『鼎铭法务』如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？( 五 )
四是积极引入专业力量 ， 为网拍工作提供保障 。 与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作 ， 由第三方派驻专人在北京门头沟法院执行局 ， 负责协助法官接听竞买人的咨询、带领竞买人现场看样、提供资料信息等服务 ， 为竞买人提供更为优质的服务 。 下一步北京门头沟法院预备借助第三方力量 ， 为涉拍房屋制作VR视频 ， 方便有意竞买人更加直观的了解房屋基本情况 。 通过这种方式 ， 畅通竞买人与法院之间的沟通 ， 方便竞买人更便捷的了解涉拍房产的信息 ， 提高网拍效率和成功率 。 下面请法官助理李雨芊介绍一下司法拍卖流程 。
在办理执行案件的过程中 ， 人民法院会依法对被执行人的财产进行调查 ， 发现被执行人有房产的 ， 法院会到不动产登记部门对房产进行查封 ， 防止财产转移；同时 ， 根据法律规定 ， 须到被执行人房屋处张贴查封公告 ， 进行公示；也要对房屋进行现场勘查和实地调查 ， 查看房屋有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况 。
当执行法院为房产的首先查封法院的情况时 ， 法院可依法启动房产价格确认程序 。 按照现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 ， 当事人双方可就房产进行议价；议价不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的 ， 可进行网络询价 ， 现在的网络询价平台有三家 ， 包括京东网、淘宝网以及工商银行 ， 在系统内录入相关房产相关信息后 ， 三个平台会根据大数据信息给出询价价格 ， 拍卖价格取询价价格的平均值 ， 网络询价速度快、价格低 ， 是确认财产处置参考价格的一种有效方式；网络询价不成的 ， 或当事人一致要求委托评估以及法律规定必须要委托评估的 ， 法院会通过电子摇号确认评估公司 ， 请评估公司对房产进行评估 。
在确定房产处置价格后 ， 根据现行法律规定和拍卖政策 ， 一般按照网络询价或者评估价格的70%进行上拍 ， 若一拍流拍 ， 则会在前次保留价基础上再降20%进行拍卖 。 最高人民法院建立全国性网络服务提供者名单库 ， 由申请人和被执行人自主协商确认拍卖平台 。 房产拍卖的的公示期为一个月 ， 在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询房屋的相关情况 ， 有条件的 ， 也可以在法院的组织下进行看样 。
竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的 ， 需要在开拍前或者开拍时 ， 按照拍卖公告规定缴纳保证金 ， 根据流程叫价 。 以一套拍卖成功的房产为例 ， 该房产在拍卖期间共有5位竞买人叫价 ， 最后确认为价格最高者拍卖成功（配图） 。 网络拍卖中 ， 系统设定五分钟自动延时 ， 五分钟内无人出价 ， 则拍卖成交 。 拍卖成交后 ， 需在公告规定时间内将尾款全部交纳 ， 一般来说是十天 。
拍卖成交并且将全部尾款交纳后 ， 执行法院会出具拍卖成交裁定书 ， 该裁定书为竞买人办理过户时需要提供的材料 ， 出具裁定书后 ， 竞买人可持裁定书办理过户 ， 并按照规定到税务局缴纳相关税费 。
竞买人办理完房屋过户后 ， 面临的房屋的实体交付问题 。 按照现行的拍卖政策 ， 房屋的交付和腾退由执行法院负责 ， 一直以来 ， 房屋拍卖后 ， 过户与交接工作都是法院执行工作的难点 ， 北京门头沟法院引入行为类案件的腾房方法 ， 采取“六到位工作法” ， 从前期准备、风险评估、执行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发 ， 确保腾退工作顺利进行 。
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