 ， 一辈子都没赚到这个数的一半 。土地在疯涨 ， 股票也不逊色 ， 不像某些国家的人 ， 把股市当赌场 ， 日本人对股市的态度是很严肃的 ， 觉得他们是在投资价值 。也是从1986年开始 ， 日本股市也大爆发 ， 到了1989年 ， 日本股市涨了486% ， 日本股市的总市值 ， 是美国股市的1.5倍 ， 占到全世界的45% ， 匪夷所思 ， 但是日本人当时并不觉得有问题 。8、货币紧缩:日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%泡沫崩盘 。老百姓觉得问题不大并且很多人赚的盆满钵满 ， 但是政府开始操心了 ， 政府担心借出去这么多钱 ， 会不会还不回来？如果发生连环违约 ， 弄不好银行都得破产 。 所以政府内部开始思考是不是“Ball is over” 。随后日本央行从1989年开始温和提高利率 ， 降低货币供应 。 到了1989年底 ， 日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长 ， 为啥叫他“原始人”呢？因为这个在中国东北长大的日本经济奇才极其讨厌通胀 ， 日本当时主流经济学家当时觉得投机是市场行为 ， 市场是不会错的 ， 所以他们把讨厌投机的三重野康是原始人 。 为啥说他疯狂呢？因为他作风极端雷厉风行甚至有点不顾后果 。这人还有一个名声 ， 叫“平城鬼才” ， 他后来一举戳破了泡沫 ， 所以后来又得了一个更新的外号 ， “戳泡人” 。 下图站着讲话的那个就是戳泡人本人 。他上台后日本五次提高利息 ， 终于在1990年8月 ， 日本的利息由超低的2.5%飙升到了6% ， 这下可出麻烦了 ， 股市和房事都被断了货币供应 ， 涨不动了 ， 没人接盘了 。假设你从银行借了1000万买了一套房 ， 等着别人借1200万过来接盘 ， 但是别人借不出钱来了 ， 这房子砸你手里了 ， 可咋办？只好是到期之后赶紧卖了 ， 能还多少还多少 。 问题是当时有无数人这么干 ， 这就要死人了 。所以没过多久 ， 日本爆发股灾 ， 日本股市在1990年到1992年三年间跌掉了一半多 。股市这么惨 ， 楼市也没逃掉 ， 股市暴跌仅仅半年后 ， 楼市也开始动摇 ， 随后激烈下跌 ， 在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%,上百万亿日元的资产化为了无有 。 当然了 ， 这不是结局 ， 从1992年之后 ， 一直还在降 ， 累计又降了50% ， 现在还在降 。 不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题 ， 每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多 ， 房子能卖上价有了鬼了 。当然了 ， 股市和房市这么惨淡 ， 自然也没饶过其他实体经济 。 比如我们上文说到的那个领了两百万美元奖金的妹子 ， 她随后把钱也投入了房地产 ， 在泡沫破裂之后赔了个底掉 ， 还欠了一屁股债 。而且由于大批地产公司破产 ， 欠银行的钱还不上 ， 把银行也拖下了水 ， 大批银行跟着倒闭 ， 银行倒闭又触发连锁反应 ， 大量企业跟着倒闭 ， 随后是失业潮 ， 房屋断供 ， 违约 ， 跳楼 。 单在1991年 ， 日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业 ， 这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上 ， 痛苦不堪 。日本经济泡沫破裂后 ， 开始了长达十年的经济萧条 ， 日本国内称为“平城萧条” ， 更为重要的是 ， 这次萧条严重打击了日本在二战结束后建立起来的经济上的自信 ， 很多人说 ， 在那十年里 ， 日本人从“昭和男儿”过度到了“平城废宅” ， 整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的 ， 找不到出路的低迷情绪 。当然了 ， 这些年有些学者说是日本没失去那二三十年 ， 这种非主流腔调也别太相信 ， 听听就得了 。


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