『鼎铭法务』如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？( 三 )
尽管如此 ， 实践中的情况仍然十分复杂 ， 如某非融资性担保公司申请执行张某一案 ， 拟进行拍卖的房屋中有被执行人和家属居住 ， 家属情况是 ， 被执行人之母患有癌症 ， 且八十多岁 ， 被执行人的其中一个子女 ， 虽已成人 ， 但智力残疾、肢体残疾 ， 这种情况在拍卖成交后 ， 腾退房屋就存在很大的难度 。 所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人 ， 一定要事先权衡利弊得失 。
本文插图
竞买人在竞拍法拍房屋中应注意的问题
简单讲就是：认真读 ， 亲自看 ， 仔细问 ， 深入思
读：读拍卖公告、读拍卖流程 。 公告方面 ， 主要看房屋瑕疵 ， 组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚 ， 作为有意竞买人 ， 应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后 ， 作出利益权衡 ， 决定是否购买 。
拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权 ， 根据法律规定 ， 腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权 ， 要容忍的租赁权期内无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形 ， 竞买人对于此要有足够的认识 ， 并非办理完过户 ， 就可以立刻把房子交付拍卖的房屋 ， 此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍 ， 所以一定要认真读 。 另外 ， 拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开 ， 对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程 。
看：看样问题 。 目前部分法院将组织看样工作进行外包 ， 有的法院是亲自集中组织看样 。 拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象 ， 就是我们通常所讲的亲历性 。 比如孙某执行许某一案中 ， 北京门头沟法院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖 ， 拍卖成交后 ， 竞买人来院表示：因为其爱人没有看 ， 但是看样的时候 ， 他去看了 ， 拍了视频 ， 其爱人表示可以购买 ， 但是拍卖成交后去看 ， 发现公摊面积太大 ， 其爱人不同意购买 ， 以此为由要悔拍 。
问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询 。 比如到不动产登记部门询问购房资格问题 ， 就北京市而言 ， 各区的限购政策并不完全一样 。 如拍卖通州的某地下仓库时 ， 按照通州的限购政策 ， 在北京市有一套住房就不能再次购买；纳税问题 ， 到不动产所在地税务部门咨询 。 最重要的是 ， 相关问题一定向执行法院询问 ， 可以电话询问 ， 也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问 。
思：根据前期的询问、阅读、看样后 ， 进行理性思考 ， 而后再决定是否购买 。 在拍卖成交后 ， 以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍 ， 法院是不能支持的 ， 除了暂不予退还保证金之外 ， 法院还会对其训诫 。 如果被认定成恶意悔拍 ， 根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施 。
大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚 ， 一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下 ， 在竞买人中恶意抬高价格 ， 连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元 ， 网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款 ， 被法院拘留并罚款 。
本文插图
涉房产网络司法拍卖基本情况及一般流程
自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式进行财产处置起 ， 三年来通过网络司法拍卖处置被执行人财产共337件 ， 成交108件 ， 成交额2.1亿元 ， 溢价率为109.52% 。 其中拍卖房产共88件 ， 成交52件 ， 成交额2.08亿元 ， 有18名被执行人因为在网络上看到其房屋的拍卖公告 ， 在正式开拍前履行生效文书义务 ， 成功兑现申请人胜诉权 。 网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势 ， 与普通动产以及传统拍卖方式相比 ， 涉房产司法网络拍卖具有如下特点：
推荐阅读
- “害人之心不可有”，害人的标准如何判定。
- 清朝是如何统一台湾的
- 世界牛奶日：我国乳制品应如何优化？
- “种族歧视病毒“的锅如何甩？
- 后疫情时代，如何找到发展之道？
- 如何看待此次美国抗暴运动，请爬出你的思维陷阱
- 如何补齐中国的短板？
- 武则天的父母在唐高宗时期的真实地位如何？
- 一千零一个棋子（揭秘：政策制定者如何运作新政策）
- 小客车|北京市交通委详解个人小客车申请指标如何转换为以家庭申请