「中新经纬」领地控股赴港 IPO：净利润率下滑 一半借款来自信托( 二 )
招股书披露 ， 截至2020年2月29日 ， 领地控股已经布局全国20多个城市 ， 拥有90个处于不同开发阶段的项目 ， 总土地储备约为1331.45万平方米 ， 包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米 。
【「中新经纬」领地控股赴港 IPO：净利润率下滑 一半借款来自信托】
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不过 ， 分析发现 ， 从进驻的城市和土储分布看 ， 领地控股大部分项目都在四川省内和其他省份中的三四线城市 。 截至2月底 ， 领地控股90个项目中 ， 有57个位于四川省 ， 占比超6成 。 从城市等级看 ， 领地控股除了进驻了一座一线城市深圳 ， 成都、重庆、长春、乌鲁木齐四座二线城市外 ， 其他城市都是三线、四线或者等级更低的城市 。 深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐五座城市共有18个项目 ， 仅占总土地储备面积的15% 。
招股书提示 ， 公司一直专注四川省 ， 导致易受到该地区房地产市场不利变化的影响 ， 而且未必能在长期经营的领域保持竞争力 ， 也未必能通过在目前并无业务的省市承接物业开发项目扩大业务版图 。
从业绩上看 ， 近三年 ， 领地控股的的收益并非持续向上 。 招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 领地控股分别实现收益约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元 ， 利润净额分别约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元 。 对此 ， 领地控股解释称 ， 这主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致 。
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这样的波动 ， 在毛利率上也有所表现 。 2017年-2019年 ， 领地控股的毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。 招股书认为 ， 这是由于个别不同的项目毛利不同 ， 且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低 。
至于2019年的毛利率较上年下滑7.9个百分点 ， 招股书称 ， 占2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于当年录得毛利率17.9% ， 该项目相关地块土地收购成本偏高 ， 且项目物业设定了较低价格 。 占2019年所确认建筑面积最大部分的成都锦巷兰台于当年录得毛利率26.1% ， 较2018年的毛利率43.4%有所下降 ， 这主要是由于当年所确认建筑面积主要为公寓 。
领地控股的净利润率则连续三年下滑 ， 2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%及8.9% 。 据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析 ， 2019年上半年 ， 172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2% 。 对比看 ， 领地控股的净利率已经低于行业平均 。
借款3年增长3倍多短债占比较大
招股书显示 ， 领地控股2017年净资产负债比率为60% ， 处于行业较低位置 ， 但之后两年迅速抬升 ， 2018年、2019年分别达到110%、140% 。
领地控股解释称 ， 净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符 ， 主要是为应对业务扩张所致的融资需求 。 2017年-2019年 ， 公司未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 ， 三年时间增长了3倍还多 。
领地控股的融资成本也不断抬升 ， 2017年-2019年 ， 公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9% 。 招股书称："融资成本增加将对我们的盈利能力及经营业绩有不利影响 ， 而可获得的融资则影响我们开展项目开发活动的能力 ， 对我们的经营业绩有不利影响 。 "
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