三万字实操手册：房地产投资基金运作最全解析( 五 ) _生活百科

房地产行业兼具商品和金融属性，房企与其他企业相比，在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点决定了其在营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力几个方面与其他企业表现均有不同。
1、营运能力指标
一是常规营运能力指标。营运能力是指企业对其资产管理、运营的能力。一般企业财务分析中，衡量营运能力的指标如下：

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二是对常规指标基础上的筛选和优化

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2、盈利能力指标
一是常规盈利能力指标。盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。企业财务分析中，衡量盈利能力的指标如下所示：

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二是对常规指标基础上的筛选和优化

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3、杠杆水平指标
一是常规杠杆水平指标。财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，衡量杠杆水平的指标如下：

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二是对常规指标基础上的筛选和优化

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4、偿债能力指标
（1）短期偿债能力指标
一是常规短期偿债能力指标。短期偿债能力指标主要包括如下几个方面

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二是常规指标基础上的筛选和优化

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（2）长期偿债能力指标
一是常规长期偿债能力指标。长期偿债能力指标主要包括如下几个方面

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二是常规指标基础上的筛选和优化

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5、发展能力指标
一是常规发展能力指标。企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，主要通过如下指标进行衡量：

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二是常规指标基础上的筛选和优化

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四、房地产投资基金具体项目运作模式
（一）纯股权投资的房地产投资基金
私募房地产基金仅以股投资方式投资于房地产企业，通常表现为私募房地产基金以受让股权或增资等方式投资于标的公司，进而通过标的公司的项目开发收益以及对外转让股权等方式实现投资退出，是现阶段私募房地产基金的基础模式。通过如上房地产企业融资流程和融资渠道的对比和分析，我们可以发现，虽然房地产融资渠道较多，但仍然有部分环节无法覆盖，在既有监管政策下，借贷模式受限，除股权投资之外私募基金再无其他可适用于房地产行业的大类投资方式，而其他类私募基金管理人暂停登记后，以债权投资为主的其他类私募基金也面临较多的备案困难，无法再大规模投资于房地产行业。实践中，股权投资的私募房地产基金的模式基本如下：

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如果需要进入较为稳健的大量资金，还需要集团予以承诺回购，并提供股权、土地的质押，其交易结构基本如下：

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或者如下模式：

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除上述单独项目公司的投资之外，私募房地产基金（或基金管理人）还可以某一房地产集团企业（或其下属多个区域公司/项目公司）进行整体整体合作，投资期内存在组合投资和循环投资安排，交易结构与上述交易结构差异不大，但私募基金管理人在投资时会更加侧重房地产集团企业的项目持续获取能力以及私募基金管理人的项目判断能力，交易结构的搭建也相对更为多变和灵活。在备案实践中，就私募房地产基金的股权投资，中国证券投资基金业协会一般要求基金管理人在基金合同中对投资标的进行明确，或者在组合投资情况下对基金的投资方式、投资阶段、投资区域等要素做限缩表述，否则可能导致基金难以完成备案。此外，如基金合同中已对投资标的进行明确，则中基协亦可能要求基金管理人补充提供相关投资文件，以做进一步核查。