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『50宗』50宗土地被摆上架 魔都卖地潮里的价高者得与房企账本

『50宗』50宗土地被摆上架 魔都卖地潮里的价高者得与房企账本
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“价高者得”的竞争下 ， 是否又要玩起面粉贵过面包的游戏 ， 房企则需要更多的考量 。
观点地产网?尽管“围标”事件给土地市场刮来了一阵肃清之风 ， 但上海政府释放土地的信号依旧强烈 。
4月14日 ， 上海土地交易市场公告 ， 拟于4月下旬一口气推介50宗地块 ， 涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区等四个区 。
50宗地块一次性被摆上架 ， 在寸土寸金的上海并不多见 ， 而事实上4月以来 ， 上海也有多次土地出让及推介活动 。
大量土地入市 ， 上海在土拍政策上也出现了三年来的首次松动 ， 另一方面 ， 市场化的竞争机制下 ， 要在上海拿地的企业如何算好手中那笔账 ， 更需要诸多权衡 。
土地信号
一季度才刚刚过去 ， 上海土地市场的成交额就已经逼近500亿（不含工业、动迁房等用地） 。
然而 ， 特殊时代背景下 ， 核心城市对土地的供应正在不断加大 。
观点地产新媒体了解 ， 4月8日 ， 上海重点发展板块——临港新片区内6处商业地块和8处住宅地块开展线上推介 。 另据推介会透露 ， 临港2020年计划出让土地共152幅地块 ， 其中住宅43幅 ， 用地面积196公顷 ， 商业地块58幅 ， 用地面积117公顷 。
作为超级大城市 ， 越来越多的上海常住人口也将迁向郊区 ， 有负责人当场表示 ， 每年临港新片区将引入不下10万常住人口 ， 同时按照人均居住需求 ， 每年将建设300万平方米体量的住宅 。
土地供应增加少不了政策的推动 。
4月10日 ， 上海市政府召开的疫情防控工作发布会透露 ， 《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台 ， 其中数条均利好房地产市场 ， 包括加快经营性用地出让节奏 ， 适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等 。
此外 ， 4月9日 ， 发改委引发第532份文件 ， 其中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制 ， 完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围 ， 解决发展空间严重不足问题 。
有业内指出 ， 这意味着对于中心城市来说城市骨架可以继续做大 ， 可以给更多建设用地指标 。
一只燕子不成春 。 无论宏观政策还是市场层面 ， 都在推动土地市场走向卖地的“大时代” 。
而据中原地产数据显示 ， 2019年 ， 中国共有14个城市卖地收入超过千亿元 ， 上海继续位列杭州之后 ， 蝉联卖地排行榜亚军 ， 获得土地出让金1942亿元 。
另一方面 ， 随着疫情缓解 ， 房地产行业逐渐恢复 ， 4月13日总价1700万起的顶豪项目碧云尊邸开放认筹 ， 吸引不少“富豪”带着口罩排队 ， 同样印证上海楼市今年以来的热度 。
价高者得？
大量地块待价而沽 ， 如何让竞争更加市场化？“围标”事件之后 ， 上海土拍规则也悄然发生变化 。
4月10日上海松江区两宗宅地挂牌信息显示：只要有效申请人数不超过5人 ， 就无需打分 ， 直接竞价拍卖 ， 价高者得 。 有效申请人在6人及以上的 ， 则采用竞价招标方式 。
而按照之前的规定 ， 若有效申请人数超过3人的 ， 地块采用招标方式出让 ， 并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分 ， 排序确定顺位；若效申请人数为3人及3人以下的 ， 地块采用挂牌方式出让 ， 有效申请人即为“竞买人” ， 竞买人只有筛选到2家时才能竞价 。
事实上 ， 自2017年4月11日上海采用新的招挂复合式规则起 ， 大部分的地块都采用上述出让规则 ， 至今规则正好实施三年整 ， 而此次变动也是三年来上海土拍规则的首次松动 。
此外 ， 原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款 ， 一般长达20天；而新规之后 ， 只需要在参拍前一一天冻结资金即可 。
而在自持比例要求上 ， 此次土拍中取消了15%自持租赁住宅要求 ， 这与此前围标事件中的北外滩地块一致 ， 该地块除需配建5%建筑面积的保障性住房外 ， 也无自持要求 。


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