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『城市更新』富力聚焦城市更新，抢滩地产“桥头堡”( 二 )


而从运营实践来看 ， 从早期聚焦现金流回收的刚需 ， 到精确把握CBD客群定位的精装大户型 ， 以及最后的低密度高端住宅主打品牌效应 ， 富力除了善于体察城市发展动向 ， 更会结合自身开发阶段 ， 综合考虑回款与长期品牌效应决定“打法” 。
北京富力城的项目不仅富力“秀肌肉”的资本 ， 以此为蓝本打造的天津 ， 西安富力城均成为当地地标 ， 更可贵的是 ， 北京富力城成为了国内“城市更新”综合体业务的标杆 ， 被同行争相模仿 。
“白银时代” ， 高附加值生命线
如果说“城市更新”是房企根据城市规划而进行的外源式调整 ， 那么综合化多业态的收入就成为了房企的内生性变革需求 。 当房价在楼市调控节奏下整体趋于稳定 ， 附加值成为了房企突破的关键点 。 而多元化的收入带来的定价水平的提升 ， 无疑取决于房企的“城市更新”规划能力 。
比起北京富力城 ， 作为富力地产大本营的广州“城市更新”蓝本的猎德村改造 ， 则更能体现富力因城制宜的开发思路和保留底蕴文化带来的高附加值开发策略 。
2008年开始 ， 富力参与的广州城中村改造第一案猎德村改造开始动工 。 富力在改造过程中 ， 最大程度保留了地标祠堂 ， 庙宇和民俗建筑 ， 并在打造更低容积 ， 更高绿化的社区基础上 ， 增加了教育 ， 卫生 ， 文化等基础生活服务设施 。 在此之后 ， 以猎德村辐射的广州核心珠江新城商圈蓬勃发展 ， 富力则通过围绕猎德兴建天盈广场 ， 康莱德等多元商业形态实现综合体在广州最核心CBD的落地 。
【『城市更新』富力聚焦城市更新 ， 抢滩地产“桥头堡”】极大的保留珠江沿岸民俗文化 ， 打造广州名片的同时提升物业附加值 ， 这便是富力在广州的打法 。
“城市更新”就像是随着城市发展主旋律而进行的“和音” 。 它不喧宾夺主 ， 却能为城市发展方向缺遗补漏——甲级写字楼群附近没有配套的高星级酒店 ， 密集的高端生活区没有高品质的综合性购物广场 ， 劳务密集的开发园区没有相应的基础商业 ， 这些问题都可以归结为“城市更新”框架下存量升级的单点改造 。
而正是基于正统的“城市更新”基因 ， 以及丰富的城市更新项目储备 ， 富力地产的聚焦才更被一些分析人士所看好 。
“旧改之王”的锤炼
富力曾经公开透露过一个关于“旧改”的行话：“旧改项目只要做得成 ， 基本封住了亏本的门 。 ”而事实上 ， “封住亏本的门”只是“过谦”的提法 ， 业内透露“旧改”项目毛利润率通常可达40% ， 项目平均净利润率可达15%―20% 。 佳兆业董事长郭英成曾经也对外透露 ， 该公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右 ， 广州为40% ， 惠州、中山此类城市则为26%左右 。
而根据年报透露 ， 富力预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备总建筑面积超过4000万平方米 。 大量的城市更新土地资源 ， 对富力地产在未来利润率的提升提供了一定的保障 。
“城市更新”项目给参与项目的方式带来许多不同于旧改的新思路 。 比如 ， 城市更新项目落址体往往处在城市核心地带 ， 多业态 ， 丰富的人流和成熟的商业氛围给新项目带来很多新的变现手段 。 与此同时 ， 核心城区的保值性让项目运营主体能够以更丰富的金融手段为项目获得低成本融资 ， 综合体的多元化结构更使得房企的资产底蕴更为厚实 ， 财务架构可持续性更佳 。
但是项目的高收益 ， 并不代表“旧改”或者“城市更新”是任何一家房企都可以轻易的领域 。
作为由“旧改”进行理念迭代而成的“城更”项目 ， 后者在汲取“城市更新”中高密度配套 ， 功能性定位以及综合性规划的基础上 ， 仍会继承“旧改”在运营中难点 ， 从而更加考验企业的综合实力 。
以富力在西安的土门“四村”为例 。 该项目包含四个自然村及多家国有企事业单位 ， 是西安市城棚改项目目前安置村民最多的量级项目 。 而综合土门的历史风貌 ， 以及现如今在西安城区与西咸新区的桥梁定位 ， 从城市更新的复杂度 ， 统筹性来说 ， 富力做的事情无异于重新规划一个地级市中心 。 而如今土门“四村”项目攻坚难题已经富力被迎刃而解 。


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