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『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”

本文转载自公众号：“搜狐焦点”
『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”
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作为曾经的行业标杆 ， 长期位列前三的保利发展 ， 在接连被恒大、碧桂园超越之后 ， 又有连续3年被“黑马”融创中国反超 ， 仅居第五 。 早在2017年 ， 保利发展曾提出“重回前三”的目标 ， 但直到2019年也未能达成 ， 反将与融创中国的差距扩大至944亿元 。 在克而瑞看来 ， 土储单薄是保利发展的软肋 ， 短期“回三”希望不大 。
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力争重回行业“三甲”的保利发展未在2019年创造惊喜 。 去年 ， 保利发展的签约销售额同比增长14.09%至4618亿元 ， 签约面积增长12.91%至3123.12万平米 ， 仅居第五 。 早在2017年 ， 保利发展曾提出“重回前三”的目标 ， 但直至2019年也未能达成 ， 反将与融创中国的规模差距扩大至944亿元 。
短期内重回前三希望较小
『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”
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作为曾经的行业标杆 ， 长期位列前三的保利发展 ， 自2013年被万达集团挤至第四后 ， 便再无缘“三甲” 。 2016年 ， 保利发展的销售规模被绿地反超 ， 随后又有连续三年被“黑马”融创中国超越 ， 此后便一直保持在行业第五的位置 ， 难返“前四” 。 融创与保利之间第四、第五的排位之争也成为业内关注的焦点 。
相比保利发展 ， 融创中国在销售上的表现更亮眼一些 。 2017年 ， 融创中国的合约销售额达到3620.1亿元 ， 同比增长140% ， 一举超过保利发展 。 2018年 ， 融创中国的合约销售额同比增长27%至4649.5亿元 ， 超出保利发展600亿元 。
过去的一年 ， 融创中国的销售金额达到5562.1亿元 ， 同比增长21% ， 排在行业第四位 ， 高出保利发展944亿元；销售面积同比增长25.3%至3828.5万平米 。 若按销售金额计 ， 融创中国的市场占有率为3.5% ， 同期 ， 保利发展的市场占有率仅2.89% 。
融创中国与保利发展在2019年进行了激烈的“第四”之争 。 去年上半年 ， 保利发展凭借17.3%的销售规模涨幅 ， 一度超过融创中国回归“第四” ， 但在下半年逐渐放缓 ， 销售规模相比上半年减少17.18% 。 去年9月 ， 融创中国再次反超保利发展 ， 销售差距进一步扩大至千亿元 ， 且差距一直持续到年末 。
大力度的“收并购”是融创中国实现规模扩张的主要助力 。 根据财报 ， 在融创中国2019年1.34万亿的新增货值中 ， 有50%通过收并购而来 ， 来自公开市场获取的土储仅27% 。 克而瑞指出 ， 融创中国利用收并购获取土储的价格较低 ， 平均土地成本仅4306元/平米 ， 在销售均价接近的情况下 ， 融创拥有地价优势 。
反观保利发展 ， 投资力度却在持续放缓 。 财报披露 ， 保利发展2019年的拓展项目达到127个 ， 相比2018年减少5个；新增容积率面积达2680万平米 ， 同比下降13.99%；待开发面积为8112万平米 ， 同比下降11.38% ， 存续比为2.6年 ， 可供未来3至4年开发 。
相比融创中国 ， 保利发展并未在土储获取上占到太多“便宜” 。 亿翰智库研报指出 ， 房企投资拿地讲究抄底 ， 即逆周期拿地 ， 而保利发展却在顺周期的情况下获取了大量土地 。
比如 ， 保利发展在2018年时的拿地态度较为积极 ， 但在该年10月份以后渐趋谨慎 。 统计显示 ， 在过去的两年内 ， 最值得拿地的时间是2018年8月至2019年2月之间 ， 保利发展在该时段内的投资力度不足 ， 亿翰智库称 。
亿翰智库认为 ， 从趋势上看 ， 保利发展的投资力度自2018年起开始逐渐下降 。 首先 ， 公司新增容积率面积同比数据已有连续两年为负；其次 ， 待开发土地储备2018年与2017年基本持平 ， 2019年同比增速开始由正转负；再次 ， 拓展项目显著减少 ， 拓展成本显著降低 。
“保利发展连续两年放缓投资力度或与其此前持有的土地储备存量较大有关 ， 但投资速度持续放缓 ， 明显不利于后续规模扩张 。 相比排名靠前的房企 ， 保利发展的土储略显单薄 ， 在提升规模和行业排名方面可能会存在压力” ， 亿翰智库称 。


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