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『鼎铭法务』如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？( 二 )


案例五
法律提示
竞买人在竞拍房屋时 ， 在经过前期的咨询、看样、了解房屋情况后 ， 应谨慎思考再决定是否拍卖 。 本案中 ， 竞买人没有经营酒店的相关经验 ， 竞拍成功后的对酒店的后续经营存在困难 。
案情介绍
在某资产公司申请执行某酒店系列案件的执行过程中 。 法院依法查封被执行人的国有土地使用权及房屋 ， 并依法评估、拍卖 。 该国有土地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业 ， 拍卖成交后 ， 被执行人拒绝交付 ， 经过做大量的工作 ， 竞买人和被执行人进行了协商 ， 由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位 ， 被执行人也拿出了足够多的诚意 ， 表明相关经营单位需要缓冲时间 ， 最终 ， 双方签订了合同 ， 就土地、房产交付问题达成协议 ， 由被执行人向竞买支付租金 ， 允许其经营一段时间 ， 时间届满后 ， 被执行人搬走 ， 通过此种方式最终完成交付 。

『鼎铭法务』如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？
本文插图

涉房产司法网络拍卖常见问题
1.唯一住房能否拍卖？
可以 。 很多被执行人以为自己只有一套住房 ， 法院是不会对唯一住房进行处置 ， 根据法律规定需预留5到8年的房屋租金 。 比如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中 ， 在房屋拍卖成交之后 ， 从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金 。
2.已处置房产设定有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
设定租赁权房屋 。 对于拍卖房产上已设定租赁权的 ， 执行程序中 ， 执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查 。 如果租赁合同在查封之前签订 ， 并且实际履行 ， 已交付租金 ， 这种情况下 ， 租赁权可以得到保护 ， 即适用“买卖不破租赁”这一规定 。
具体认定标准 ， 上海市的某法院做了实践性的探索 ， 标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有 。 在面对此问题时 ， 北京门头沟法院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问 ， 部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解 ， 能够较为公正的提供房屋涉租赁情况 。 在某工贸公司申请执行某建筑公司一案 ， 某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去 ， 查明之后 ， 在拍卖公告中明确公示 。 拍卖成交后 ， 执行法院负责承租人与竞买人的对接 ， 按照原租赁合同履行 ， 合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作 。
设定抵押权房屋 。 抵押权是担保物权 ， 为确保债权的实现 ， 债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记 ， 在财产变现后 ， 抵押权则表现为优先受偿权 。 根据法律规定 ， 有六个月的宽限期 。 在陶某申请执行赵某一案中 ， 拍卖成交且过户完成之后 ， 因房屋涉及抵押权 ， 且被执行人没有第二套住房 ， 给了六个月的宽限期 。
3.拍卖房屋的交付问题
房产拍卖成交后 ， 在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等） ， 执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人 。 但实践存在一些极端情形 ， 如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形 ， 需要法院去做大量工作完成交付 。 但也存在被执行人拒绝交付的情形 ， 需要法院启动强制腾退的程序 ， 要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等 。
在某银行申请执行某家具装修公司一案中 ， 在房屋拍卖成交后 ， 被执行人及房屋实际控制人拒绝交付房屋 ， 并且对房屋进行了破坏 ， 在法官做了大量释法明理的工作之后 ， 最终通过强制腾退的方式成功交付该房屋 。
就拍卖房屋的交付问题 ， 人民法院也在进行探索 。 如大兴法院 ， 由专门的拍卖组负责拍卖全过程 ， 包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路 ， 把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见 。


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