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房地产的营销策划方案及案例分析，做好地产营销需要哪些能力

著名的房地产
企业老总说过一句话：一个项目要取得成功，50％在于地块选择，30％在于规划设计，20％在于销售执行，而前面的80％必须通过后面的20％来实现 。
其实老板的话后面还可以再加一句:无论是地块选择、规划设计，还是销售执行，都蕴含在地产营销的精心安排之中 。
在房地产行业发展越来越规范，竞争越来越激烈的今天，过去简单的楼市买卖概念已经被淘汰 。一些仁人志士将先进的营销理念引入房地产市场，他们让自己的企业和楼盘在千军万马中脱颖而出，成为房地产市场一道亮丽的风景 。
在此，我们不妨探究一下这些笑傲江湖房地产企业的制胜之道 。
重点之一:树立品牌
美国可口可乐公司的总裁曾自豪地说:即使公司一夜之间全军覆没，他也可以凭借自己的品牌向世界上任何一家银行贷款 。
这种骄傲说明了品牌效应的无穷魅力 。事实上，随着市场经济的发展，商品的品牌形象已经成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊的商品也不例外 。尤其是近几年，房地产行业风起云涌，新老楼盘琳琅满目 。面对日益激烈的竞争，开发商不得不认真考虑如何创建品牌，通过品牌推广来确立自己在房地产市场的主导地位 。
对于品牌形象的良好建设，是很多开发商称霸市场的一张王牌 。如上海东方金马房地产公司开发的“四季花园”，凭借一流的房间设计和一流的环境设计，获得上海版权局的“版权备案”和“版权登记”，位列上海最佳房源榜单第一，价格因品牌效应从5800元/m2攀升至7000元/m2 。
如王志刚策划的广东碧桂园，将“理想家园”与“五星级酒店”嫁接，提炼出“给你一个五星级的家”的经营理念，演绎出“碧桂园生活方式”，使其楼盘在1998年成为广州市民认可的第一个地产品牌，身价如“绩优股”般上涨，开发商还率先向国家工商总局申请碧桂园商标注册 。
第二点:准确定位
“按需进食”是句老话，但却很实在 。房地产市场很大，但没有一个企业能全部吞下，因为它的人力、物力、财力都是有限的 。开发商必须准确定位自己，集中优势资源打歼灭战，才能成为目标市场的“风云人物” 。
创造了诸多奇迹的万科，就是定位精准的典范 。以“城市花园”和物业管理闻名的深圳万科企业股份有限公司，在过去的十几年里发展壮大 。除了以房地产为核心业务外，还有贸易公司、策划公司、供电所、印刷厂等业务项目 。1993年万科b股上市时，当训练有素的基金经理询问万科的主营业务是什么，并宣称他们投资的是万科，而不是万科的一个项目时，王石深受启发 。
从1994年开始，万科先后将股权转让给30多家非房地产企业，其中包括产品占国内市场40%的音箱厂，以及占据广东水饮料市场第一的怡宝蒸馏水 。万科逐渐以城市中档住宅为主要业务品种，改变了过去公寓、别墅、商场、写字楼样样都做的策略；在投资领域，他也回到了深圳，从全国13个城市集中到四个城市:北京、天津、上海和深圳 。由于定位准确，在很多野心勃勃的开发商因多元化经营、全方位出击屡战屡败的时候，万科却因为实施“管理减法”而大踏步前进 。
第三点:演绎文化
每个社会成员都不是孤立的自然个体 。他们在一定的文化氛围中成长，接受这种文化中蕴含的价值规范、行为准则和风俗习惯，从而影响他们的购买行为 。现代生活给人的外界压力越来越大 。人们需要的不是钢筋水泥的丛林，而是家中的文化内涵 。如果开发者发现了这一点并加以解读，也能出奇制胜 。
通过鲜明的主题创意，提升住宅小区的文化价值，可以向人们展示一幅高品位的美好生活蓝图 。位于上海河南路、复兴路的太阳城花园，开发商特别打造了特色雕塑广场——神牛广场，在小区内摆放了100件汉白玉雕塑，包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等 。每一个雕塑都给人一个美丽的传说 。在这里，人们可以领略到难得的神话情怀 。
随着现代交通和电信的飞速发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离却越来越远 。地球变成了一个村庄，但人们的心变得越来越封闭 。98广州十大明星楼盘之一翠湖别墅的开发商注意到了这个问题 。他们以营造和谐的邻里关系和温馨的居住文化为经营理念，采取各种有效措施加强业主之间的沟通 。他们在这个问题上的努力，从一个等候广告就可以看出来:“下雨了，让隔壁林太太帮忙收衣服 。”这个主题挺简单的，但又是那么的珍贵，让我们久久回味 。再比如成都浣花溪的楼盘 。借助依托杜甫草堂的区位优势，“亲近杜甫”的广告诉求大大提升了物业文化的内涵 。


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