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『50宗』50宗土地被摆上架 魔都卖地潮里的价高者得与房企账本( 二 )


业内人士认为 ， 这一改变意味着土地出让将向更市场的道路上 ， 向价高者得 ， 向面向所有开发商而不是知名开发商的方向靠近 。
也有业内人士指出 ， 未来上海没有政府支持的土地会越来越多 ， 也意味着地块出现溢价的情况越来越多 。
值得一提的是 ， 招挂复合式在2012年的上海市场也曾被启用 ， 并在2014年楼市低谷期被取消 ， 以“直接拍卖”代替 。
但从目前推出的土地来看 ， 招挂复合式暂时不会像2014年时被完全替代 ， 2017年启动的新规是否会完全放松由价高者得 ， 目前也并未有更多的信号透露 。
回顾过去三年 ， 在严苛的土地出让规则下 ， 房企间高溢价抢地的情况在上海土地市场已几乎绝迹 。
据不完全统计 ， 2019年上海出让的157宗地块中 ， 溢价率超过5%的仅有8块 ， 底价成交成为土地市场的主旋律 。
不过 ， 随着土拍规则放松 ， 这一现象不出意外将被打破 。
房企账本
摆脱了类似计划经济时代的“分配制” ， 对房企而言 ， 也意味着更多的进场机会 。
不过 ， 市场充分竞争 ， 意味着更高的土地成本 ， 面粉是否会再次贵过面包 ， 也需要房企算好手中的账 ， 尤其如今还面临新冠疫情的挑战 。
毕竟 ， 市场经济的前提是 ， 买卖双方都觉得划算 ， 交易才会达成 ， 才能实现双赢 。
有房企就表示 ， “围标”事件后 ， 在上海拿地还是需要更加小心 ， 但另一方面 ， 有房企则称 ， 行业和市场没有发生根本变化 ， 还是会继续正常布局 。
以2017年土拍规则变化前后出让的地块为例 ， 2017年4月前 ， 上海溢价率较高的地块中就有中海竞得的小昆山地块 。
据观点地产新媒体了解 ， 2017年3月29日 ， 中海以50.9亿元竞得松江小昆山三幅住宅用地 ， 楼板价分别为30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米 ， 三宗地块的溢价率则分别达到66.9%、71.6%和69.9% 。
2018年8月6日 ， 地块所建项目中海九峰里获得预售证后迎来开盘 ， 开盘均价仅有4字头 ， 而在2019年底 ， 项目在售洋房均价也才3.4万每平 ， 别墅均价约5万每平 。
尽管是受上海限价政策约束 ， 但仅从项目单价与楼板价的差价 ， 高溢价后中海并没有获得可观的利润空间 。
底价成交地块的情况如何？以2017年8月31日 ， 万科48.7亿元底价竞得的嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块为例 ， 彼时万科的成交楼板价为25041元/平方米 ， 2019年8月 ， 地块项目万科西郊都会取证认筹 ， 均价39041元/平方米 。
有业内人士直言 ， “事实上 ， 土拍要打分以后 ， 上海出让的地块底价都相对以往要高一些 ， 开发商挣多少基本可以说是政府算好的 。 ”
如今 ， 除龙头房企外 ， 有更多房企都有机会参与上海土拍 ， “价高者得”的竞争下 ， 是否又要玩起面粉贵过面包的游戏 ， 房企则需要更多的考量 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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