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陈思进：适度放松楼市调控或是一种选择，在坚持“房住不炒”定位下

来源|谭浩俊微财经
近日 ， 住建部要求各地在扎实做好疫情防控保障的同时 ， 全力推动企业复工复产 。 采访人员了解到 ， 目前全国房屋建筑和市政基础设施工程开复工率超过了85% 。 数据显示 ， 截至4月1日 ， 全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共18.66万个 ， 已开复工15.87万个 ， 开复工率为85.06% ， 其中 ， 16个省（区、市）的开复工率达到90%（含）以上 。 此外 ， 全国售楼处复工率达92.73% 。
陈思进：适度放松楼市调控或是一种选择，在坚持“房住不炒”定位下
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客观地讲 ， 按照目前企业、特别是制造业复工复产的实际情况 ， 以及员工复岗率的基本现状 ， 楼市要想保持良好的运行状态 ， 走出严重低迷的格局 ， 难度相当大 。 因此 ， 开发商的日子会越来越难过 ， 什么拿地、开工等 ， 也会更具象征性 。
那么 ， 所谓的房屋和市政基础设施项目开复工率85% ， 特别是售楼处复工率超过90% ， 一定程度上 ， 也就只能反映某种现象 ， 或者政府需要的状态 ， 而非这些领域的实际状况 ， 更不是楼市苏醒的表现 。 更多情况下 ， 楼盘也好 ， 项目也罢 ， 仍处于休眠或半休眠状态 ， 没有真正“动”起来 。 复工 ， 只是复来了少量管理人员 ， 而没有上升到施工人员 。 只有施工人员都到岗到点 ， 施工才能全面启动 。
这也意味着 ， 房地产系统的复工情况 ， 并没有数据反映的那么好 。 究其原因 ， 就在于楼市还处于严重的低迷状态 ， 购房者大多在等待观望 。 因此 ， 对开发商来说 ， 构成的心理压力和精神压力相当大 。 相当一部分开发商 ， 已经失去了信心 ， 已经很难再按照目前的情况坚持下去 。 “活下去”作为一句口号 ， 正在越来越成为现实 ， 成为众多开发商必须面对的一个问题 。
在疫情对经济造成严重冲击 ， 企业复工复产面临严峻考验 ， 尤其是中小企业复工复产难度更大的情况下 ， 如何稳定经济增长 ， 已是当前最为紧迫的一项工作 。 而要稳定经济增长 ， 除了加快制造业等的复工复产之外 ， 房地产市场的复工复产 ， 对稳定经济增长也很重要 。 如果房地产市场的复工复产工作抓好了 ， 对多数地方、特别是房地产占经济结构中比重较高的地区 ， 会起到更加重要的作用 。
那么 ， 在目前的情况下 ， 如何才能有效发挥房地产对经济增长的拉动作用呢？笔者认为 ， 在“房住不炒”定位下 ， 适度放松楼市调控 ， 或是一种现实选择 ， 也是一种可供选择的选择 。 因为 ， 楼市的持续低迷 ， 不仅对经济增长的作用越来越小 ， 积累的风险也会越来越大 。 搞不好 ， 有的地方就会发生区域性风险 ， 或者行业性风险 。 毕竟 ， 已经扛不动的开发商数量在不断增多 。 即便具有一定规模的开发商 ， 也面临着资金链紧绷的风险 。
陈思进：适度放松楼市调控或是一种选择，在坚持“房住不炒”定位下
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如何适度放松楼市调控呢？首先 ， “房住不炒”的定位不能变 。 坚持“房住不炒”的定位 ， 就是要控制住房价 ， 防止房价的反弹 ， 尤其是过快上涨、持续上涨 。 因此 ， 适度放松楼市调控 ， 决不是给房价插翅膀 。 如果放松楼市调控后 ， 房价上涨了 ， 就必须立即收紧 。 对此 ， 开发商必须有敬畏 ， 有意识 ， 切不要借机涨价 。 任性涨价的结果 ， 只会让自己死得很难堪 ， 让管理层不敢去调整楼市调控政策 。 “不找死” ， 才是开发商必须做到的 。 所以 ， “房住不炒”的定位不能变 ， 也不要变 。
【陈思进：适度放松楼市调控或是一种选择，在坚持“房住不炒”定位下】其二 ， 地方政府的责任不能丢 。 适度放松楼市调控 ， 是一条宽泛性要求 。 到底要不要放松 ， 如何放松 ， 放松到什么程度 ， 由地方政府根据“因城施策”的要求进行 。 赋予了地方政府放松楼市调控的权力 ， 自然也要增强地方责任主体的责任 ， 把房价的稳定权也交给地方 。 房价不稳了 ， 又出现快速上涨了 ， 就得追究地方政府的责任 。 这一点 ， 也是刚性要求 。
第三 ， 明确这不是用房地产刺激经济的政策 。 要让地方清楚 ， 适度放松楼市调控 ， 不是要重拾房地产刺激经济的政策 ， 而是让楼市不要持续低迷 ， 让开发商面临资金链断裂风险 ， 并给地方稳定经济增长更多筹码 。 如果将其理解为重拾房地产刺激经济 ， 那就大错特错了 ， 就有可能会使得放松调控的政策被立即收回 。 所以 ， 地方政府必须清楚地认识到适度放松楼市调控的本意 ， 而不要过度运用 ， 避免伤及自身 。
第四 ， 适度放松楼市调控的重点在限购和限贷政策上 。 在楼市调控问题上 ， 限购限贷是最重要的手段 ， 也是最有力的手段 。 适度放松楼市调控 ， 就是适度放开限购限贷 ， 不再对城市区域范围内的居民实施严厉限购 ， 而是可以适当放宽 。 外地购房者的购买政策 ， 不能放松 。 而本地购房者 ， 也必须是刚性需求和改善性需求 ， 只能在现有限购基础上放宽一到两套房子 ， 而不是无限止放开 。 放松限贷 ， 则主要是首付资金比例的适度放松 ， 允许降低首付比例 。
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