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地块@上海北外滩地块“围标”风波始末

3月31日下午 ， 正当多家上市内房企忙于发布年报之际 ， 上海土地市场传来一个重磅消息：上海虹口区北外滩板块的嘉兴路街道HK271-01地块（简称“北外滩地块”）招标结果出炉 ， 最终第一顺位中海（00688.HK）以底价34.3亿元摘得 ， 折合楼板价6.3万元/平方米 。
但是 ， 这一土拍“零溢价”的结果 ， 备受关注 。
北外滩地块 ， 紧贴核心区 ， 是毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地 。 这也是上海虹口区近3年来首次推出纯宅地 ， 只需配建1500平方米的菜市场 ， 没有15%的租赁住房自持要求 。 地块出让面积2.17万平方米 ， 限高80米 ， 容积率2.5 。 这幅地块周边二手住宅均价在10万元/平方米以上 ， 却以底价6.3万元/平方米成交 。
很快 ， 4月6日清明节过后 ， 由于涉嫌北外滩土地围标 ， 中海、华润、万科三家参与竞标的公司法定代表人被调查 。 根据上海市土地交易市场公众号3月31日发布的公示信息显示 ， 中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司是中标候选人 ， 三家公司最高有效报价均为34.3亿元 。 公示期4月3日截止 。
启信宝显示 ， 昆山启特企业管理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股 。 三家公司法定代表人分别为：崔帅、陈刚、梅鸿 。
截至发稿时 ， 上海土地市场官网关于北外滩地块的当前交易状态为：交易中 。
北外滩地块 ， 紧贴核心区 ， 是毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地 。 IC photo
招标与“围标”
4月初 ， 业内传闻中海上海总经理崔帅被公安调查 。 随后 ， 华润置地华东大区副总经理宋悠优、万科上海公司首席投资官梅鸿失联的消息也传开了 。 传闻中被“调查”的还不止这几位房企高管 。 不过 ， 大部分高管都在随后几天中陆续结束“调查”了 。
一名业内人士分析认为 ， 北外滩地块挂牌时间是2月份 ， 那时候全国大部分城市对疫情未来走向还很焦虑而迷茫 ， 各行各业也还未完全复工复产 。
上海此前进入“有竞价招标出让”的土地普遍分2种筛选方式：有效投标文件若达3-10份的 ， 则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的 ， 则排名顺序前3位投标人为入围竞标人 。
2月25日 ， 北外滩地块发布的细则已经调整为3种：有效投标文件若达3-5份的 ， 则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；有效投标文件若达6-10份的 ， 则排名顺序前3位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的 ， 则排名顺序前4位投标人为入围竞标人 。 竞买方式发生了微妙的变化 ， 就是竞标入围门槛降低了 。
按照当时的土地出让规定 ， 通过资格审核的有效申请人数为3人及以上的 ， 地块采用有竞价招标方式出让 。 通过资格审核的有效申请人数不足3人的 ， 地块直接采用挂牌方式出让 。 排名顺序根据房企综合因素打分得出 。
上海市土地交易市场3月20日发布的地块公告显示：“经审核 ， 虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）有效申请人数为三人及以上 ， 根据本地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定 ， 现确定本地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让” 。 地块投标、开标、评标的日期是3月31日 。
目前上海招挂复合出让的土地 ， 评分采取“135分制” ， 其中 ， 经济实力32分 ， 技术资质17分 ， 项目经验41分 ， 受让管理45分 。
在这次竞标中 ， 参与企业均是行业大牛：中海、万科、华润置地、招商、绿城、平安 。 中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分 ， 根据各项“优先原则”下 ， 顺位上分别为第一、第二和第三位 ， 这三家进入后续的拍卖环节 。
由于尚在疫情期间 ， 3月31日当天下午采取云竞标方式进行 。 地块开标之后 ， 不知道是否三家都没有举牌 ， 还是其他原因 ， 中海地产以第一顺位、起拍价成功竞得该地块 。


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