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别墅|买了这种房子，就等着赔钱吧！( 二 )


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良心一点的项目 ， 入户层会多一个老人房 。
为了弥补三四层上下楼不方便 ， 往往如此狭小的空间还要挪出一个电梯的位置 ，
如此窄的面宽 ， 客厅终年昏暗：
别墅|买了这种房子，就等着赔钱吧！
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而这些后期不可更改的户型硬伤 ， 在华丽的样板间设计下都会被掩盖 ， 只有实际收房时才知道有多惨烈 。
而且负一楼和负二楼在入住时往往潮湿很难避免 ， 装修好一年不到家具就开始一股霉味 ， 需要常年维护处理 。
2：外部体验不佳
为了多卖钱 ， 现在的别墅容积率越来越高 ， 楼栋之间的距离都是卡着极限的消防间距和日照间距来做的 。
别墅|买了这种房子，就等着赔钱吧！
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大部分联排叠拼之间的距离近得惊人 ， 在自家露台跟后排的邻居隔空干杯毫无压力 ， 30米以上的就算良心开发商了 ， 几乎没有私密感可言 。
当然在这种情况下 ， 庭院也只是意思一下而已 。
这些偷换概念的东西 ， 实际上已经失去了别墅庭院原有的品质和意义 。
如果再加上物业维护不到位 ， 那就是双重灾难 ， 看过一些二手别墅 ， 园区内的维护甚至比不上住宅小区 ， 绿化鬼气森森无人打理 ， 喷泉水池也年久失修 ， 一副凋敝的气象 。
主要原因还是别墅区入住率低 ， 物业费收不上来 ， 而且维护成本太高最终只能不断荒废 。
再加上现存很多别墅都是小开发商 ， 物业本身多为本地三流物业 ， 久而久之物业也就越来越差 。
3：外部配套跟不上
地段是所有房屋居住属性和升值潜力的第一要素 ， 有升值潜力、居住属性强的别墅无一例外都有好地段 。
但现在你敢问销售为什么这个别墅小区周边没有商超？真正住别墅的人都有保姆 。
不得不说 ， 玩得一手好的偷换概念 。
别墅|买了这种房子，就等着赔钱吧！
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这些硬伤对于资金刚刚能够上“伪别墅”的新中产而言 ， 无异于如鲠在喉 ， 咽不下去 ， 吐不出来 。
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升值潜力弱
开发别墅的房企 ， 最怕遇到的问题就是尾盘迟迟卖不掉 。
见过很多别墅项目 ， 五六年了还没卖完 ， 对于新盘而言 ， 有概念包装 ， 有销售团队运作 ， 往往还很难卖 ， 二手别墅只会更难卖 。
并非市场上没有有钱人 ， 只是对于真正有实力的人而言 ， 宁可买城市核心地段的大平层 ， 也不愿意锁死资金买套“假别墅” ， 富人对于资产的流动性还是非常关注的 。
再加上别墅区往往总体量小 ， 成交量上不去 ， 挂牌出售时也很难有准确的市场参考价 ， 价格可谈空间浮动往往很大 。
这种需要昂贵烧钱维护的商品 ， 价格永远是由供求决定的 ， 需求端上要求有巨额资产同时愿意住郊区的人才会接盘 。 两者一结合 ， 对于卖家而言全都是致命伤害 。
因此这些既无居住体验 ， 也无接盘侠的郊区伪别墅 ， 二手卖不出去也是常事 。
即使挂一个骨折价出去 ， 一两年内能成交也算幸运了 ， 举个简单的例子 。
在北京这个接盘侠云集的城市 ， 这几个有代表性的别墅项目成交周期都超过了一年 ， 香江别墅和珠江萨尔斯郡的成交周期甚至达到了4年 。
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要是装修过的则更惨 ， 几百万的装修成本相当于打了水漂 ， 甚至比不过别人毛坯别墅 ， 毕竟买家扒掉装修还得花钱 。
就算能卖出去 ， 从经济账上来看也十分不划算 ， 除了经典地段的优质别墅能抢手外 ， 大部分郊区别墅 ， 特别是低端的联排 ， 叠拼这类别墅和投资增值半毛钱关系都没有 ， 涨幅严重跑输大盘 。


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