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『亿翰智库』建发国际：背靠母公司资金优势，积极纳储以实现逆势扩张


核心观点
2019年建发国际合同销售额破500亿元 ， 同比增长104.84% ， 近年来建发国际的业绩增长势头逐渐明显；为了支撑公司的高速发展 ， 建发国际自2016年来加速扩张土储 ， 2019年新增土储建筑面积约667万平米 ， 同比增长52.3%；2019年建发国际净负债率176% ， 下降66分百分点 ， 虽处行业高水平 ， 但负债结构中的长期非流动负债主要来自母公司——建发房地产所提供的财务支持 ， 未来债务风险相对较低；同时公司拥有国企背景 ， 2019年加权平均融资成本仅5.4% ， 同比下降0.3个百分点 ， 相较于同规模的内房股 ， 建发国际的融资优势明显；不过 ， 公司近四年毛利润率及净利润率不断下滑 ， 盈利能力还有待提高 。 一、销售额翻倍增长突破500亿 ， 厦门市场深耕优势大
2019年 ， 公司共实现合同销售金额约507.79亿元 ， 同比大幅增长104.84% ， 全年累计实现签约销售面积293.24万平米 ， 同比涨幅达78.61%；从近3年来看 ， 建发国际的业绩增长势头逐渐明显 ， 2017-2019年的销售金额年均复合增长率达124% ， 签约面积年均复合增长率达117% ， 逆势扩张之心甚为明显 。
2019年公司销售额增长主要来源于厦门和福州两地 。 具体来看 ， 厦门作为建发的发源地 ， 2019年实现销售额99.28亿元 ， 同比增长2820% ， 销售额占比约20% ， 福州实现销售额53.15亿元 ， 同比增长1284% ， 销售额占比10.5% 。 其中于2019年开盘的厦门岛内新盘项目建发·玺樾全年销售额达62.81亿元 ， 厦门岛内供地少 ， 新盘项目稀缺 ， 而建发国际凭借在厦门市场的深耕优势 ， 2019年新增4幅地块 ， 可售建筑面积约55万平米 ， 未来还可持续为公司业绩增长作出贡献 。
2020年 ， 建发国际的销售目标为700亿元 ， 同比增速为37.8% ， 未来会持续保持30%-40%左右的较高增长 。 不过从我们统计的EH50企业来看 ， 在目前的市场环境下 ， 龙头企业纷纷下调目标增速 ， 目标增速超过20%的企业数量占比约22% ， 最高增速为中国金茂的24.4% ， 因此对于建发国际来说 ， 2020年的目标完成压力并不小 。

『亿翰智库』建发国际：背靠母公司资金优势，积极纳储以实现逆势扩张
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二、面积投销比为2.3 ， 持续加速土储扩张支持未来高速发展
截至2019年12月31日 ， 建发国际在中国及澳大利亚合计拥有83个项目 ， 土地储备总可销售面积约934.69万平米 ， 同比增长68% ， 总可售货值约1620亿元 ， 同比增长35% ， 相对于2019年实现293万平米的销售面积 ， 建发国际当前的土地储备能维持公司未来两三年的发展 ， 但如要保证公司持续高速发展 ， 则当前的土地储备量并不足够充裕 。
从项目布局的区域来看 ， 建发国际的项目区域已由厦门扩展至全国近30个城市 ， 重点聚焦福建南、华东、华中、华南等区域 ， 深耕厦门、苏州、长沙、南宁等 ， 形成一、二、三线城市互补 ， 其中一二线城市土储占比75% 。
2019年 ， 建发国际抓住土地市场机会 ， 在苏州、无锡、南宁、厦门、福州等核心城市 ， 新增取得40宗土地 ， 新增项目总可售面积约667万平方米 ， 同比增长52.3% ， 面积投销比为2.3 ， 远大于1 ， 保持进取的投资态度 ， 并且已持续四年时间加速土储扩张支撑规模发展 。
未来为了保持每年30%-40%的增长 ， 建发国际仍将保持积极的拿地态度 ， 2020年计划约300-400亿元的土地款 ， 继续深耕福建南、福建北、华东、华南、华中五大核心区域 。 对建发国际而言 ， 拥有着国企背景的良好信用优势 ， 在企业合作及资金支持上具备优势 ， 在当前行业受到一定冲击的情况下 ， 会是建发国际增加土地储备的好时机 。

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三、净负债率下降66Pct ， 国企背景融资优势明显


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