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『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”( 二 )


业绩说明会上 ， 保利发展副总经理潘志华就投资力度放缓的问题进行了解释 。 他表示 ， 面积有所下降是由于公司加大了核心城市与都市圈的布局以及土地单价提高 ， 但总货量还是有所提升的 。
『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”
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公司目前的土储近8200万平米 ， 未来将根据经营现金流安排前紧后松的拓展节奏 ， 持续聚焦中心城市及重点城市群 ， 继续加大土地储备 ， 潘志华称 。
不过 ， 在克而瑞看来 ， 保利发展2018年的新增货值大幅低于TOP4房企 ， 2019年的表现远不及融创中国 ， 新增货值对于公司欲“重回前三”的目标而言略显不足 ， 短期内“回三”希望较小 。
有业内人士提醒 ， 大规模的平台整合能够快速推动企业规模发展 ， 对于力求“前三”的保利发展而言 ， 可以充分发挥央企优势 ， 加大收并购力度 。 尤其在政策加码的当下 ， 部分中小房企经营困难 ， 还有些房企正意图退出地产业务 ， 保利发展可以通过收购、重组及混改等方式 ， 以较低的价格获取土储 ， 冲刺规模 。
不过 ， 保利发展也应该警惕在整合过程中会遇到的各类问题 ， 如标的公司的负债情况、员工安置、大规模平台整合后的股权稀释 ， 甚至人事变动等 。 2018年时 ， 保利发展曾计划接管天房集团 ， 但不到半年时间便宣布退出天房集团的共管状态 。 国企整合及混改存在推进缓慢、难点多等问题 ， 若不能把握好其中利弊 ， 反而会拖累规模扩张 ， 上述业内人士称 。
值得一提的是 ， 与融创的销售差距及“重回前三”的目标在保利发展2019年度业绩会中再被提及 ， 但公司管理层的回复变得“模棱两可” ， 且未给出具体时间表 。 管理层仅称 ， 作为行业龙头 ， 公司会根据市场情况和自身资源储备 ， 力争优于行业平均增速 。

三四线城市或存去化压力
『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”
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过去的一年 ， 保利发展销售规模排名央企第一 ， 领先第二名中海地产1308亿元 ， 相比第三名中国恒大却落后1393亿元 。
在销售额增速方面 ， 自2017年至2018年 ， 保利发展披露的销售金额为3092亿元及4048亿元 ， 增速为47.2%和30.9% 。 去年相比前两年 ， 保利发展的销售增速同比分别下降了33.11个百分点及16.81个百分点 。
有业内人士透露 ， 2013年至2018年 ， 保利发展的复合增长率达26% ， 排名行业第六 ， 增长率排名落后于规模排名 ， 这与央企“稳健”的行事风格有关 。 这种“稳健”不仅体现在经营风格上 ， 也体现在用人态度上 。 比如 ， 保利发展的高级管理层相比起其他央企更加资深 ， 随着其他央企80后总裁陆续走上台前 ， 保利发展依旧是60后坐镇 。
对于央企而言 ， “稳健”或是放之四海皆准的词汇 ， 但保利发展明明可以剔除稳健 ， 变得更上进和更开放 ， 做一家不那么“保守”的企业 ， 并带来业绩的增长 ， 上述业内人士称 。
依托央企优势 ， 保利发展的债务结构持续优化 。 去年 ， 保利发展的资产负债率为77.79% ， 净负债率为56.91% ， 剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为46%和56.91% ， 较年初提升3.4个百分点及下降23.6个百分点 。
同样得益于央企优势及庞大的房地产主业基础 ， 保利发展很早便开启了多元化业务布局 ， 先后成立了保利物业和保利商业 ， 形成了以不动产投资开发为主体 ， 综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务布局 ， 并在2019年推动了保利物业上市 。
不过 ， 两翼业务并未为公司带来预想中的业绩 。 过去的一年 ， 保利发展来自非房屋销售业务的营收为113亿元 ， 占总营收的比重仅4.79%；营收占比相比去年中期的8.2% ， 下降3.41个百分点 。 当期 ， 该项业务的毛利率为22.53% ， 同比下降2.56个百分点 。


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