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1.46|到期债务高达1.46万亿，警惕房地产资金链风险( 二 )


第三 ， 海外发债融资现在面临着跟过去不一样的环境和调控 ， 特别受到海外疫情的影响 ， 房地产企业在海外融资、海外发债方面也受到了一些约束 。 今年我国房地产企业海外到期的债务规模有453亿美元 ， 由于全球疫情的绵延、股市的震荡 ， 实际上也给房地产企业进一步发行债券还本付息造成了极大的困难 。 房地产企业一方面有比较大的海外融资需求 ， 另一方面在海外融资又受到极大的限制 ， 所以说对于房地产企业是巨大的挑战 。
第四 ， 房地产行业内部风险分化加剧 。 内部分化包括大型房地产企业和小型房地产企业、商业用房和居民住宅用房等 。 住房城乡建设部、人民银行近期已经明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线” ， 要求房地产企业在剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不得小于1倍 ， 若未达到这三个条件都不能进一步融资 ， 这对部分企业下一步的融资可能带来较大麻烦 ， 尤其是中小型房地产企业 。 商业地产方面 ， 受到疫情的影响 ， 很多企业要求减租 ， 对于本来就处于下行周期的商业地产企业来说应该是雪上加霜 ， 这也是房地产企业内部出现的一些值得重视的分化情况 。
要高度重视房地产企业规范发展问题
何德旭在论坛中表示 ， 房地产企业在高杠杆、高负债的状态下 ， 面临的风险值得高度关注 。 如果不采取切实有效的措施来加以解决 ， 降低房地产企业的负债率 ， 很多房地产企业可能都会面临资金链断裂的风险 。 这不仅会冲击房地产市场 ， 甚至可能拖累银行体系和金融市场 ， 出现系统性金融风险的演化 。 在“房住不炒”和差异化债务规模管理下 ， 房地产企业将会面临更大的生存压力 ， 同时这也是一个时机来整合房地产企业 ， 通过降低负债率 ， 规范房地产企业经营和管理 ， 让房地产企业走向规范发展的道路 ， 回归更加理性、更加规范的扩张 。
何德旭强调 ， 要高度重视房地产企业规范发展问题 ， 采取各种切实有效的措施来防范中小房地产企业的风险 。
第一 ， 推广房地产企业的压力测试和分级评价制度 。 完善房地产企业的分级评价制度 ， 针对房地产企业现存问题 ， 对现有房地产企业进行极限压力测试 ， 做好预测排查和情景推演 ， 坚决及时遏制房地产企业债务延期过长、恶意借新还旧的融资行为 。 对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房地产企业分类做好违约信息披露 ， 规范和约束其后续融资行为 。 对资产负债率超过90%、极限压力测试结果不足6个月的房地产企业及平均资产负债率超过85%的地区 ， 监管部门要密切关注其资金动向和可能的风险 。
第二 ， 用时间换空间 ， 分类推进房地产企业债务展期和帮扶政策落实 ， 有序推进房地产企业的债务置换、债转股等业务 。 对在疫情期间暂时未还本付息的一年内短期贷款 ， 可适度的顺延展期 。
第三 ， 规范房地产企业海外发债行为 ， 有效防控潜在外部金融风险 ， 积极稳妥选择还债融资工具和金融产品 ， 将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围 ， 谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道流入我国的房地产市场 ， 从而引发股市、汇市和房市波动 。 严格规范外债备案登记管理制度 ， 发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 。
第四 ， 顺应行业集中度上升趋势 ， 促进房地产企业融资结构优化转型 。 通过提高房地产企业的并购质量 ， 化解房地产行业的金融风险 。 最近一两年 ， 相当多的房地产企业都在通过引进战略投资者的方式 ， 包括引进大型央企、金融机构等来化解债务 ， 这样的方式还是比较有效的 ， 应该进一步完善具体的措施 。 同时 ， 应鼓励、扩大房地产企业直接融资 ， 发展股票市场、债券市场 ， 来为房地产企业提供更多更有效的融资渠道 ， 这样也可以解决房地产企业过多依靠商业银行、依靠间接融资造成的风险比较大的问题 。 通过一系列的措施 ， 在一定程度上能够解决房地产企业在发展过程当中的问题 ， 为促进房地产市场的健康发展奠定坚实的基础 。


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