城市|未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次
不靠房地产 ， 我们扛过来了
11月6日 ， 央行、银保监会开了一个例行吹风会 ， 其中提到了一项数据：
前三季度 ， 新增房地产贷款占全部新增贷款比重 ， 较去年同期下降了3.7个百分点 。
看似很平平无奇的数据 ， 放在10个月以前 ， 肯定让业内专家们感到错愕 。
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要知道 ， 这可是堪称“地狱模式”的2020年 ， 这个14亿人口的大国 ， 卖地收入占地方财政80%以上 ， 被楼市占据近一半信贷资源 ， 拉动上下游数十个行业 ， 居然“不靠房地产”扛过来了！
其实 ， 今年以来 ， 很多人嗅到了房地产市场一股不同的风向 。
用以往经验来看 ， 每当经济、就业、出口、制造业、实体出现压力时 ， 每当楼市库存出现积压时 ， 各地必然会祭出限购、限贷 ， 降低首付等措施 ， 货币宽松配合财政倾斜 ， 随后各地涌现地王、抢房的现象 。
等房价上涨一波后 ， 上到原材料、施工、建材 ， 下到家具、家电 ， 各行各业才有新订单 ， 经济才能有活力 。
比如2008年、2014年 ， 当时都是这么干的 。
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但是 ， 2020年是个例外 。
今年 ， 2-3月份停工停产 ， 3-6月份开始复工复产 ， 大学生毕业人数突破874万 ， 经济和就业压力突如其来 。
央行在2月和4月份连续两次降息 ， 地方债、国债继续加码 ， 眼瞅着长三角、珠三角楼市已经有启动迹象 ， 京沪二手房也开始蠢蠢欲动时 ， 不管是货币政策 ， 还是调控政策 ， 风向突然180度大转弯 。
央行从4月份之后 ， 出人意料的连续6个月拒绝调降MLF利率 ， 进而导致LPR长达半年多的时间里纹丝不动 ， 房贷利率下行趋势戛然而止 。
7月24日 ， 10个城市参加了房地产工作座谈会 ， 8月26日 ， 6个城市参加了住房和城乡建设部召开的房地产工作会商会 。
现在回过头来看 ， 以上这些城市 ， 全部都出台了调控政策 ， 限购、限贷、限售、限制假离婚、限土拍 ， 能用的招数全都用上了 。
熟悉我国楼市政策变迁的人都了解 ， 这种几十个热点城市整齐划一的动作 ， 自上而下的决策变化 ， 决不是短期风向的改变 ， 而是未来5年乃至10年房地产市场的基调 。
未来5年 ， 房地产有了“铁规矩”
对一个支柱行业态度的改变 ， 往往发生在宏大的时代背景下 ， 理由只有3个字：十四五 。
两个一百年的目标 ， 已经完成了第一个 ， 全面建成小康社会 。
用央媒的话说：从明年起到实现第二个百年的强国目标 ， 还有30年 ， 这30年的头一个五年 ， 至关重要 。
为了开个好头 ， 未来5年 ， 楼市必须要有“铁规矩” ， 不能再像过去那样随便涨、乱涨 ， 经济一碰到压力就刺激楼市 ， 财政缺钱了就卖地 ， 到处都是“房比人多”的新城区和CBD 。
用马保国师傅的话来说：房地产不讲武德 ， 这好吗？这不好 。
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十四五 ， 其实有三份文件 。
第一份是公报 ， 6200多字 ， 偏重纲领性 ， 全文根本就没提“房地产”三个字 ， 一般人很难从中看出特别之处 ， 很多专家强行解读 ， 但分析都差强人意 。
第二份和第三份文件才是关键 ， 即新华社最近发布的关于“十四五”的“建议稿”和“说明稿” ， 建议稿2万字、说明稿近6000字 ， 内容更广泛 ， 释放的信息更全面 。
当然 ， 明年3-4月份还有个重要会议 ， 到时会公布十四五规划的全文 ， 全文会达到5万多字 ， 在全文没有面世前 ， 这份建议稿要先理解透 。
关于房地产 ， 有一个亮点是 ， 首次把“房住不炒”写进了规划当中 ， 可以说是自1998年房改22年以来的第一次 。
此外 ， 建议稿中除了提到旧改、城市群、都市圈以外 ， 高层还给房地产定调了“四大方向” 。
1 ， 提到了“住房消费” 。
2 ， 完善卖地收入分配 ， 以人为核心的新型城镇化 。
3 ， 发挥中心城市和城市群带动作用 ， 建设现代化都市圈 。
4 ， 推进以县城为重要载体的城镇化建设 。
如何解读？我们挨个来说说 。
第一部分：关于住房消费
住房消费这个词 ， 最近出现的频率很高 ， 其实这不是个新词 ， 在十三五规划里 ， 原文是“稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费” ， 这次把汽车和健康养老去掉 ， 单把住房拿出来说 ， 个人觉得有一种单独“点名”房地产的意思在里面 。
住房属性其实有两种：消费属性和投资属性 。
前者既然是“消费” ， 那包含的群体其实很广 。
比如 ， 从农村去到城市 ， 上学、工作、扎根、结婚生子 ， 不买房就上不了学 ， 没地方住就只能回老家 ， 这是刚性消费 。
比如 ， 原来三口之家住的小两居 ， 生二胎后 ， 父母从老家来带孩子 ， 房子不够住了 ， 想置换成三居、四居 ， 这是改善消费 。
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只要你属于以上两种人 ， 就不要怕买不到房子 ， 就算调控再严 ， 也肯定会给这类人“开口子” ， 比如 ， 就算有限贷 ， 首套房利率也会下降 。 哪怕一个城市限购再严 ， 落户后满足个税社保条件就能买 ， 前提是你要有留在这个城市里的决心 。
但后者既然是“投资” ， 味道就变了 。
啥叫投资？以赚钱为目的就叫投资 ， 手段有两种 。
1 ， 买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的 。
2 ， 买房是为了赚租金 ， 细水长流 ， 靠房吃饭 。
翻译一下就是：住 ， 可以 。 炒 ， 不行 。
在过去5年时间里 ， 很多人都是嘴上打着“消费”的旗号 ， 身体却很诚实的做“投资”的事 。
我身边就好多这种人 ， 四处打探消息 ， 嘴里天天都是利好 ， 这个城市建机场 ， 那个城市要开运动会 ， 某个区块要修地铁 ， 一个个都变成了规划专家 。
以后 ， 还是少干点这种事吧 ， 既然让你把房子当成消费品 ， 这些所谓的“利好” ， 对房价的影响会越来越小 。
很多人会说：我偏不把房子当消费品 ， 偏要当成投资品 ， 借钱、加杠杆、重仓 ， 能有什么后果？
兄弟 ， 你头铁就试试 。
第二部分：关于新型城镇化
再来聊聊“以人为核心的城镇化” 。
跟“住房消费”一样 ， 这也是个老词 ， 只是被赋予了新的含义 。
用中信证券明明的话来说 ， 这意味着：土地和住房制度的变化 ， 将踏入深水区 。
来看两组数据 。
1 ， 2019年中国的城镇化率达到60.6% ， 但户籍人口的城市化率仅有44.4% 。
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进城务工人员 ， 大学毕业生 ， 其实都已经在城市里常住了 ， 可他们并没有落户 。
居住证办不了 ， 医保没办法在本地交 ， 异地住院报销比例又低 ， 最重要的是子女上学 ， 很多地方都是优先照顾有房有户、有户无房的人 ， 没房又没户的子女们很难接受良好的教育 。
2 ， 截止11月份 ， 全国卖地收入3.3万亿 ， 但根据社科院的测算 ， 农民的空置宅基地 ， 有1亿亩左右 。
城市里的土地火得离谱 ， 农村的土地扔在那荒废 。
说到底 ， 是因为城乡土地的二元结构 。
城市土地归国家所有 ， 收储后可以拿来招拍挂 ， 而农村土地归集体所有 ， 为了保护耕地红线 ， 不能市场化 。
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对地方来说 ， 一边把商服和住宅用地高价出让 ， 收入用于补充财政 。 另一边以低价出让基础设施用地和工矿仓储用地 ， 以谋求GDP的增长 。
你只看到了各地高铁通达 ， 美景游园 ， 宽阔的新城和街道 ， 便民的设施和路网 ， 却没看到支撑这一切的背后：土地市场、房地产市场、地方财政收入、地方GDP和地方KPI互相交织 ， 形成了盘根错节的紧密联系 。
因此 ， “以人为核心的城镇化” ， 是要缓解土地供需失衡 ， 打破户籍限制 ， 增加常住人口的住房供应 。
比如 ， 降低工业用地比重 ， 多供点住宅用地 。
比如 ， 服务要均等 ， 外地人在这个城市也可以享受和本地人一样的待遇 ， 光建了一堆房子不叫城镇化 ， 让人们享受到医疗和教育资源的配套才叫城镇化 。
比如 ， 大幅增加保障房和租赁房的供给 。
现在很多城市有个问题 ， 嘴上光说要增加保障房 ， 行动上还是把卖地盖商品房当成主要增收手段 ， 不少三四线城市 ， 一边严控住宅用地的出让规模 ， 导致房价连涨多年 ， 另一边捂着“真香”的高价地 ， 廉租房也没增加多少 。
未来5年 ， 形势一定会改观 ， 我们拭目以待 。
此外 ， “以人为核心的城镇化” ， 不光是指城市 ， 农村也一样 。
这就涉及到“完善卖地收入分配”了 。
关于卖地收入的分配 ， 前段时间 ， 蓝白写过一篇文章 ， 以后土地财政要“强制”反哺农村 。
按照有关部门要求 ， 到“十四五”期末 ， 也就是用5年时间 ， 地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上 。
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2019年全国卖地收入是7.8万亿 ， 按20%的土地收益比例 ， 50%的土地收益就是7800亿 。
前面说了 ， 有人在城市里买房、落户、结婚 ， 也有人在大城市混不下去回家的 ， 比如大龄农民工 ， 比如返乡创业的年轻人 ， 他们回到了农村 ， 配套跟城市根本没法比 ， 无非是到了另一个“围城” 。
因此 ， 城市的卖地收入 ， 要向农村倾斜 ， 农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、投资、商业、基建 ， 都要顾及到 。
第三个方向：关于中心城市、城市群和都市圈的关系 。
梳理一下关于“城市群的”提法时间线 。
在2006年 ， 这三个字第一次出现在文件里 。
2016年的“十三五”规划里 ， 提出要“加快城市群建设发展” 。
2015年至今 ， 已经批复11个城市群规划 。
这一次 ， 规划中提到了四大城市群：推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 。
重点：要注意用词的区别 。
京津冀的重点是“协同” ， 几个重点城市承担的职能是不一样的 ， 需要“各就各位” 。
长江一带的重点是“发展” ， 先把体量、规模、经济搞起来再说 。
大湾区的重点是“建设” ， 因为这个地方对标的是国际三大湾区 ， 志存高远 。
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长三角的重点是“一体化” ， 因为这个区域最成熟 ， 各城市链接最为紧密 ， 户籍、社保更容易“融城” 。
定位不一样 ， 房地产市场的表现肯定也不同 。
在京沪深这样的标杆城市 ， 调控是不会出现口子的 ， 在一体化的长三角 ， 会对外地人越来越友好 。
第四个方向：关于县城作为城镇化的重要载体 。
这是个很有意思的提法 ， 全国有一千多个县城 ， 过去几年棚改推高了这些小城市的房价 ， 像四川、河南、山东这些地方的县城 ， 房价动不动都上万了 。
同时 ， 京沪广深、省会、新一线又在不断虹吸其下辖的农村人口 。
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这样一来 ， 县城的地位就变得很尴尬 ， 说它有前途吧 ， 常住人口的流入趋势不断在放缓 ， 说它没前途吧 ， 基建搞得倒是风风火火 。
要理解这句话 ， 要从一篇文章说起 。
前几天 ， 高层发了一篇重要文章 ， 其中写到：
我国现有1881个县市 ， 农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍 ， 要选择一批条件好的县城重点发展 ， 加强政策引导 ， 使之成为扩大内需的重要支撑点 。
注意 ， 县城重点发展的前提是“有条件” 。
什么叫有条件？
一要有人 ， 能吸引下面的乡镇人口来县城 。 二要有产业 ， 能给进城的农民提供工作 。
辖区小 ， 人口少 ， 没产业的县城 ， 肯定机会不大 。
任泽平去年发过一个报告 ， 统计县城的人口流动 ， 黑龙江、吉林接近全境人口流出 ， 然后依次为陕西87.4%、甘肃86.4%、贵州85.9% ， 较低的三个是宁夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50% 。
而根据《小康》杂志社公布的“2020中国县域人口流入百强榜”榜单 ， 广东省18个 ， 浙江省15个 ， 江苏省11个 ， 山东省和河南省各7个 。
产业也是一样 ， 30座千亿级GDP县城中 ， 有26位来自东部沿海省份 。
这些地方 ， 未来政策倾斜的力度会更大 ， 关键就是提升人们的归属感 ， 生活在老家县城 ， 只要有产业 ， 有收入 ， 有车有房能旅游、能下馆子 ， 比大城市当社畜不知道强多少倍 。
说到底 ， 未来5年 ， 楼市的4个方向 ， 只有一个目的：安居 。
不管你在大城市 ， 还是打算回老家的县城或农村 ， 没钱的可以租到便宜房子 ， 有钱的不愁买不到自住房 ， 人人都可以活得很体面 。
【城市|未来5年，楼市有了“铁规矩”！高层定调4大方向，22年来首次】只要你愿意为之奋斗 ， 天下之大 ， 总有适合你的容身之地 。
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