#浦江头条#上海土地市场持续放量，一大批优质地块上架
政策向好、规则松动下 ， 上海土地市场将迎来新一轮价值兑现 。 
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图片来源：Unsplash步入四月 ， 上海不仅频推土地 ， 征收工作也步入常态 ， 土拍规则更是迎来了三年来首次调整 。 前几日 ， 上海土地交易市场发出预告 ， 4月下旬上海将一口气推出约50幅地 ， 涉及嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区 ， 如此集中推地在上海并不常见 。 事实上 ， 四月初临港新片区的一场推介会就给上海土地市场开了个好头 ， 推出8处住宅地块和6处商业地块 ， 吸引融创、华侨城、光明地产等38家房企参加 。 推介会还透露 ， 临港新片区2020年新建住宅面积争取做到300万平方米的目标 ， 全年计划出让土地共152幅地块 ， 其中住宅43幅 ， 用地面积196公顷 ， 商业地块58幅 。 除了土地推介 ， 上海土地征收也逐渐恢复常态 ， 近日连续日均拟征收土地十余宗 。 4月13日 ， 上海拟征收9宗地 ， 涉及宝山区地块7个地块 ， 浦东新区和松江区地块各1个 。 两天后 ， 又公布了11宗土地征收信息 ， 其中青浦区7宗 ， 松江区3宗 ， 浦东新区1宗 。 紧接着 ， 上海奉贤区拟一次性征收5各区域的土地 ， 征收面积合计20万平方米 。 土地供应增加和征收工作回归正常离不开政策的背书 。 4月9日 ， 发改委在文件中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制 ， 完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围 ， 解决发展空间严重不足问题 。 次日 ， 上海市发改委透露《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台 ， 将加快经营性用地出让节奏 ， 适当增加年度土地供应量 ， 减轻房企入市成本压力等等 ， 并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目 。 从此次政策的方向可以见得 ， 旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点 ， 也是房企值得关注的方向 。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 该政策明确提到扩大土地供应 ， 体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向 。 同时不断降低房企在上海拿地的成本 ， 有助于鼓励更多房企入市 。 紧随新政 ， 上海土地出让的规则出现了三年来首次松动 。 4月10日 ， 上海出让松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块 。 特殊的是 ， 此地块放宽了拍卖竞争入围者人数——有效申请人数为6人及以上的 ， 本地块采用有竞价招标方式出让 ， 不超过5人则直接竞价拍卖 ， 竞争入围者条件由之前的10进2放宽至10进5 。 五天后上海挂出宝山顾村一宗宅地时 ， 拍卖要求同样有了放松——不足6人直接挂牌出让 ， 6人及以上竞价招标 。 入围人数放宽 ， 改变以往的打分制 ， 最大的利好对象是房企 。 变动之后 ， 上海土地市场将会迎来更加公平的竞争 ， 土地价格也更市场化 。 与此同时 ， 此次土拍还取消了15%的自持租赁住宅要求 ， 只需配建5%的保障房即可 。 尽管起拍价会有所提高 ， 但取消自持后对减轻房企拿地后开发的资金压力、促进企业活力有不少利好 。 自2017年上海采用新的招挂复合式规则起 ， 土地出让规则一直都没有改变 。 而自持15%的出让要求从2016年“沪九条”调控政策后成为硬性规定 ， 也已执行四年 。 20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、自持运营回报有限等劝退了一波中小房企 ， 也熄灭了市场竞争的热情 。 在严格的出让规则之下 ， 上海土地市场高溢价抢地的现象少之又少 ， 低溢价、底价成交成了主基调 。 相关统计显示 ， 自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来 ， 上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1% 。 去年上海出让的157宗地块中 ， 溢价率超过5%的只有8块 ， 今年一季度成交的地块也多以低溢价为主 。 而伴随着这一规则的放松 ， 上海土地市场低溢价率的现状或将被打破 ， 土地出让走向将更符合市场逻辑 ， 定价将更加市场化 ， 整体向价高者得的方向改变 。 对于中小型房企而言 ， 一方面出让规则放松能促使其进入市场拿地 ， 但另一方面也存在无法与大企业同台竞争而加剧风险的可能 。 “土拍规则变动鼓励更多有实力的企业进入市场 ， 企业在后续拿地中要不断进行调整 ， 注重规模和性能等级 ， 做好成本控制 。 ”严跃进建议 ， “中小型企业可以与大企业进行合作拿地 。 ”从政策向好、规则松动种种利好条件来看 ， 上海土地市场正在加快走出疫情的阴霾 ， 供应量增加、热度回升 。 3月份 ， 上海土地供应量达到140万平方米 ， 环比2月增加了142% 。 易居研究院数据显示 ， 上海一季度共成交61幅土地 ， 土地成交建筑面积646万平方米 ， 同比增长11%；土地出让金690亿元 ， 同比增长80% 。 其中不乏一些优质地块 。 将时间拨回至疫情高峰2月份 ， 上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块 ， 成为内地第一总价地王 。 大体量、高总价给今年上海土拍市场恢复信息打了一剂强心针 。 后续让人期待的还有即将在5月初出让的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块 。 该地块的起始价60亿元 ， 虽然较高 ， 但其地理位置十分优越——周边配有2号线、7号线、13号线等多条轨交 ， 且与静安寺、相邻 。 就即将推介的50幅地来看 ， 上海土地市场放量的趋势仍将持续 ， 预计4月份土地供应量或将突破200万平方米 。 充裕的土地供应 ， 加上优质地块的吸引 ， 有助于保持土地价格平稳、吸引房企入局 。 而适当宽松的出让规则 ， 也助力上海土地市场朝向更市场化、更公平的竞争机制迈进 。 （原题为《一大批优质地块上架 ， 上海土地市场持续放量》）(本文来自澎湃新闻 ， 更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)
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