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『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”( 三 )


『销售额』销售额连续三年被融创反超 保利发展短期内难回“前三”
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毛利率下降的问题 ， 引发了媒体及投资者的关注 。 保利发展财务总监周东利将毛利率的下降归结为 ， 两翼业务中商业运营收入占比较高 ， 而商业运营当中外拓项目又处在装修和筹备阶段 ， 且装修和筹备费用及租金费用的支付在2019年相对集中 。
不过 ， 在克而瑞看来 ， 保利发展多元化业务的毛利率近几年一直在下降 ， 这值得警惕 。 尽管保利物业已经成功上市 ， 可以通过收并购的方式来提升市场份额 ， 这是利好消息 。 但保利发展的多元化业务也应该持续深化经营 ， 尽量缩短与主业发展之间的距离 。
得益于持续的城市深耕 ， 保利发展单一城市的销售贡献持续提高 。 财报显示 ， 去年 ， 保利发展38个核心城市的销售额贡献达到77% ， 单城签约金额超百亿元的有13个 ， 广州区域的销售贡献达到420亿元 ， 佛山、武汉、北京区域销售贡献超200亿元 ， 福州、西安、三亚等城市首次突破百亿元 。
而在销售分布方面 ， 财报披露 ， 中西部地区和三四线城市为保利发展贡献了最多的销售面积 ， 占比分别为32.4%和44.1% ， 同比涨幅为1.34个百分点和5.28个百分点 。 其中 ， 三四线城市的销售面积贡献从2017年33.8%的销售占比 ， 逐渐升至2019年的44.06% ， 首次超过二线城市 。
从新增土储方面来看 ， 在保利发展2019年的新增土储中 ， 有56%位于三四线城市 ， 较2018年上升6.3个百分点 。 这让克而瑞研究中心意识到风险 ， 随着城市深耕的推进 ， 保利发展在三四线城市的拿地占比将持续扩大 ， 而随着三四线城市棚改红利的消失 ， 加之调控趋严 ， 保利发展在这些区域将会面临去化压力 。
在新冠肺炎疫情“黑天鹅”的影响下 ， 不少房企的销售业绩都受到打击 ， 保利发展也不例外 。 不过 ， 随着疫情逐步得到控制 ， 保利发展的旗下业务正在逐渐恢复 。 潘志华介绍 ， 目前 ， 公司销售已基本恢复至去年的8-9成 ， 商业业务恢复至疫情前50%水平 ， 广佛区域恢复至80%以上 。
但在克而瑞看来 ， 保利发展的销售恢复速度属于头部房企中较慢的一个 。 今年3月 ， 保利发展的销售金额同比降幅达35.9% ， 一季度累计销售金额同比降幅达35.2% ， 在TOP6房企中降幅最大 。
从保利发展过去两年的销售分布来看 ， 上半年为公司的销售额贡献一般为55% ， 二季度销售贡献约31% ， 新冠肺炎疫情对保利发展上半年的业绩影响较大 ， 预计下半年销售将承压 ， 克而瑞称 。
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（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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