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「中新经纬」领地控股赴港 IPO：净利润率下滑 一半借款来自信托


中新经纬客户端4月17日电(薛宇飞)近日 ， 四川房企领地控股集团有限公司(以下简称"领地控股")在港交所发布了招股书 ， 正式开启上市征途 。 经过20年的发展 ， 挺进了中国房企销售榜百强之列的领地控股 ， 仍保留着明显的家族色彩 ， 刘氏家族多位成员在公司担任要职 。
领地控股拥有的90个项目中 ， 超过6成都集中在四川省 ， 且多数都位于三四线城市 。 近三年 ， 其净利润率连续下滑 ， 短期偿债压力较大 ， 手上现金已经不足以覆盖一年内到期的债务 。 而在所有借款中 ， 信托融资占据一半 ， "蚕食"着领地控股的利润空间 。
家族色彩浓厚二代开始掌权
1999年4月 ， 眉山地区宝马房地产开发有限公司(后更名为"领地集团股份有限公司")注册成立 ， 初始注册资本为560万元人民币 ， 刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥(独立第三方)分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权 。
2006年 ， 领地控股将总部从乐山市迁至成都 ， 于同年开始在全国扩展业务 。 经过20年发展 ， 公司业务布及成渝经济带、四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20个多城市 。

「中新经纬」领地控股赴港 IPO：净利润率下滑 一半借款来自信托
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同时 ， 经过一系列重组 ， 以刘玉辉为核心的多位刘氏家族成员 ， 成为了领地控股的股东 。 领地控股最新的股东架构中 ， 刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%和1% ， 其中 ， 龙一勤是刘玉辉的配偶 ， 29岁的刘策、27岁的刘浩威是刘家的第二代 ， 分别为刘玉奇与侯三利、刘山与王涛的儿子 。

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2014年12月 ， 刘玉奇、刘山就开始了家庭继任计划 ， 将所持全部股权分别赠予各自的儿子 。 但考虑到两人年纪尚轻、无房地产行业经验或经验有限 ， 仍由刘玉奇、刘山继续行使股权代持 ， 直至刘策、刘浩威被扶上高级管理层的位置 。
股东中唯一的局外人魏悦 ， 则与刘玉辉及其妻子龙一勤相识 ， 招股书称 ， 凭借魏悦在房地产投资的背景及经验 ， 董事认为他可就公司的发展扩张计划提供行业相关见解及战略建议 。
在领地控股的董事会和管理层中 ， 有不少刘家成员和亲属 。 公司董事会有4名执行董事和3名非执行董事 ， 刘玉辉担任执行董事、董事长兼首席执行官 ， 也是公司的最终控股股东；另一名执行董事侯小萍 ， 是刘策的姨妈 ， 负责公司项目融资及集资 。 5名高管中 ， 除了刘玉辉是首席执行官 ， 刘策、刘浩威都在2019年1月1日升任公司副总裁 。
刘家的其他亲属也在业务上与领地控股有诸多交集 。 招股书披露 ， 眉山明典公司由刘玉辉的侄子刘檬恺持有99%的股权 ， 巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有 ， 眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠持有99%的股权 。 2017年-2019年 ， 领地控股就采购及安装服务向上述三家公司支付总金额约为400万元、310万元及4200万元 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为 ， 很多企业在起步初期 ， 家族色彩都比较明显 ， 但长期以往 ， 容易让企业决策过于单一 ， 职业经理人也容易受到掣肘 。 随着规模的扩大 ， 一些企业会选择让一些家族成员逐渐退出 ， 让有丰富经验的职业经理人负责具体的经营管理 。
超6成项目集中四川净利率走低
2019年4月 ， 在领地集团20周年品牌发布会上 ， 领地集团称 ， 将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻 ， 力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标 ， 最终在2020-2021年实现千亿战略的新跨越 。
但根据克而瑞研究中心的数据 ， 2019年 ， 领地集团分别实现全口径销售额、操盘金额247.3亿元、237.4亿元 ， 排在中国房企第96位、第87位 ， 这距离千亿的目标差距不小 。


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