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「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）( 五 )


表 7：2020Q1商业用地成交规划建筑面积情况（万平方米）
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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数据来源：亿翰智库
其中 ， 一线城市第一季度成交26宗商业用地 ， 规划建筑面积为255.07万方 ， 环比小幅下降9.1% ， 但与2019年同期相比成交量增加146.3% 。 从成交明细来看 ， 一线城市1月仅有5宗商业用地成交 ， 规划建筑面积为109.68万方 ， 占一季度总成交量43% ， 随着2月复工进程加快 ， 土地成交量明显增加 。
2020年前三个月 ， 多城供地节奏放缓 ， 部分企业相对放慢拿地速度 ， 对于市场的不确定性持观望态度 ， 同时在商业地产领域存量压力较大的背景下 ， 开发商拿地动作更为谨慎 。 与此同时 ， 城市更新进程持续推进 ， 1月 ， 中海以62.71亿元竞得一宗位于上海普陀区的城中村改造项目地块 ， 成为一季度单宗成交金额最高的商业地块 。 根据出让文件显示 ， 该地块规划建筑面积29.3万平方米 ， 规划将建成230米和200米的两栋地标建筑 ， 为普陀真如副中心重塑天际线 ， 整体项目将包含文化、体育、商业等综合业态 。
2020年一季度 ， 全国各级城市商业用地成交楼面价均出现不同程度下滑 ， 溢价率则基本平稳并未出现大幅波动 。 一线城市成交楼面均价为7582元/㎡ ， 环比下降35% ， 且多数地块以底价成交 ， 溢价率仅为0.24%；二线城市成交楼面价为2133元/㎡ ， 环比下降2% ， 溢价率为8% ， 较上一季度小幅下调；三四线城市成交楼面价为1214元/㎡ ， 环比下降18% ， 溢价率为18% 。
图 8：2016-2020Q1全国商业用地量价走势
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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图 9：2016-2020Q1全国商业用地溢价率
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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数据来源：亿翰智库
NO.3 短期展望
2020年第一季度在疫情影响下 ， 我国商品和服务消费大幅下降 ， 但在政府相关利好政策的调控下 ， 负面影响被压缩到最低 。 与此同时 ， 疫情防控已取得阶段性成效 ， 各地政府及企业逐渐增加利好政策输出 ， 刺激消费 ， 促进市场平稳回升 。
短期影响显著 ， 商业地产企业携手商户共御危机
2020年新冠疫情对商业地产市场造成了一定负面影响 ， 导致第一季度商品和服务消费大幅下降 。 囿于防控需要 ， 居民减少外出消费、避免聚会聚餐 ， 非生活必须类商品销售和餐饮业经营情况堪忧 。 居民消费受到极大抑制 ， 以往的经营旺季成为近年来最为惨淡的时期 。
伴随着消费动力减退 ， 大部分商家遭遇经营困境 ， 餐饮业企业为春节准备的大量物资堆积过期导致大额亏损 ， 多数商户流动资金出现短缺 ， 即便餐饮巨头也出现流动资金不足 ， 资金链断裂危机 ， 许多中小企业及经营能力较弱的店铺直接关门歇业 。 作为这些商户的“房东”商业地产企业纷纷减免租金 ， 为商户提供喘息的时间 。
图 10：新冠疫情期间商业地产企业租金全免情况（天）
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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图 11：新冠疫情期间商业地产企业租金减半情况（天）
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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数据来源：企业官方发布
商业地产企业主动减免租金为商户解决了一时难题 ， 但经营压力仅是转嫁至地产企业 ， 经营困境并未彻底消除 ， 仍不可回避由疫情造成的消费热情不足的影响 。 而事实上 ， 虽然复工日期到来 ， 人员陆续返程 ， 但在各城市、社区、企业并未松动的防疫措施下 ， 消费热情并未出现大幅回升 。 在客观防疫要求基础之上 ， 商业地产企业与入驻商户联手自救 ， 全面打开线上渠道 ， 联合配送平台提出“零接触配送”服务 ， 保障消费需求供给 。


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