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过亿老洋房和它的追捧者们

过亿老洋房和它的追捧者们人物周先生目前住的房子 ， 在2007年购入的时候 ， 整栋楼连上地价 ， 一共2000万 。 现在 ， 他保守估计 ， 至少也涨到了七八千万——讲到这里时 ， 他笑出了声 。文 | 史千蕙过亿老洋房和它的追捧者们
编辑 | 萧祷过亿的烦恼在价值千万甚至上亿的老洋房里 ， 生活是怎样的？一部分符合工薪阶层对有钱人的描摹：衣帽间里 ， 一面墙都是铂金包 ， 衬衫们由专门的收纳师负责整理 ， 由浅入深地排好顺序 。 拉开酒柜 ， 里面是3万元一瓶的红酒 ， 要用单价大几千的水晶杯来装 。 杯子撞在一起 ， 发出悦耳的声音 。受邀前去作客的Sammi——一位从事了17年老洋房生意的房产中介 ， 每次碰到这样的时刻 ， 都会说 ， 别给我这么贵的酒 ， 我也喝不出来好坏 。 但或许 ， 酒柜里也没有便宜的酒 。几百万的画 ， 作者是张大千和周春芽一类的人物 ， 如果不是有做画廊的朋友 ， Sammi也不能第一时间认出来 。 60多万的大白瓶 ， 作为客厅的主要装饰 。 倘若是平常人家 ， 装饰花瓶只是装饰花瓶 ， 而在这里 ， 随便什么东西背后 ， 都有一套值得津津乐道的故事 。 Sammi想 。原本的处处更是宝贝 ， 墙面红瓷瓦、斜陡坡屋顶 ， 还有混搭着多样化建筑风格的装修和布置：手绘的彩窗玻璃、用老木头打在墙上的书桌、黄底红边的窗棂、哥特式的烟囱……西式房屋的格局 ， 配上中式庭院的小桥流水 ， 掩映在成群的法式梧桐里 ， 褪色的浮华没有黯淡的光 ， 而是有了另一番趣味 。但老洋房的最迷人之处 ， 不在于昂贵 ， 也不在于底蕴 ， 而在稀缺 。 据资料显示 ， 全上海现存的老洋房只有不到5000栋 ， 其中九成以上的产权为国有 。 再除去有产权纠纷的房子 ， 余下可供出售的 ， 只有一两百栋 。过亿老洋房和它的追捧者们
近期电视剧《安家》的热播让话题#上海老洋房#拥有了超过4亿的阅读量上世纪90年代 ， 老洋房的初代玩家初登场 ， 他们大多是华人华侨 。 说起当时应运而生的第一批洋房中介 ， 现今的中介们总是语气艳羡 ， 因为他们「基本上把市场上最早的一拨都看遍了」 。这些房子分别来自上世纪20年代、30年代和40年代 ， 而房子的现任主人 ， 有富豪榜上有名的大商人、90后新贵、也有一线明星 。 Sammi负责让房子和这个年代的主人相遇 ， 当她的客户完成了装修和搬家后 ， 通常会邀请她来吃一顿晚饭 ， 或是喝一顿下午茶 。烦恼也是他人难以想象的——是的 ， 即使住进了上海老洋房里 ， 即使在寸土寸金的徐汇区、长宁区拥有200平米的大花园和三层别墅 ， 也并不意味着 ， 生活就因此没有烦恼了 。周先生的房子在原来的「法租界」 ， 上海图书馆附近 。 他已经在这里住了十年了 。 院子里有四棵合抱粗的百年老樟树 ， 它们的根部在地下暗暗蔓延 ， 沿着墙 ， 越长越深 。 周先生发现 ， 院子的围墙有了裂缝 ， 一家人最常出入的小木门因为樟树的生长变得卡顿 ， 甚至有了轻微的变形 。 初春的时候 ， 樟树会落下黑色的小果子 ， 脚踩上去 ， 毕毕剥剥 ， 爆裂出油脂质地的汁水 ， 印在青砖上 ， 打滑 ， 掉在车顶上 ， 难看 。 因此 ， 他重新铺了院子里的砖块 ， 每年要定期给香樟树「剃头」 ， 但每次剃完没多久 ， 叶子们又哗哗地长出来了 。三层楼的高度也恼人 。 拿个东西要跑上跑下 ， 麻烦 。 近年来 ， 周先生发现自己变懒了 ， 大部分时间 ， 他都在一楼 ， 除了睡觉 ， 几乎不上二楼 。 三楼的客房、洗衣间和储藏室 ， 他一年也上不去几次 ， 只有住家的阿姨会去洗衣服和打扫露台上的落叶 。他真诚地为此感到苦恼 ， 不过 ， 这些麻烦好解决 ， 要么搬去可以加装电梯的老房子 ， 要么就顺了儿子的心愿 ， 一家人搬去外滩的大平层 。 换换口味 ， 也好 。A类买房人老洋房们不愁找不到客户 ， 品相好的老房从来不缺主人 。2008年 ， 专做新式里弄洋房中介生意的汪平卖出了一套房子 ， 客户是一个在上海长大、后来去了法国的温州女人 。 小时候 ， 她和家人住「亭子间」（多指上海旧式楼房中 ， 正房后面 ， 灶披间上、晒台之下的空间） ， 去班长家里做客 ， 发现班长住在旧霞飞路上一套很大的独栋洋房里 。 看房的时候 ， 她一直在描述当时的画面：专门的厨师做好的菜 ， 通过一个传菜窗 ， 由佣人端到桌子上来 。 她还清楚记得 ， 有一盘红烧肉被端上了桌 。年幼时许下的心愿往往会相伴一生 ， 当时还在上小学的温州女人当场决定 ， 以后一定要在霞飞路上买房 。 三十多年后 ， 这个愿望实现了 。「在买的一瞬间 ， 冲动、感性、情结 ， 占据了上风 。 」汪平说 。客户们自己或许都没注意到 ， 如果碰到合适的房子 ， 他们的眼神会放亮 ， 问题不自觉地变多 ， 也会情不自禁地开始抚摸房屋里的家具：那些水晶的门把手、雕花的壁炉档、油木楼梯 ， 都是上百岁的「老人」了 。从某种意义上来说 ， 周先生一家目前居住的这套房子 ， 是眼见着周先生长大的 。 小时候 ， 他住在徐家汇附近的公房里 ， 这套房子就在不远处静静伫立 。 长大后 ， 周先生到欧洲做生意 ， 也住在当地的老房子里 。 如果追溯起来 ， 那些房子并不比上海的老洋房更历史悠久 ， 但由于保存完好 ， 让他感受到了强烈的「沧桑感和历史感」 。1998年 ， 周先生从欧洲回国 ， 再经过那些从小看到大的老房子时 ， 他和太太说 ， 这套房子带大花园 ， 我们以后买吧 。 九年后 ， 周先生第一次正式迈入这套房子的院门 。 古树阴翳 ， 世界好像突然就安静下来 ， 也凉快下来了 。 在那个瞬间 ， 他感受到了「神圣」 。老房子的买进与卖出 ， 需要房产中介的全程参与 。 汪平把前来咨询的潜在客户分成了四个档位 ， ABCD ， 最有可能成交的是A类客户 ， 购买力强 ， 对洋房市场了解 ， 购房需求明确 。 从上到下 ， 以此类推 。他的微信通讯录里 ， 躺了5000多人——已经超过了微信的上限 ， 很多人的朋友圈他已经看不到了 。 5000多人里 ， 有想买房的人 ， 也有来看热闹的人——后者在电视剧《安家》播出老洋房相关桥段后 ， 增多了不少 ， 他们甚至不属于ABCD中的任何一类 。相较于其他房产 ， 买卖老洋房更像是一个收藏市场 ， 老洋房不是玩家们作为住宅的刚需 ， 更像是一个度假地 ， 或是时不时从玻璃柜里拿出来擦拭把玩的名表 。既然是收藏 ， 就有入行的门槛 ， 钱只是其中的一项 。「第一次看房就是互相筛选的过程 。 」汪平做过老洋房中介 ， 也在地产公司的售楼处做过豪宅销售 。 公司培训的一项内容是认品牌：名车 ， 名表 ， 名牌 。 在和有钱人打了十多年交道后 ， 他练就了一项本领 ， 「一扫就知道他整个多少钱 。 」有的人甚至还没见面谈 ， 就已经被他从A类客户的名单里划掉了 ， 一些是因为头像和昵称不过关 ， 一些是因为没有开放朋友圈权限 ， 另一些则是由于问了不该问的问题 ， 「当他说出口的那一瞬间 ， 你就知道他其实完全不懂 。 」比如 ， 「我要1000平米以上的老洋房 ， 预算是5000万 。 」——目前市面上流通的老洋房 ， 占地面积大多在300到500平方米 ， 而在地段好一些的位置 ， 300平的老洋房在2018年就已经价值1亿元以上了 。 再比如 ， 租赁客人提出要7个车位 ， 但目标预算是月租10万块之内——仅仅是实际价格的四分之一 。 汪平把这个客人的要求截去了头像和昵称 ， 发到朋友圈吐槽 ， 「试问一下大家如果碰到会怎么回答？」Sammi则会定期查看富豪排行榜 ， 观察上面的人员变动 ， 记住那些人的名字 。 如果碰到榜单上的熟人 ， 她会回忆一下这个人净资产排在多少名——显然 ， 高净值的客人值得她投入更多的时间和力气 。可即使中介们已经练就了一双如扫描仪一般锐利的眼睛 ， 有时候还是会看走眼 。 2013年 ， Sammi接待了一位自称是退休老干部的客人 ， 对方提出要以公司名义购买1.5到2亿的老洋房 。 那一阵子 ， 这位客人几乎每天都出现在门店里 ， 聊房子 ， 看房子 ， 滔滔不绝一两个小时 ， 引经据典 ， 博古通今 。可等到需要付意向金的时候 ， 客人却迟迟不愿意掏钱 。 Sammi悄悄联系了老人所在公司的老板 。 老板听到这个事情 ， 非常诧异 。这并不是一个退休员工利用公司账户给自己买房的故事 ， 这家公司和这个老人一点关系都没有 。 事情的真相如同一则公益广告：老人退休了 ， 缺少陪伴 ， 就去中介公司假装要购房 ， 找人陪他聊天 。 为了把戏做足 ， 他下载了一家公司的资料——没想到事情的进展顺利到超出控制 ， 直到不得不被拆穿的那一刻 。真正上亿身家的买家很少全程参与购房的过程 ， 更多时候 ， 他们只做最终的拍板决定 。 周先生从了解到现在住的房子 ， 到最终买下 ， 中间隔了一年 ， 他只看了一次 。 那天看房的人很多 ， 他站在花园里 ， 见到一层层的人们涌过来 ， 报出的价格一层层抬上去 。将近一年后 ， 带他看房的中介跟他说 ， 那套房子价格有回落 。 这一次 ， 周先生选择坐在咖啡店里等消息 ， 不多时 ， 中介谈好了价格 ， 给他打了电话 。 他们当场完成了交易 。「不一样」的房子花园 ， 是周先生看中这套房子的原因之一 。 在此之前 ， 他住过新里洋房 ， 需要穿过客厅 ， 才有50平米的花园 。 而现在 ， 门一开 ， 就是200平米 ， 「眼前那个感觉还是有点不一样的 。 」在看房的那天 ， 他就想 ， 孩子还小 ， 以后长大了 ， 可以一起在花园里打羽毛球 。 这个消遣在今年突然成了这栋房子的动人之处：回国后的14天隔离期里 ， 周先生和他的家人不仅可以在各自的房间里享受独处 ， 也可以一起去花园里散步 ， 「至少你自己这块天地里 ， 你还是能有些事情做做的 。 」他和太太不太喜欢全中式的装修 ， 觉得太沉闷 。 他们保留了阳台上雕花的铸铁栅栏 ， 找人做了除锈和喷漆 ， 再原样装了回去 。 几十年前的栏杆 ， 握在手里沉甸甸的 ， 花纹细腻 ， 怎么看都觉得好看 。 他们还改造了客厅的采光 ， 把一个内阳台打通 ， 做了一扇外凸的落地窗台 。 花园里的梧桐、银杏和桂花树们 ， 会在夏天合力伸开枝蔓与叶片 ， 帮一家人挡住炽烈的阳光 ， 房间里凉爽无比 ， 又在冬天掉光了叶子 ， 不会影响室内的通透 。在上海 ， 装修新房的普通工人一天300元 ， 能装修老洋房的工人平均一天500元 ， 他们懂得要如何修复雕花 ， 要去哪里买和老房子自带一样的木地板 。 除此之外 ， 工时还得翻倍 。居住在老洋房的人 ， 多有情怀 ， 否则无法忍受如此繁琐的改造过程 。老房子的中介也必须十项全能 。 签下购房合同 ， 仅仅是和客户关系开始的第一步 ， 中介将成为客户真正意义上的「房屋经纪人」 ， 有时 ， 甚至是终身制 。 接下来 ， 客户需要什么 ， 中介就必须动用自己的专业能力和人脉 ， 帮助解决 。购买老洋房的客户通常都有自己的设计师 ， 但要改造一栋老房子 ， 中介还得找专门的设计师打配合 。 有的老房子挂了铜牌 ， 是市优秀历史保护建筑 ， 必须得拿到批文才能动工 。 大兴土木的话 ， 可能还会造成邻里纠纷 ， 这些也都必须由中介出面处理 。住在长宁区愚园路一套老洋房的胡先生 ， 只参与了一套洋房的修缮 ， 却花了整整三年的时间 。 当时仅仅是修缮的价格 ， 不包括家具和软装 ， 就是大几百万 ， 足够在好地段买上一栋不错的新公寓 。 现在想来 ， 胡先生觉得自己交了不少学费 ， 但这也是「必经的弯路」 。老洋房的主人们 ， 信奉将专业的事情交给专业的人来做 。 胡先生有一套祖传的红木家具 ， 一直跟着他和家人 ， 搬来搬去 。 为了这套家具 ， 他聘用了一位熟悉的保洁阿姨 ， 因为只有她会关注到镂空处的灰尘 ， 细心地拂去 。花几十万买书的中介胡先生手上有不止一套房子 ， 2015年前后 ， 楼市比较好的时候 ， 买进卖出频率高 ， 一家人「搬来搬去 ， 三个地方同时来 ， 搬完一家搬另外一家」 。和所有收藏市场一样 ， 老洋房的买家们自成一个圈子 ， 圈子里暗流涌动 。 有人买了房 ， 自己也想买 。 有人买了更大的房 ， 自己也要换 。当有洋房情结的客户需要买房时 ， 遇到中介 ， 他们的第一反应往往是试探 。 有的客户是上海本地人 ， 他们本能地不那么相信不说上海话的中介 。 为了专业 ， 汪平买了一大堆相关的书 ， 装了满满一个书架 。 这些书很贵 ， 有的还是和老洋房一样稀缺的古籍 ， 光是上下两册的《上海市行号路图录》 ， 就要两万八一套 。 十几年下来 ， 光是买书 ， 他就花了几十万 。他带客人去看房 ， 看到和书中一样的马赛克瓷砖 ， 他会很兴奋：花纹复杂的马赛克 ， 是上海老洋房的特色之一 。 有的房子里 ， 每个楼梯转角的花纹都不一样 ， 遇到能够保存完好的马赛克 ， 更是难得的意外之喜 。 汪平会就马赛克这一个细节 ， 和客户聊上半天 ， 客户察觉到他的用心 ， 「觉得你是靠谱的 。 」入行时 ， 业内流行一句话 ， 「客户是朋友」 。 他总觉得这句话太不现实了 。 身价天差地别 ， 怎么能成为朋友？带人看房 ， 他公交地铁出行 。 入行买的第一套西服 ， 他选择了叫得上牌子的「杉杉西服」 ， 上百块 ， 买回家总觉得哪里不对 ， 掀开名牌才发现自己买的是「彬彬」 。赚钱多 ， 是Sammi选择做老洋房中介的初衷 。 那时她25岁 ， 由于和客户的财富差距实在过大 ， 反而心态平和 。 遇到财富排行榜上的熟人 ， 她会回家研究这些人的经历 ， 揣摩他们私下的爱好 ， 然后再量身定制 ， 给他们推荐房子 。 有的客人爱打太极 ， 她就会带着客人去花园里看一看 ， 说一句这里适合运动 。 还有的客人不亲自露面 ， 她会格外注重房子的私密性 。对金钱的欲望是一条开口向下的抛物线 ， 攀过顶点后开始进入贤者模式 。 当然 ， 其中有一部分原因或许是 ， 两个点的佣金确实帮助老洋房中介实现了资产的原始积累 。 买车了 ， 买房了 ， 在上海立足了 。 Sammi发现 ， 高净值客人们的爱好 ， 她也可以享有 ， 比如做慈善 。 汪平有时候发现自己的车比客户的还要贵——直到这种时候 ， 他打心眼里觉得自己和客户是平等的了 。这种在心态上和客户的平起平坐 ， 对于老洋房中介来说 ， 尤其需要走上很久的一段路 。 而在做了十多年的老洋房生意后 ， 汪平发现自己的审美在改变 。2015年 ， 一位从汪平手里买进卖出四次的老客户投资他做包租 。 他如愿成为了一个二房东 ， 投入了将近15万设计装修 ， 风格是网红ins风 ， 圣托里尼蓝 ， 「当时觉得自己很牛了 。 」可是见惯了繁华靡丽的老洋房 ， 也熟稔了市面上越来越少的古董家具 ， 汪平的胃口被逐步吊高 。 如今 ， 他依然住在这栋网红风格的房子里 ， 可总是不满意 ， 「（装修风格）太轻了 ， 压不住这个房子 。 」他想能买下属于自己的房子 ， 然后按照老洋房的装潢风格 ， 一步一步还原属于他的老上海时代 。钱有限 ， 时间有限 ， 房子有限 ， 古董家具也有限 。 眼下 ， 他唯一能做的除了努力赚钱 ， 就是不断收集市面上依然流通的品相完好的旧家具——孔雀形状的壁炉档 ， 手工吹制玻璃和铸铁支架的绿色银行灯 ， 各式各样的门把手……成为洋房主人的梦想要一步一步来 ， 可是 ， 好物件是不等人的 。老洋房的生意经中介也好 ， 买家也好 ， 与老洋房密切相处的人们都表示 ， 一旦看中 ， 下手必须稳准狠 ， 品相好的老房子就那么些 ， 买得起的人却越来越多 。中介得在关键时刻推波助澜一把 。 从业之初 ， Sammi遇到过一位犹豫型的客户 ， 她「很强劲地推了一把」 ， 告诉对方 ， 你得买这个房子 ， 若干年以后 ， 你会感谢我的 。客户买下了房 ， 几年后 ， 又找她换栋新房 。 重新接手这位客户的生意时 ， 她收到了对方的一封邮件：谢谢你在关键的时刻踢了我一脚 。感谢的原因 ， 十有八九是因为房子涨价了 。 从2009年开始 ， 全上海的房价迎来了长达8年的持续飞涨 ， 老洋房的行情也跟着被带动 。 市面上流通的老房子 ， 越来越少 ， 也越来越贵 。汪平希望老洋房们都找到合适的主人 ， 「合适」在某种意义上 ， 是「喜欢」的同义词 。 不过 ， 对于大多数买家来说 ， 老洋房是一门生意 ， 一种投资 。 「像买名画一样买下来」 ， 等哪天需要去银行贷款的话 ， 老洋房相对新公寓而言 ， 通常能获得更高的抵押 。汪平在2009年 ， 卖出了他迄今为止最贵的一套房：5000万 。 买家是互联网行业有名的大佬 ， 11年后 ， 那套占地300多平方米的房子 ， 已经涨价到一点几个亿 。 周先生目前住的房子 ， 在2007年购入的时候 ， 整栋楼连上地价 ， 一共2000万 。 现在 ， 他保守估计 ， 至少也涨到了七八千万——讲到这里时 ， 他笑出了声 。在胡先生买进卖出、搬来搬去十多年后 ， 上海的楼市价格也进入了平台期 。 他卖掉了手里大多数的老房子 ， 只留下现在住的一套 ， 折腾累了 。 最近 ， 他开始联系熟悉的房产中介 ， 希望可以抛开情结 ， 换一套纯自住的房子 。「我们这样简单地概括 ， 就是从一个小的地方、简单的地方 ， 逐步逐步搬到一个大的、奢华的地方 ， 然后从奢华的地方 ， 再逐步逐步搬到一个简单的、小的地方 。 从哪里来 ， 回到哪里去 。 在你事业、人生的顶峰 ， 你应该住在比较好的地方 。 」他这样总结自己50多年来的人生经验 。 大房子好看归好看 ， 但打理起来有些费劲 ， 不如换一套更轻松的 ， 「哪怕小一些也没关系 。 」他说 ， 夫妻两个人住 ， 250平方米 ， 房间不用太多 ， 四面临空 ， 「稍微有一点花园」 ， 可以给太太施展园艺 ， 足够 。汪平依然在为他的洋房梦想而不断充值 。 天气晴好时 ， 他会把收藏的书拿到太阳下摊开晾晒 ， 有1920年代出版的古籍 ， 有大开本全英文的画册 ， 还有老地图 。 有一次 ， 他从画册里看到了和自己收藏一样的黄铜门把手 ， 惊喜之余 ， 他开始想 ， 连门把手也在涨价 ， 去年收来的价格是600元一对 ， 今年已经涨到了600元一个 。 他给收藏的图书拍了照 ， 配上一句话：喜欢是一阵风 ， 而爱是细水长流 。Sammi每次被邀请去老洋房里做客时 ， 都很开心 。 她喜欢看到一家人惬意起居的样子 ， 但更开心的是 ， 也许 ， 住在这里的人有天要换房 ， 那时 ， 她又有房子可以卖了 。（应受访者要求 ， 汪平为化名）


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