江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

李嘉诚上海囤地七年 价格增长28倍

李嘉诚上海囤地七年 价格增长28倍

2020年01月17日 08:00:22 来源：观点地产新媒体 4067人参与166评论 按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元（约合248亿元）计 ， 仅真如项目年贡献便达30% 。 李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛” 。 观点地产网 1月10日 ， 在长江集团的周年晚会上 ， 李嘉诚罕见地公开露面 ， 这距离其上次在公众面前出现已过了四个月 。 在媒体问到“是否重返内地”时 ， 李嘉诚笑而不答 ， 长子李泽钜则回应称 ， 从来没有说过要离开 ， 怎么会说重返呢？ 一星期后 ， 长实似乎用行动进行了一次“反击” 。 1月15日消息 ， 长江实业集团有限公司拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益 ， 对此 ， 长实方面回应称公司有兴趣作出研究 ， 且事实上公司有优先购买权 。 上述表态与过往市场的刻板印象有所出入 ， 实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约 ， 交易价据传约40亿元 。 但对于长实来说 ， 开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻 ， 从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地 ， 2013年才入市 ， 再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓” 。 这期间 ， “囤地”、停工、延期开发 ， 再到出售传言 ， 各种言论总是穿插其中 ， 长实却始终未松口 。 对于最新的增持消息 ， 业内认为“真如项目销售不错 ， 要买剩下的股权也正常” 。 1月3日 ， 长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩 ， 其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币 ， 位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲 。 按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元（约合248亿元）计 ， 仅真如“领寓”部分年贡献便达30% 。 李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛” 。 28倍囤地记 这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多 。 2006年 ， 上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块 ， 以22亿元底价花落长江实业 ， 折合楼板价3027元/平方米 ， 这是长实在内地最大投资的综合体项目 。 但随后 ， 该地块却迟迟没有动工 ， 直到在闲置土地“两年大限”到期之际 ， 于2009年4月 ， 长实才举行了开工仪式 。 按照仪式上李泽钜的说法 ， 整个项目预计于2018年完工 ， 即整个项目建成至少还需要9年时间 。 彼时的规划显示 ， 真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米 ， 其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设 。 开工仪式并没有加快项目进程 ， 于2011年 ， 媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段 ， 按项目周边地块价计算 ， 项目溢价率已达300% 。 对此 ， 长实方面则回应称 ， 项目面积达到几百万平方米 ， 开工过程复杂 ， 并称实际上日日都有打桩机在运作 。 关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上 。 大多观点都认为 ， 这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发 ， 最后一个开盘 。 这种操作模式的逻辑 ， 即是较早拿地 ， 缓慢分期开发 ， 坐等周边配套成熟、土地升值 ， 稳赚取土地溢价 ， 坐享渔翁之利 。 事实上 ， 李嘉诚在内地的三四十个项目中 ， 基本上开发周期都很漫长 ， 少则三五年 ， 多则二十年有余 ， 如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目 ， 直到2018年才全部开发完 ， 跨越时间长达25年 。 此外 ， 也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢 ， 尤其是该项目地下跟轨交11号线对接 ， 使得地下三层的工程量与难度较大；加之政府承诺的配套并没有打造起来 ， 如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走 ， 更别说变身为步行商业街 。 有业内则表示 ， 客观原因固然也有 ， 但是主观控制开发节奏才是主因 。 值得一提的是 ， 这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的 ， 新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为 ， 在港资们看来 ， 高周转、获取流动资金并不是他们追求的 ， 高利润才是更加核心的 。 “囤”了七年后 ， 2013年 ， “高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位 ， 并于当年6月下旬售罄 ， 收金26亿元 。 而后在2016年 ， 续推400个行政单位并很快售罄 ， 然后又加推了160个单位 ， 这一年合共实现销售33亿元 。 2019年5月 ， 在开盘前夕 ， 外媒报道称 ， 长实有计划出售上海真如项目权益 ， 项目总估值约200亿元 。 不过 ， 长实很快回应称 ， 公司经常有收到不同的出价建议 ， 但有建议不代表公司接受及会出售项目 。 同年6月 ， “高·尚领域”终于首推住宅项目“领寓” 。 截至全年 ， “领寓”销售843套 ， 总销售金额约73亿人民币 ， 位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲 。 长江实业地产投资有限公司董事郭子威近期在活动上还表示 ， “领寓”预计将于年后继续加推 ， 提供合共逾348套精装修单位 ， 按计划将分批依次推售 。 结合前几次的推售来看 ， 截至目前长实总共在“高·尚领域”回笼资金132亿 。 回过头来 ， 或许可以给项目溢价算一笔账 。 就上海中原向观点地产新媒体提供的数据显示 ， 该住宅项目平均售价为87555元/平方米 ， 较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍 。 28倍的差额 ， 长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利 。 长实、中海争夺 即便春风得意 ， 李嘉诚在真如板块并不是“一家独大” ， 它也迎来了对手 。 真如板块的发展由来已久 ， 根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》 ， 普陀真如城市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心 ， 是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域 。 按照政府的规划 ， 真如未来将要被打造为重点发展各类专业性生产服务产业、以现代服务业为中心、承担未来城市级CBD功能的城市副中心 。 但相比于其他三个副中心 ， 真如几乎是一个完全未开发之地 ， 政府也有意引进大型房企来助推板块发展 。 据悉 ， 早在真如城市副中心2002年规划之初 ， 普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽 ， 希望可以进驻 。 在2006年长实进驻后的几年里 ， 该板块仍旧发展较为缓慢 。 直到2009年年底 ， 经过真如、贯穿嘉定、普陀、长宁三个行政区域的地铁11号线通车运营后 ， 才逐渐有绿地、星浩资本等房企进驻 。 其中 ， 绿地于2009年12月以14.17亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块 ， 楼面价9000元/平方米 ， 溢价19% ， 与长实项目地块呈对角状态；2012年2月 ， 星浩资本以17亿元底价竞得真如城市副中心A1、A2地块 ， 楼面价7402元/平方米 。 不同于长实真如项目 ， 上述两项目地块开发周期均较短、体量较小 ， 且目前两项目都已短期内售完 。 如今真正的竞争对手 ， 则是2018年才踏入真如板块的中海 。 在2018年10月11日 ， 被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村迎来了新主人中海联合体 。 彼时 ， 上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块 ， 四幅地块均坐落普陀真如副中心核心位置 ， 确切而言是属于红旗村 。 最终 ， 四地块由中海联合体以底价93.99亿元摘得 ， 楼板价达4.12万元/平方米 。 不到一年 ， 中海将项目命名为“臻如府”并迅速推向市场 ， 入市的时间正好在长实“高·尚领域”住宅项目推出的后两月 。 2019年8月26日 ， 中海臻如府开启认筹 ， 共推出352套房源 ， 均价9.5万元/平方米 ， 最低单价8.3万元/平方米 。 也正是长实与中海这两个项目 ， 给真如板块打了一剂“鸡血” 。 观点地产新媒体了解 ， 自2018年中骏天悦售完 ， 真如板块一直缺乏住宅项目供给 ， 直到去年下半年高·尚领域、中海臻如府接连推盘入市 ， 才给板块带来了新的住宅供应 。 对比两项目的销售情况 ， 按上海中原提供的统一口径数据 ， 2019年中海臻如府项目总销售套数287套 ， 总销售金额27.12亿元 ， 均价在9.2万元/平方米左右；长实领寓则成交套数784套 ， 总销售金额67.19亿元 ， 均价在8.76万元/平方米左右 。 去化情况上 ， 上海中原地产市场分析师卢文曦则表示 ， 目前长实项目大概还有30%没卖掉 ， 中海大概还有六成多 。 虽然有推售的时间差 ， 但是相比而言 ， 长实项目销售去化情况还是比中海项目好一些 。 在卢文曦看来 ， 相较而言长实项目靠近轨道交通14号、15号换乘站 ， 交通上优势明显 ， 且在价格上也更具有吸引力 。 但同时 ， 其也称 ， 从产品而言中海会更加优胜一些 ， “长实住宅户型稍微差了点 ， 到底是10多年前的东西” 。 值得注意的是 ， 中海在今年开春伊始再次加码真如板块 ， 于1月2日联合中环以底价62.71亿元顺利摘牌真如副中心板块商业用地 ， 成交楼面价21400元/平方米 。 对此 ， 卢文曦认为 ， 在真如板块商业、办公产品反倒具有较大市场潜力 。 目前来看 ， 上海真如板块的竞争局面里 ， 也就是长实和中海“二虎相争”了 。 而未来 ， 会不会有新的搅局者呢？ 对此 ， 业内认为 ， 从供地看真如板块区域长期处于稀缺状态 ， 一旦推地则多是体量大的地块 ， 没有较大的资金实力的话并不能轻易拿下 。 但同时 ， 随着板块发展也会有更多的旧改或整理地块推出 ， 竞争局势或许也会改变 。


推荐阅读


上一篇：龚自珍魏源是徐光启的好“学生” 学以致用

下一篇：年味渐浓，今日小年！这些习俗你那有吗