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[00183]质造· 深度丨京城知名“烂尾楼”终于等来接盘侠 未来盈利仍是难题( 二 )


戴德梁行北中国区研究部主管魏东判断 ， 中弘大厦由债权人买下 ， 后期应该还会有进一步的投入 。 她表示 ， 如果买方希望将资金快速回笼 ， 估计后期会将项目打散销售 ， 不过一旦散售 ， 其商业面积的品质将会下降 ， 如果自持运营 ， 不仅需要运营团队 ， 对现金流也是一个考验 。
“任何一个投资者接盘一个烂尾项目 ， 对项目进行修复和激活都是一个比较复杂的过程 ， 中间要克服很多问题 。 ”李想认为 ， 除了债务问题和拖欠工程款 ， 中弘大厦最大的问题是有53户已经散卖 。 他预计 ， 植晟云厦未来会把这53户小产权收回来 ， 做统一业权 ， 以方便未来的运营管理 。
“写字楼市场的话 ， 统一业权整体租赁是比较理想的状态 。 如果散售 ， 不仅管理难度非常非常大 ， 还会造成整个楼宇的品质会有一个下降 ， 对租户的吸引力也会降低 。 ”
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风光的过去
未来 ， 中弘大厦会以何种面貌示人还未可知 ， 但提起中弘大厦 ， 人们对它风光的过去记忆犹新 。
闪耀在北京东四环边上的中弘大厦 ， 是一道路过CBD时注目层叠交错的摩天高楼的风景线 ， 外表恢弘时尚 ， 建筑是由设计过上海金茂大厦的全球知名的美国SOM建筑设计事务所设计 ， 高达180米 ， 持有人曾希望这座大厦成为北京城市天际线东缘一颗耀眼的新星 。
但了解其“前世今生”后 ， 这座号称“北京CBD最后一席商务领地”的内里 ， 乱絮繁多 ， 是北京著名的烂尾楼 。 中弘大厦的具体位置是东四环朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角 ， 资料显示 ， 其土地用途为商业、办公、地下车库、地下仓储 ， 总建筑面积88000㎡ ， 总占地面积13300㎡ ， 共计房屋250户 ， 户型面积200㎡-300㎡左右 ， 小区物业公司为第一太平戴维斯物业顾问有限公司 。
中弘大厦曾经风光无限 ， 早在2017年底 ， 陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦 ， 其资产估值高达60亿 。 收购王孙宏斌也曾对中弘大厦伸出橄榄枝 ， 出价30亿元进行收购 ， 但因出价太低被拒 。
然而 ， 自2018年底 ， 中弘股份带着债务等各种“一地鸡毛”成为第一个永久退出A股公司之后 ， 作为中弘股份资产之一的中弘大厦的命运就更加扑朔迷离 ， 而这一切都与中弘股份实控人王永红息息相关 。
王永红曾经是一名北漂 ， 最初的工作是汽车保洁 ， 他从中赚到了人生中的第一桶金 ， 随后收购东五环外50年产权占地600亩的商住用地 ， 并将其中的315亩开发出北京著名的商住大盘——中弘北京像素 ， 踩上了2008年北京房价上涨的市场趋势 ， 王永红个人获利50亿元 。
业内曾评：在其个人理想主义、没有正确的资本运作理念及良好的地产项目操盘与运营能力下进行的大肆扩张 ， 实际上就已经注定王永红的商业王国的灭亡 。
中弘大厦的前世是2011年4月王永红带领中弘股份以7.2亿元的价格、债务重组的方式收购了三能达全部股权和债务 。 据报道 ， 收购的第二个月 ， 中弘股份的人就火速开进了项目7号楼和8号楼的会所 。
雷厉风行的收购与长达四年的停工形成鲜明对比 ， 让人感叹中弘大厦从备受瞩目的宠儿到无人问津的世事无常 。
04
难测的未来“隔壁终于不用那么丑了 。 ”这是在远洋国际中心工作的Lily得知中弘大厦卖出后的第一反应 ， 作为CBD周边的写字楼 ， 人们对中弘大厦还是有所期待 ， 但中弘大厦未来的盈利模式还不确定 。
北京写字楼是一个趋于成熟的写字楼市场 ， 整体存量已经接近超过1200万平方米 ， CBD区域更是全市存量最大的写字楼市场 ， 写字楼项目很多 ， 而且中服地块还在持续放量供应 ， 竞争程度将异常激烈 。
实际上 ， 北京写字楼市场的租金已经下降 。 公开数据显示 ， 2019年 ， 北京甲级写字楼的平均租金下滑3% ， 仅为377.5元/平方米/月 ， 乙级写字楼市场的平均租金为277元/平方米/月 ， 同比下滑1.7% 。


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