荣盛发展|荣盛发展短债压顶，净利下滑近三成，隐秘融资仍难止渴( 二 )
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图源：DM查债通
惠誉认为 ， 预计到2020-2021年 ， 荣盛的杠杆率（以净债务/调整后的存货衡量）将逐渐下降至39％ ， 与BB-同行的杠杆率一致 。 由于土地收购速度放缓 ， 荣盛的杠杆率从2018年的45％和2017年的54％降低到2019年的40％ 。
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图源：DM终端
国内评级：
今年 ， 大公国际对荣盛的评级为AAA ， 展望为稳定 。 大公国际认为 ， 公司总有息债务规模较大 ， 短期有息债务不断增长 ， 财务费用增长较快 ， 存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力 。
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图源：DM终端
04
销售情况以及项目存量
根据公告口径 ， 荣盛发展今年以来的销售金额为737.12亿元 ， 同比增长8.67% ， 排名32 。 实现销售面积 671.4万平方米 ， 同比上升5.9% ， 销售均价10978.2元/平方米 ， 同比上升2.6% 。
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土储方面 ， 根据房管局口径 ， 今年截止到目前为止 ， 荣盛发展新增土储659.47万平方米 ， 同比下降25.5%；新增土地平均价4220元/平方米 ， 同比上升36.7% 。 如下图所示 ， 荣盛发展的拿地均价自2017年以后呈逐年上升的趋势 。
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此外 ， 荣盛发展在整个10月没有拿地 ， 而且在今年新增的土储中主要为三四线城市为主 ， 占比67% ， 二线占比33% ， 无一线城市的新增土储 。
也就是说 ， 今年以来 ， 荣盛拿地缩减 ， 但是拿地均价在升高 ， 而且都集中在三四线城市 。 土储是房企的生命线 ， 土储缩减的背后也许会对荣盛未来的销售和利润产生影响 。
05
财务情况
增收不增利 ， 红线仍踩2条 。
荣盛发展三季度共实现营收175.08亿元 ， 同比增加20.93%；归母净利14.59亿元 ， 同比减少24.92%；扣非归母净利同比减少30.31% ， 降至13.52亿元 ， 属于增收不增利的典型案例 。 对于一个企业而言 ， 增收不增利或是因为薄利多销 ， “以价换量”短期可以快速回笼资金 ， 长期缺乏再生产能力 ， 直接导致利润水平受损 。
截至今年第三季度公司仍是两道踩线：剔预资产负债率为75.3%；现金短债比0.93；净负债率为95.5% 。 去杠杆的任务仍然艰巨 。
短期偿债压力较大 ， 融资规模继续扩大
荣盛发展前三季度货币资金余额256.21亿元 ， 比年初减少约44亿元；存货余额却达到约1853.6亿元 ， 比年初新增价值约253亿元；一年到期有息负债为581.75亿元 。 货币资金远少于一年到期的有息负债 ， 短期偿债压力较大 。 偿还债务支付现金420.74亿元 ， 同比增幅38.07% ， 借款收到现金512.97亿元 ， 同比增长39.26% ， 融资规模继续扩大 。
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图源：DM终端
预收款项大幅下滑 ， 短期偿债能力较弱 。
我们通过分析荣盛集团的非流动负债结构可以看出 ， 过去5年荣盛的预收账款占比较大 。 一般而言 ， 预收账款越多 ， 企业在上下游处于主导地位 ， 也意味着具有良好的偿债能力和盈利能力 。 而三季报显示 ， 荣盛的预收款项大幅下滑 ， 或判断该公司对于未来的收入增长性较为悲观 。
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