五千万@总价五千万的刚需，凶猛的上海土著( 二 )
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这样的变化驱动着土著更加着急的去市场上找寻合适的房产
任何一个上海土著的家底都比你看到的要厉害一点 ， 特别是上下三代家底作为支撑 ， 累积在90后00后身上 ， 他们确实有土豪的资本
绿地海珀外滩的销售和我说 ， 项目里最先被卖掉的是最大的290平米的 ， 买这个房型的客户清一色的90后
04、为什么在土著眼里上海值得“随便买”
最底层的信心来自于对上海楼市的看透
行业在经历最严格调控的3年时间 ， 从2018到2020 ， 尽管调控已经加码到极致 ， 但是上海楼市本身一直处于高位盘整的阶段
所谓的高位盘整就是一手房价坚挺但成交量下滑 ， 二手房剔除当初的倒挂的泡沫之后成交也开始回暖
作为生在上海长在上海的这群人 ， 看透了楼市规律 ， 看懂了房价本质 。 行业最坏的情况都是如此 ， 更何况未来
正如当年拆迁逻辑教会他们房产理财一样 ， 如今的行业发展更加坚定了购买力的信心 。 如今的上海房价没有任何的泡沫
并且从去年年底开始 ， 深圳的房价走势也坚定了不少人上海房价被低估的态度
我一个在深圳做自媒体的朋友突然有天发微信给我：我发现上海的房子真便宜
他这么说并不是没有道理 ， 这两年深圳和上海的房价对比实在明显 。 在整个深圳 ， 龙华、南山等这样的非核心地段的一手房售价都已经破十万
而相比这样的价格 ， 在上海非滨江区位的核心项目都能够拿到这样的价格 ， 这样的价格对比不得不说不明显
当然 ， 更重要的一点事 ， 在这轮疫情的表现很给上海这个城市加分
不仅城市内的疫情控制非常的好 ， 目前上海还承担了大量的境外输入性人群的管控 。
越是高端的项目 ， 购买越代表对一个城市的信心 。 所以当上海核心区位项目的入市 ， 特有的稀缺性就足够引起本土需求的疯抢
05、在土著眼里的上海上海的房价结构
当然 ， 和大家谈论这个趋势 ， 完全不是和大家说所谓上海豪宅市场有多夸张 ， 我底层想和大家探讨的是 ， 土著眼里的上海房价格局
首先需要明白一件事情 ， 如果城市核心区进入旧城改造模式 ， 房价的提升一定是肉眼可见的
因为今年拆迁的补偿款一定是按照周边的房价进行补偿核算的 ， 然后拆迁之后获得的土地加上建安成本 ， 未来的整体售价一定会高于当初的核定价格 ， 而下一轮的拆迁又会继续按照那时候的均价进行补偿核算
整体的均价就会被按照3年一个规律还是上升
目前这样的规划在整体上海容积率控制且大量拆迁无法转化为纯住宅的逻辑下 ， 核心区的房价上涨几乎不会避免
所以未来的上海房价就是中环内的内驱靠城市更新 ， 也就是拆迁扩容来做 ， 外区就靠规划和产业 ， 也就是城市能级发展来做
但是目前来看 ， 外区靠规划的极限就是大虹桥模式 ， 而大虹桥的最最核心的房价天花板是8万 ， 而中环内清一色的十万以上
所以外区和内驱不论怎么发展 ， 未来互相之间保持2万落差成为天然的鸿沟
05、土著的买房观
对于上海土著来说 ， 这么一个群体的特殊性在于开过眼界 ， 因为所处的城市开过视野的眼界 ， 因为身处这样的城市 ， 也开过资产过千万的眼界 ， 也经历过周期 ， 看明白房地产调控的眼界
正是因为如此 ， 在现在这样的时间点变得异常的淡定
他们对待房产没有太多的增值诉求 ， 因为以往也不会吐着一定要涨多少才买房的 ， 也正是因为这样的长持有精神 ， 反而让他们成为最大的红利获得者
我们看到土著抢购5000万的房子 ， 其实是他们最理性的一次买房 ， 因为他们有购买力 ， 而且也都是为了自住
当然 ， 这种接近肌肉反应的嗅觉 ， 似乎也在暗示这是一群最懂上海的人
就在我写完这篇文章的最后 ， 我看到了一则刚刚今天消息
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