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『城市更新』富力聚焦城市更新，抢滩地产“桥头堡”

当“白银时代”的房地产行业遭遇到了突如其来的疫情 ， 一场房地产企业间的优胜劣汰 ， 正在静悄悄的城市中暗流涌动 。
3月初 ， 作为深圳城市建设复工的第一声号角 ， 深圳罗湖区木头龙一处停滞十年的项目终于破土动工 。 相比旧改动迁 ， 木头龙项目不仅大量采用了住户回迁安置措施 ， 更增设了融入娱乐 ， 艺术和科技空间的益田假日广场 ， 郎朗音乐世界等高附加值配套 ， 从功能定位上加强罗湖区国际消费中心和广深港澳科创走廊的特质 。 这种有别于“旧改” ， “棚改” ， 着眼城市定位与综合化社区的改造方式 ， 叫做“城市更新” 。
当疫情使得足不出户成为了习惯 ， “生活区”的重要性在城市住户的心中逐渐生根发芽 ， 物业管理 ， 周边配套等软硬实力未来将更大程度地影响开发商的去化速率 。 然而 ， 多年的城市发展让城市功能格局逐渐固定 ， 大规模的功能定位转移在核心成熟CBD几乎难以进行时 。 此时 ， “城市更新”的新概念在房企“白银时代”顺势崛起 ， 便不再让人感到意外 。
在头部房企中 ， 根植粤港澳大湾区 ， 拥抱全国城市更新大潮的富力地产已然实枪荷弹蓄势待发 。
在3月26日的富力地产业绩发布会上 ， “城市更新”再度成为关键词 ， 连同快速周转、低成本的三驾马车 ， 成为富力2019年业绩的驱动引擎 。
根据富力地产2019年报披露 ， 公司全年实现营业额人民币908.1亿元 ， 净利润人民币100.9亿元 ， 双双实现稳定增长 ， 增长率分别为18%及16%；权益合约销售总金额1382亿元 ， 同比增长5%；销售面积约1255万平方米 ， 同比增长23%；销售额中 ， 物业销售营业额796.9亿元 ， 物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元 ， 三者分别增长率为18%、20%、6% 。
而展望未来 ， 富力地产的“城市更新”项目则有望成为公司增长引擎 ， 其披露已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平米 ， 可售面积超过4000万平米 。 其中 ， 一二线城市的面积占比92% ， 在大湾区面积占比达到60% 。
今年年初 ， 富力地产成立深莞惠城市更新集团 ， 将深莞惠一体化城市更新业务标上高亮记号 。 而早在去年 ， 富力地产已经设立富力城市更新集团以及陕西城市更新集团、华北城市更新集团 ， 试图将富力在“城市更新”业务的长板进一步夯实 。 年内 ， 富力地产城市更新方面取得重大进展 ， 已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米的土地储备 。 而通过城市更新获得的土地储通常较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高 。
“城市更新”的富力蓝本
作为昔日“旧改之王” ， 富力地产明确主业新生态与新提法 ， 不仅是出于对房地产行业趋势的判断 ， 也是基于自身特点而进行的业务架构升级 。
城市更新项目为近年兴起的 ， 与“旧改”略有雷同的市政改造项目种类 。 从开发方式来看 ， 广义的城市更新包括旧房修缮 ， 新功能硬件设施无缝接入 ， 区域生态改造等等 。 比起推到重来的旧改 ， “城市更新”更接近在现有功能规划基础上的“存量升级” 。
其实 ， 早在十几年前 ， 富力地产就通过北京东三环富力城四期改造项目 ， 向全中国城市展示了“城市更新”所带来的的巨大潜力以及品牌商誉增值 。 北京富力城原址为占地49公顷的广渠门五厂厂区 ， 由于毗邻北京国贸CBD ， 厂区定位与城区规划已经产生了很大的偏差 。 加上高达32亿 ， 远超富力此前一年销售总额的拿地成本以及其特殊的地理位置 ， 富力城的开发一度成为地产圈的热门话题 ， 其甚至吸引了潘石屹 ， 任志强等圈内名人来测算这一地块的定价与利润情况 。
北京富力城一期聚焦普通公寓住址与大型园林 ， 但同时也开发了了两万平米的商超 ， 构建了基本的生活配套；而从二期开始 ， 富力试图在居住区营造生态圈 ， 除去住宅和园林外 ， 接连打造了高端城市会所 ， 高端商业街 ， 甚至引入了双语幼儿园 ， 小学和初中 ， 与住宅互利的商业甲级写字楼 。 到了四期时 ， 富力城首次开发了高端低密度别墅项目 ， 并在商业配套中增加了酒店与十七万平的富力城购物中心 ， 正式完成富力城的商业+住宅模式的综合体闭环“实验” 。


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