三万字实操手册：房地产投资基金运作最全解析( 二 ) _生活百科

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二、房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析
房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段。
（一）土地获取阶段
1、获取土地阶段的业务流程

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2、获取土地阶段会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：

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3、获取土地阶段税务处理

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（二）开发建设阶段
房地产开发建设过程可以细分为四个阶段：分别为项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
1、开发建设阶段业务流程

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2、开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式，即包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。

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3、开发建设阶段的税务处理

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（三）销售（预售）阶段
1、房地产企业商品房销售/预售流程
（1）前提条件
根据《城市房地产管理法》的相关固定，对于商品房期房预售和商品房现房销售，都做了相应的规定和要求，具体如下所示：

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（2）具体流程

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2、房地产企业商品房的销售/预售
房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。

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（四）房地产企业融资渠道
经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。从各渠道融资申请难以程度来看，目前，短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已经基本停止。

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三、房地产企业尽职调查操作要点
项目立项后，对于房地产企业是否可以投资，需要投入较多的资源对目标公司进行相近和深入的投资评估，这便是最为关键的尽调环节，尽调主要包括业务尽职调查、财务尽职调查和法律尽职调查，其中，业务尽职调查是为了了解过去及现在企业创造价值的机制，以及这种机制未来的变化趋势。业务尽职调查要进行行业调查和企业业务具体调查两个维度，其中，所在行业调查，既要关注内部环境调查应关注供需分析（行业生产供给及市场需求总量及变化趋势）、成本分析（行业关键投资要素价格变化对相关产品成本影响）、竞争格局分析（行业进入壁垒、竞争结构和行业竞争程度）、利润水平分析（企业所在市场的行业集中度和行业进入的难易程度，判断利润水平变化趋势）；又要分析外部环境调查应关注与行业政策（产业政策、进出口税收政策、行业准入政策、环境保护政策、行业质量标准、监管制度等）和行业上下游产业链核心能力及价值分配；还要关注行业发展前景分析应关注行业发展周期、商业模式（是否容易被复制、是否能够适应未来发展变化，是否能够带来可持续的盈利能力）和行业关键技术、新技术发明给行业所带来的影响。在企业具体业务调查上，一是要分析债务人生产经营运转是否正常，关注企业是否对主营业务、行业属性、经营策略进行变更，调查企业是否跨行业经营，是否存在主营业务不清，非主营业务过度投资等情况；二是要调查企业盈利模式及市场竞争力，调查企业实现盈利的主要途径与方式，产品技术或经营模式先进性、创新能力、成本控制能力以及市场营销能力，分析行业地位的稳定性及可持续性；三是要查验企业上下游交易情况，关注前五大上下游客户近三年交易变化情况、采购和销售模式、采购和销售结算方式及付款周期、上下游交易议价能力；四是要调查关联交易情况，关注交易定价是否公允，以及关联交易产生的收入和利润占比，是否达到了影响经营独立性的程度，了解企业是否为控股股东及其他关联股东提供担保；五是要了解企业近期经营计划及远期发展战略、重大投资及在建项目等信息，评价企业在规划期间制定的计划安排是否合理，判断对未来投资性现金流出规模的影响。