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「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）( 四 )


3月银保监会披露银行业金融机构统计数据 ， 近月银行业金融机构不良贷款余额为3.3万亿元 ， 不良贷款率为2.08% ， 环比上升0.05% 。 据悉 ， 不良贷款的上升也是疫情客观因素的影响 ， 在疫情结束后将逐渐好转 。
NO.2 市场面
市场表现：
供求同步降低 ， 商业地产市场双向承压
2020年第一季度 ， 受春节假期以及新冠肺炎疫情影响 ， 商业地产开发投资和销售面积均出现大幅下跌 ， 在行业变革进入存量阶段的背景下 ， 市场环境短期内出现紧缩 。 从长期来看 ， 中国经济长期向好基本面未变 ， 尤其近年金融供给侧结构性改革初见成效 ， 金融体系愈加稳定 ， 相信随着疫情影响逐渐消 ， 商业地产市场也将逐渐好转 。
（1）供应收紧 ， 开发投资增速断崖式下跌
近年以来 ， 商业地产已步入存量时代 ， 在消化现有存量的指导下 ， 商业营业用房投资额及新开工面积持续下滑 。 1月疫情全国蔓延 ， 商业地产市场遭遇冰冻 ， 资本端热情降至最低 ， 投资额锐减 。 1-3月全国房地产开发投资额同比下降7.7% ， 各业态中商业营业用房投资下滑最为严重 ， 同比减少14.8%；商业营业用房新开工面积2361万方 ， 同比减少29.7% 。
图 6：2019-2020.3商业营业用房投资及新开工情况
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
图片

数据来源：国家统计局
（2）需求收缩 ， 商业地产销售大幅降速
2019年以来 ， 世界经济环境严峻 ， 我国经济增长亦面临下行压力 ， 进入2020年一季度 ， 受到疫情影响房地产市场销售大幅下滑 ， 1-3月全国商品房销售面积为21978万方 ， 同比下跌26.3%；商业地产物业成交数据也出现大幅跳水 ， 1-3月全国商业营业用房销售面积仅为为1221万方 ， 同比下降35.1% 。
图 7：2019-2020.3商业营业用房销售表现
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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【「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）】数据来源：国家统计局
特殊时期 ， 各地认真贯彻落实党中央关于统筹推进疫情防控和经济社会发展的一系列决策部署 ， 在延长假期、推迟复工、减少人员聚集等措施推动下 ， 疫情防控形势持续向好 。 截至3月底 ， 我国建筑业企业、房地产开发企业复工率将达到九成以上 ， 市场企稳回升 ， 投资将逐步回归常态 ， 投资需求也将迎来新一轮释放 ， 商业地产市场开发投资和销售也将重回正轨 。
土地市场：
供需同步下滑 ， 随复工推进土地市场有望回暖
（1）土地供应：供应环比全面收窄 ， 一线城市同比大幅增长 ， 预计二季度回稳
2020年第一季度 ， 全国商业用地供应规划建筑面积12926.38万平米 ， 同比基本与2019年同期持平 ， 供地环比大幅下跌51% 。
表 6：2020Q1商业用地供应规划建筑面积情况（万平方米）
「疫情」【商业地产季报】2020年一季度商业地产行业研究报告（第1期）
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数据来源：亿翰智库
其中 ， 一线城市第一季度供应表现突出 ， 推出33幅商业用地 ， 总规划建筑面积297.33万平方米 ， 同比上行140.9% ， 环比下行9.6% 。 二线、三四线城市分别供应商业用地440幅和3153幅 ， 规划建筑面积9904.66万平方米和2724.39万平方米 ， 环比大幅下降54.3%和34.1% 。
整体来看 ， 2020年开年受疫情影响 ， 各地复工延期 ， 疫情防控工作成为政府及企业工作核心 ， 部分城市土拍延后 ， 一季度土地供应环比出现负增长 。 从供应数据来看 ， 一季度商业用地供应与2019年基本持平 ， 相信在进入二季度后土地供应将有明显回升 。
（2）土地成交：受疫情冲击商地成交量价齐跌 ， 随复工推进市场逐渐回暖
从整体来看 ， 2020年第一季度全国土地市场遇冷 ， 商业用地成交规划建筑面积7528.88万平米 ， 与2019年同期相比减少19%；环比下降53% ， 其中二线和三四线城市降幅较大 ， 分别为44.3%和56.0% 。


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