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中国|融信中国(03301)：如何挖掘“三道红线”下的潜在机会?

自8月20日“三道红线”浮出水面后 ， 这一融资新规落地的脚步越来越近了 。
“三道红线” ， 指的是房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 根据踩线条数来看 ， 房企被分为“红橙黄绿”四档 ， “红档”房企为“三道红线”均踩 ， “绿档”房企没有踩中任何一条“红线” 。
要知道房地产本来就是一个以“高杠杆”闻名的行业 ， 资产负债率超过70%的房企俯拾皆是 。 至此 ， 在融资新规渐进的背景下 ， 如何优雅地不踩线便成了所有房企为之奋斗的目标 。
而在这一条充满压力的“减债”赛道中 ， 融信中国(03301)算得上是一位“跑得快”选手了 。
截至2020年6月30日 ， 融信中国剔除预收款后的资产负债率为73.8% ， 净负债率为91.25% ， 现金短债比为1.7倍 ， 三条红线只踩了一条 ， 且还只是刚刚过了线 。 与此同时 ， 该公司继续将降低负债率“这面大旗”扛在肩上——全年计划将净负债率控制在70%-90%这一区间 ， 这一举动也赢得了市场的一致叫好 。
与此同时 ， 资本市场的认可也带来了更强的融资能力 。 今年上半年 ， 融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67% ， 于同体量民营房企中处于较低水平 。
下面不妨来探究一下 ， 三道红线下融信中国还有哪些潜在增长机会?
行业趋向良性竞争 ， “品质为王”才是制胜关键
俗话说得好 ， 柳暗花明又是一村 。
这句话放在“三道红线”压境的房地产行业身上亦是如此 。 长期以来 ， 国内房地产企业一直处于非常激烈的扩张竞争中 ， 房企们为了实现规模化 ， 加杠杆竞价买地举动数不胜数 ， 但过度追求规模化的举动也让大部分房企产生高负债、产品质量不佳的“后遗症” 。 这个背景下 ， “三道红线”的出台简直是应时而来——不仅传达出房企回归经营、避免激进扩张的监管思路 ， 也推动了这一行业向更加健康的新生态过渡 。
基于这一监管思路转变 ， 行业人士纷纷直言“管理时代的红利来了” 。 所谓“管理时代” ， 主要指的是关注产品、服务和内部管理 ， 强调增长质量 ， 向管理要效益 。 可以看到 ， 随着这一新时代的到来 ， “品质为王”“管理优先”等理念才是未来房地产行业竞争的主旋律 。
在此之际 ， 经营管理及产品品质双轮驱动的融信中国 ， 似乎更加具备了竞争优势 。
产品方面 ， 其通过坚持中高端精品战略 ， 目前已形成世纪系、海月系、澜天系、中心系五大核心产品体系;通过产品创新 ， 设计中庭水境园林、融信公馆ARC等前沿产品;通过了解用户新需求 ， 设计“CARE+全心健康家”产品体系 ， 这一产品体系是在公共卫生事件发生后紧跟用户需求创新而来的 。 而凭借这些产品体系 ， 该公司在“2019年中国房企产品力排行榜”中排名第8 。
优质的产品品质也打造了融信中国在产品上的领先优势 ， 进而推动了该公司的销售与回款 。
今年上半年 ， 融信中国累计实现销售金额603.58亿元 ， 同比增长6% 。 其中一二线城市销售占比超过88% ， 回款率达81% ， 均价比去年同期增长16.7% 。 虽然该公司销售在公共卫生事件期间也受到一定影响 ， 但随后就恢复较好 ， 6月单月销售金额同比增长96% 。 而截至2020年10月31日 ， 该公司总合约销售额约为1148.32亿元 ， 离全年销售目标1500亿元近在咫尺 。
如果这还不够直观的话 ， 再来看一组销售表现 。 据智通财经APP观察 ， 上半年融信中国在苏州实现了单盘开盘卖6.5亿的成绩;在南京权益口径成交金额和成交面积占据城市前三;在杭州多个项目开盘即罄 。
管理方面 ， 经过近几年的换挡调速 ， 融信中国目前已将发展的重心落在提升经营能力上 ， 实现了以项目为经营管理单元的体系 ， 严控7大开发节点 ， 围绕成本、设计和品牌等维度进行一系列极致化管理 ， 比如制定项目全景计划 ， 提升开发效率 ， 供应、销售、回款匹配 ， 提升资源转化效率 ， 优化项目运营节奏 。


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