江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

#武汉#武汉解封！十年一遇的抄底时机？( 二 )


文章图片

只是 ， 要注意的是 ， 武汉以4387万㎡建面排在2019全国重点城市潜在开发面积第五位 ， 短期市场潜在开发量可观 ， 所以短期内涨幅必然有限 ， 这也符合近几年稳房价的决策层基调 。
不过 ， 2019年武汉居住类楼面地价涨至5845元/㎡ ， 同比上涨24% ， 明显快于房价涨幅 ， 开发商们还是依然长期看好这座中部重镇的 。 不仅如此 ， 2019武汉民企100强营业额占到GDP的47% ， 高于成都的37% ， 民营企业层面 ， 也纷纷选择在江城开展自己的业务 。
除了企业的动向以外 ， 基本的供需关系 ， 也是我们要深入研究的 。
登录武汉统计局官网 ， 把每年的统计年鉴翻出来 ， 可以查询到从2003到2017这15年的住宅竣工面积 ， 总计为14214万平方米 。 以100平建筑面积一套来算的话 ， 有140万套 。
#武汉#武汉解封！十年一遇的抄底时机？
文章图片

我们假设2018和2019的住宅竣工面积与高峰期2014-2017的平均值持平 ， 一年竣工9万套 ， 两年竣工18万套 ， 那么武汉2003以后的住宅就是148万套 。
至于2003年以前完工的房子 ， 从现有数据无从统计 ， 但我们可以参考成都统计年鉴 ， 成都2003年以前建成的住宅面积占改革开放至今总建成住宅面积大概44% 。
#武汉#武汉解封！十年一遇的抄底时机？
文章图片

如果武汉也按此比例计算 ， 最后得出的套数是264万套 。
武汉截至2018年末共有常住人口1108万人 ， 也有说法武汉真实常住人口达1400万人 ， 我们按1108万人算 。
平均4个人要住一套房 ， 房子显然是不够的 。 而且 ， 这还包括44%的2003年以前建成的老房子 。
可以初步断定 ， 武汉目前的人口与住宅依旧是结构性短缺 ， 很多外来求职的年轻人 ， 并没有一套属于自己的住房 。
当然 ， 以上论断有点纸上谈兵的味道 。 如果真正走进武汉 ， 更能发现目前老百姓的刚需状态 。
武汉首位度高达38% ， 基本抵得上小半个湖北省 ， 与湖北其他地方经济发展差距较大 ， 吸引了湖北各地甚至中部各地前来生活的人民 。
我们在武汉的出租车上 ， 与数位司机聊起了武汉的住房问题 。 司机或来自孝感 ， 或来自黄冈 ， 或来自中部其他县市 ， 不管性格几何 ， 都有一个极其统一的共识 ， 那就是儿子结婚 ， 必须在武汉有套房 ， 女儿出嫁 ， 必须嫁个武汉有房的人 。 至于老家城市的房 ， 在他们眼里 ， 好像只能落得置换到武汉的结局 。
这就是武汉最真实的状况：虹吸湖北 ， 年轻人安家落户 。
在武汉 ， 还有许许多多的年轻人正在为一套房而奋斗着 ， 武汉的房价收入比12相比全国不算太高 ， 他们能看到一些希望 ， 也在为此默默努力 。
数量庞大的大学生 ， 不断发展的高新产业 ， 相信这些都能成为武汉未来人口支撑的源动力 。
不过 ， 疫情会不会导致不可估量的人口外流呢？
我认为影响不会太大 。
第一 ， 和北京、广州一样 。 人们对病毒的恐慌情绪只是暂时的 。
当年非典过后 ， 人们的呼声也是拒绝高密度 ， 拒绝大城市 。 结果到头来 ， 人类的本质还是健忘 ， 拥有良好地段但居住体验不那么舒适的一线刚需住宅 ， 仍然跑在全国房价涨幅的前列 。 所谓的“凶宅” ， 也会在几次转手之后慢慢被人们忘却 。
第二 ， 除非房价高的夸张 ， 人们是不会随意离开一座城市的 。
已经在一座城市打拼多年的社会人们 ， 积累了这么久的人脉圈子和行业资源 ， 不是说可以因为一次失望说放弃就放弃的 ， 已经在武汉安稳妥当了的家人儿女 ， 不是说可以说搬迁就搬迁的 ， 那些说要离开武汉的人们 ， 如果不去高房价的北上广深 ， 其他地方的管理能力 ， 又能好多少呢？


推荐阅读


上一篇：【】美国快撑不住了？致命打击即将来袭，大量中国投资者成批退出

下一篇：「汽车消费」我国汽车消费尚未达到发展的“天花板”