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[00183]质造· 深度丨京城知名“烂尾楼”终于等来接盘侠 未来盈利仍是难题

4月8日 ， 一场房产拍卖引来75456 次围观 ， 不过报名参加竞拍的主体只有2家 ， 绝大部分人都抱着一种看热闹的心情 ， 竞拍主角正是北京知名烂尾楼项目中弘大厦 。上午10点 ， 经过15轮出价后 ， 北京植晟云厦物业管理有限公司（以下简称为“植晟云厦”）通过竞买号M1691在北京市第三中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“朝阳慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权”（对外称“中弘大厦”）项目公开竞价中 ， 以最高应价胜出 ， 用33.12亿元拍下中弘大厦 ， 这意味着北京核心CBD周边少了一处被荒废的建筑 ， 市场多了一份期待 。
01
烂尾楼“逆袭”
作为北京最有名的烂尾楼项目 ， 中弘大厦自2017年至今一直处于停工状态 ， 之所以迟迟未能重启 ， 与本身的复杂性密切相关 。
评估报告显示 ， 目前 ， 中弘大厦项目主体结构封顶 ， 室内公共部分装修已部分完成 ， 外立面部分装修已完成 ， 办公区及商业室内为毛坯房 。 土地使用权年限也是中弘大厦的一大弱点 ， 截止目前 ， 中弘大厦商业土地剩余使用年期为24.86年 ， 办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年 。
不仅如此 ， 中弘大厦在建工程已预售53套房地产 ， 面积共计13017.64平方米 ， 上述房地产付款比例分别为2.39%--100%情况不等 ， 竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作 。
中弘大厦现状图
【[00183]质造· 深度丨京城知名“烂尾楼”终于等来接盘侠 未来盈利仍是难题 】基于种种现状 ， 北京华信房地产评估有限公司给出了32.32亿元的评估价 ， 平均单价49311元/平方米 。 不过 ， 阿里拍卖官网显示 ， 中弘大厦的起拍价22.62亿元 ， 也算是打折出售 ， 相对于2017年60亿元的资产估值 ， 如今的中弘大厦给人落魄之感 。
从成交价格来看 ， 中弘大厦也算小小的逆袭了一把 ， 最终成交额33.12亿元 ， 不仅溢价成交 ， 溢价率还高达46.4% 。 对于这次成交价格 ， 业内普遍认为比较合理 。
第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想认为 ， 此次交易价格略有溢价 ， 但基本在合理价值区间 ， 基本符合项目当前的定位 ， 30亿元是一个比较客观的市场判断 ， 稍微溢价到33亿元也算是合理 。
李想表示 ， 中弘大厦位于CBD周边 ， 有一定竞争力 ， 虽然不是最核心区域 ， 但周边也有一些项目进行竞争 ， 比如远洋国际中心 。 实际上 ， 任何一个商圈都需要一定数量的写字楼聚集 ， 才能形成一个产业聚集效应 ， 形成一个比较浓郁的商务氛围 。
“这次成交是一个好事情 ， 从最基本的角度讲 ， 会盘活一个烂尾楼 。
02
债主“自买自卖”？
虽然溢价成交 ， 但实际参与竞拍的主体只有两家 ， 对此 ， 李想认为这是很正常的事情 ， 疫情对中国经济的冲击还是比较明显 ， 企业财务状况都比较吃紧 ， 此时拿出一笔超过31亿元的巨款拍一个烂尾楼项目不仅需要勇气 ， 更需要充足的准备 。
实际上 ， 中弘大厦正是由自己的债权人买下 ， 其竞得方为植晟云厦 。
天眼查显示 ， 植晟云厦是一家成立于2019年底的公司 ， 注册资本1000万 ， 由北京东富嘉吉投资管理中心出资成立 ， 后者正是中弘大厦的申请执行人 。
根据北京市第三中级人民法院执行裁定书规定 ， 评估、拍卖中弘大厦的土地使用权及在建工程 ， 北京东富嘉吉投资管理中心对所得价款优先受偿 。 目前 ， 北京东富嘉吉投资管理中心已经签订债权转让协议 ， 将相关债权全部转让给植晟云厦 。
竞拍成功只是一个开始 ， 植晟云厦需要自行解决所有问题 ， 包括政府相关部门的沟通、协调 ， 施工队的沟通 ， 甚至小到施工图纸之类的获取 ，
由于该项目为在建工程 ， 业内估计至少需要再投入每平米4000-5000元的成本 ， 如果按前述预测绘的总建筑面积78772.69平方米来算 ， 估计得再投入不少于3亿元以上的金额 。


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