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泽平宏观：疫情对房地产市场有何影响？

原始标题：疫情对房地产市场有何影响？来源：泽平宏观首席房地产研究员：夏磊研究员：易炜林 庞欣导读本次疫情对房地产市场有明显冲击 。 随着疫情消退 ， 各区域房地产市场将如何表现？摘要疫情爆发初期 ， 售楼处关闭、市场观望情绪浓厚 ， 市场销售量大幅下行 ， 市场调整压力大 。根据克而瑞数据 ， 2020年2月1日至15日 ， 40城新房销售面积44.3万平 ， 同比下降86.6% 。 其中 ， 一线4城销售面积8.8万平 ， 同比下降74.6%；二线16城25.2万平 ， 同比下降86.2%；三四线20城10.4万平 ， 同比下降90.9% 。分区域看：一线城市土地市场火热 ， 销售回暖土地市场未明显受疫情影响 。 根据Wind数据 ， 2020年春节后四周 ， 一线城市成交土地占地面积合计197.4万平 ， 较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8% ， 为2019年7月份以来的高位水平 。 以北京为例 ， 仅2020年2月11日至25日 ， 北京市累计出让10宗住宅类地块 ， 出让金额达440亿元 ， 平均溢价率26.6% 。房地产销售较快恢复 。 根据中指院数据 ， 2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周） ， 北京、上海商品房销售套数分别为666、945套 ， 较上一周的413、595套明显回温 。 复工后的第三周（2月24日至3月1日） ， 北京商品房销售套数为1792套 ， 甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套 。二线城市多数土地市场尚未重启 ， 销售先抑后扬多地暂停土地出让 。 此次新冠疫情集中于中东部地区爆发 ， 2月初 ， 辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让 。 根据Wind数据 ， 2020年春节后四周 ， 二线城市成交土地占地面积为624.5万平 ， 较2019年春节后四周同比减少67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5% ， 处于2019年以来的较低水平 。房地产销售遇冷 。 根据中指院数据 ， 重点监测的21个样本城市中 ， 2020年2月24日至3月1日 ， 二线代表城市成交面积环比增加49.7% ， 但同比减少58.6% 。受益于户籍制度改革和人才新政 ， 以及区域中心城市的吸引力 ， 随着疫情好转 ， 二线城市房地产市场在逐渐恢复 。典型如南京市 ， 新增确诊数自2月11日开始显著下降 ， 疫情影响不断减弱 ， 房地产市场迅速反弹 。 根据中指院数据 ， 复工后（2月10日）的14天时间 ， 南京市商品住宅成交1968套 ， 相较于去年开工后（2月11日）14天的824套 ， 同比大幅增加138.8% 。三四线城市土地市场冷清 ， 销售分化土地市场明显降温 。 根据Wind数据 ， 2020年春节假期后四周 ， 三线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米 ， 较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0%、14.4%、5.4%、9.6% ， 处于历史较低位水平 。总体来说 ， 房地产销售短期内承压 。 根据中指院数据 ， 重点监测的21个样本城市中 ， 2020年2月24日至3月1日 ， 三四线代表城市成交面积同比减少54.3% 。具体看 ， 房地产市场分化 ， 都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市 。 根据房管局数据 ， 来自深莞惠、广佛肇、南京等9个都市圈的14个样本城市 ， 2020年2月24日至3月1日 ， 商品房合计成交6269套 ， 同减46.9%、环增166.4% 。 同期 ， 另外14个非都市圈样本城市 ， 商品房合计成交3279套 ， 同减49.2%、环增155.8% 。在中心城市辐射带动下 ， 都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强 ， 交通基础条件更优 ， 人口集聚潜力更大 ， 疫情消退之后 ， 房地产市场将较快回暖 。 典型如广佛肇都市圈内的佛山 ， 2020年2月24日至3月1日合计成交2332套 ， 环比大增251.7% ， 市场回暖迹象明显 。 而同处广东省境内 ， 但不在都市圈内的江门 ， 2020年2月24日至3月1日合计成交107套 ， 环比增幅仅为27.4% ， 市场恢复较缓慢 。但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线 ， 短期内房地产市场恐难恢复 。 典型如黄石、黄冈、孝感 ， 虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》 ， 位列武汉都市圈 ， 但受疫情影响 ， 企业至今未复工 ， 2020年1月27日至3月1日 ， 3市商品住宅成交套数分别仅为0、1、14 。疫情冲击较大 ， 应出台相应的稳地产政策维持土地市场平稳 ， 具体举措包括：加大优质土地供应 ， 适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限 ， 允许延期或分期支付 。适当调整房地产调控措施 ， 支持合理的购房需求 ， 具体举措包括：首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度 ， 加快按揭贷款资金发放 ， 并在利率方面给予一定优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消 。风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期目录1疫情爆发前期 ， 售楼处关闭、市场观望情绪浓厚 ， 销售量大幅下行2 疫情爆发后 ， 各区域房地产市场表现分化加大2.1 一线城市土地市场火热 ， 销售回暖2.2 二线城市多数土地市场尚未重启 ， 销售先抑后扬2.3 三四线城市土地市场冷清 ， 销售分化3 疫情冲击较大 ， 应出台相应的稳地产政策正文1 疫情爆发前期 ， 售楼处关闭、市场观望情绪浓厚 ， 销售量大幅下行售楼处关闭、人流管控 ， 市场销售量大幅下行 。 根据克而瑞数据 ， 2020年2月1日至15日 ， 40城新房销售面积44.3万平 ， 同比下降86.6% 。 其中 ， 一线4城销售面积8.8万平 ， 同比下降74.6%；二线16城销售面积25.2万平 ， 同比下降86.2%；三四线20城销售面积10.4万平 ， 同比下降90.9% 。市场观望情绪浓厚 ， 加上房企加大折扣力度回笼资金 ， 短期内市场有调整压力 。 贝壳研究院调查显示 ， 38.0%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划、28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房 。 疫情加重市场观望情绪 ， 房价短期承压 。 根据克而瑞数据 ， 2020年1月前十房企操盘项目销售均价12660元/平 ， 同比下降3%、较2019年全年下降2.3% 。


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