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新力财务谜团：现金增6成，存款利息收入仅增1.5% 3亿元利息支出凭空“蒸发”

新力财务谜团：现金增6成，存款利息收入仅增1.5% 3亿元利息支出凭空“蒸发”
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新力控股管理层
4月14日 ， 新力控股发布一季度销售数据 ， 当期累计录得合约销售额144.4亿元 ， 其中3月销售额为73.3亿元 。
3月31日的年度业绩发布会上 ， 新力控股新任总裁陈凯表示 ， 疫情对新力控股等中等规模房企的影响相对小一些 ， 在2%左右 。 同时 ， 陈凯还透露 ， 2020年新力预期销售增幅约为20% 。
公开资料显示 ， 2019年新力控股实现销售额914.23亿元 。 按此计算 ， 2020年新力控股销售目标将达到千亿 ， 约为1097亿元 。 今年一季度 ， 新力控股已完成全年销售目标的13.16% 。
创立十年就冲击千亿规模 ， 这样的速度在房地产行业中相对罕见 。
高速增长的“后遗症”随之而来 ， 2019年新力控股的毛利率减少7.7个百分点跌破30% ， 手中非受限现金105亿元 ， 尚无法覆盖即期借款 ， 主要营收依旧围绕江西一省 。
除此之外 ， 新力控股47页的业绩报告中还存在几处疑点 。
权益销售占比不足50% ， 超6成营收源自江西省
上市后首份年报显示 ， 2019年新力控股多项经营数据增幅破百 。
当期 ， 新力控股营业收入269.85亿元 ， 同比增长220.7%；毛利79.99亿元 ， 同比增长154.5%；年内溢利20.14亿元 ， 同比增长263%；母公司拥有人应占核心利润18.53亿元 ， 同比增长485.2% 。
合约销售方面 ， 新力控股实现销售额914.23亿元 ， 同比增长28.6% 。 同比增幅较2018年的82%减少了53个百分点 。 进一步查阅新力控股的权益销售占比 ， 可以发现新力控股近千亿的销售规模 ， 近半数含有水分 。
年报显示 ， 新力控股当期权益销售额为451.09亿元 ， 同比增长30.1% 。 权益销售面积为344.80万平方米；权益销售均价为13083元/平方米 。 权益销售金额占比仅为49.34% ， 在上市房企中居于低位 。
新力控股起家于江西南昌 ， 与大部分区域性房企相同 ， 其营收主要依靠大本营一处 。 据媒体统计 ， 2019年南昌新房成交900亿元 ， 新力贡献了200个亿 ， 市占率22% 。
公开信息显示 ， 2018年时新力控股在江西地区的销售额为539亿元 ， 总销售额占比达59% 。 2019年 ， 这一情况依旧延续 。
新力控股当期269.85亿营收中 ， 江西省占比63.7% 。 此外 ， 2019年新力控股在江西省取得权益销售金额约245.04亿元 ， 占比也达54.3% 。 而新力控股此前发力重仓的大湾区当期营收及权益销售占比分别为27%和23.9% ， 尚不及江西省一处经营数据的半数 。
年报中 ， 新力控股主动提及集团的对外布局 ， 表示集团有意降低江西省的业务占比 。
以土地投资为例 ， 2019年新力控股拿下36个项目 ， 总权益地价194.5亿元 ， 权益建筑面积达280万平方米 。 其中43.6%位于长江三角 ， 24.4%位于华中、华西及其他区域 ， 12.6%位于大湾区 。 至于江西省 ， 当期拿地面积占比则降至19.4% 。
截至报告期末新力控股拥有117个项目 ， 总权益土地储备面积约1509万平方米 。 其中 ， 江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1% 。 按可售货值计 ， 约85%的土储分布在一二线城市 。
一二线城市土储成本较高 ， 盈利空间有限 。 年报显示 ， 新力控股当期拿地均价约为7051元每平方米 ， 而其2019年的平均售价仅为9929元每平方米 。
借款总额265.73亿元 ， 同比增加20.2%
较高的土地成本吞噬了新力控股的利润率 。
报告显示 ， 2019年新力控股录得毛利79.99亿元 ， 同比增加约154.5%；毛利率29.6% ， 较2018年同比下降了7.7个百分点 。 据管理层估计 ， 新力控股毛利率未来将继续下探 。
净利率方面 ， 尽管新力控股当期净利率同比增加了0.9个百分点至7.5% ， 其仍然远低于上市房企11%左右的平均水平 。
打开外地市场需要作出牺牲 ， 新力控股选择的方法是 ， “薄利”以求“多销”
目前新力控股在江西的利润率最高 ， 约为10% ， 在长三角和大湾区招拍挂的地整体净利润则低至5%左右 。 陈凯补充道 ， “未来公司将深耕江西 ， 加大产业勾地、做些代建 ， 这些有利于利润增长 。 ”
业绩发布会上 ， 陈凯进一步补充 ， 受原材料、人工等成本上升 ， 销售限价等影响 ， 整体行业利润都在下降 。
新力控股的扩张之路依靠高周转 ， 房地产行业中高周转往往意味着高负债 。
报告期内 ， 新力控股借款总额累计265.73亿元 ， 同比增加20.2% 。 其中即期借款总额约为116.45亿元 ， 同比增幅26.2% 。 根据业绩报告 ， 2019年新力加权平均融资成本为9.2% ， 虽然同比下降了0.1个百分点 ， 但这一水平仍处于行业高位 。
截至2019年底 ， 新力控股的现金及银行结余约为165.99亿元 ， 较去年同期增长64.9% 。 若不计入受限制现金以及已抵押存款 ， 其现金及等价物约为105.59亿元 ， 尚无法覆盖即期借款 。
因负债规模增加 ， 新力控股2019年财务成本走高 。 不考虑资本化利息 ， 新力控股有息借款的利息总额约21.91亿元 ， 同比增长80% 。
消失的3亿元利息开支
借款总额提高 ， 报表中新力控股的净负债率却同比大减 。
2019年度 ， 新力控股净负债率从240%大幅度减少至67% 。 而聆讯资料显示 ， 截至2019年4月 ， 新力控股的净负债率还高达320% 。
新力控股未在报告中给出净负债率变动原因 。 与此同时 ， 其报表中的现金利息收入以及利息支出纷纷出现“异常”
新力控股方面透露 ， 截至2019年底 ， 其手中现金166亿 ， 同比增加64.9% ， 增加净额约100亿元 。 若不计入新力通过上市录得的23亿港元现金 ， 新力控股账上现金增幅也达40% 。 而当期新力控股的利息收入却较去年同期减少了55.4% ， 约为4720万元 。
新力控股方面表示 ， 此处变动系因出售长期债务投资以致利息收入减少 。 聆讯资料显示 ， 2018年同期新力控股通过长期债务投资获得利息收入5920万元 。 也就是说 ， 2018年新力控股银行存款带来的利息收入约4650万元 。
按此计算 ， 尽管当期账上现金增幅高达40% ， 新力控股现金利息收入同比增幅仅为1.5% 。
知名地产评论员严跃进认为 ， 这或与公司资金回笼时间有关 ， 部分银行存款无法马上带来利息收益 。
报表中另一处财务信息同样存疑 。 与聆讯资料披露信息相比 ， 新力控股当期合约收益产生的利息支出凭空蒸发3亿余元 。
上市前聆讯资料中 ， 新力控股提及公司的财务成本主要指银行及其他借款的利息开支以及合约负债的重大融资部分的利息 。
2016年至2018年 ， 新力控股合约负债的重大融资部分的利息支出分别为2.94亿元、3.38亿元以及8.03亿元 。
在后续报告中 ， 此部分支出命名变为“合约收益产生的利息开支” 。
新力控股2019年年报显示 ， 当期公司财务成本中 ， 新力控股合约收益产生的利息开支为2.13亿元 。 而新力控股聆讯资料显示 ， 仅2019年前4月 ， 新力控股该项利息开支已达5.22亿元 。
凭空消失的3亿元利息开支去了哪里？新力控股并未在报告中给出解答 。
出品|搜狐财经
【新力财务谜团：现金增6成，存款利息收入仅增1.5% 3亿元利息支出凭空“蒸发”】作者|黄海
来源：搜狐财经


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