金地集团|招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”( 二 )
??金地则是营收、净利双降 。 前三季度实现营收404.4亿 ， 同比下降4.9%；实现归母净利润49.9亿 ， 同比下降8% 。
??横向对比来看 ， 四家房企净利率较2019年末均有下滑迹象 。 其中 ， 保利净利率微降0.61个百分点 ， 万科、金地下降2-3个百分点 ， 招商净利率下滑幅度最大 ， 超过12个百分点 。
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??我们用扣非后净利润占净利润的比例 ， 来观察房企净利“成色” 。 三季末 ， 保利净利“成色”高达97.51% ， 是四家房企之首 。 万科、招商净利“成色”在95%以上 ， 金地的净利“成色”只有81.99% 。
??据披露 ， 由于上半年产生的非流动资产处置收益5.45亿元 ， 金地非经常性损益高达8.99亿元 ， 较去年同期的0.99亿元 ， 大增超过8倍 ， 约占期内净利润的18% ， 使得净利“成色”大幅下滑 。
现金流：
??万科最豪
??保利经营现金流“亮红灯”
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??现金流方面 ， 万科具有明显优势 ， 在手现金1730.5亿元 ， 几乎是保利、金地之和 。 与2019年末相比 ， 仅万科、金地实现现金增长 ， 万科增幅约4% ， 金地增幅约12% ， 招商下滑约3.8% ， 保利下滑约12% 。 保利的经营现金流已亮起“红灯” ， 缺口高达181亿元 。
【金地集团|招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”】??三大现金流显示 ， 万科、招商更依赖于经营现金流 ， 保利、金地则更倚重融资 。 具体来看 ， 万科的经营现金流净额同比大增18倍 ， 主要和拿地节奏放缓有关 。 据披露 ， 前三季万科新增总建筑面积约1832.3万平方米 ， 同比下降35.3%；新增权益规划建筑面积约1066.4万平方米 ， 同比下降47.8% 。
??保利、招商则与之相反 ， 拿地较为积极 ， 经营活动支出均出现明显上涨 。 前三季度,保利新拓展项目88个,新增计容土储面积1982万平方米,同比增长32.8%,总拓展成本1314亿元,同比增长31.9%；同期 ， 招商累计新增土储1145 万平 ， 同比增长37.8％ ， 拿地销售面积比139.4％ ， 较2019 年提升17.7 个百分点 。
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??房企三大现金流中 ， 经营现金流最为重要 ， “天上飘”的净利润要靠它“落地” ， 那些账面上面赚到的钱 ， 到底有多少变成了真金白银？我们用经营现金流净额与净利润的比例 ， 观察房企净利润现金含量 。
??前三季 ， 招商现金含量高达467.42% ， 数据虽高 ， 但主要与期内净利润同比骤降过半有关；万科现金含量为168.06% ， 这意味着经营现金流净额是当期净利润的1.68倍 ， 比招商更为优秀；金地集团现金含量为22.28% ， 说明现金流量净额仅占当期净利润的2成左右 。
偿债：
招商负债率最低
保利长短债结构最优
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??在融资和偿债方面 ， 万科一直是房企中的模范生 。 净负债率为27.6% ， 远低于主流房企；剔除预收款后的资产负债率约74.2% ， 较2019年末下降2.3个百分点；有息负债占总资产的比例为14.1% ， 且有息负债中66.8%为长期负债；利息费用占比仅为2.82% ， 在四家房企中最低 。
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??负债率指标来看 ， 招商、保利、金地均在70%以下 ， 未踩“红线” 。 其中 ， 招商负债率近年持续走低 ， 约60%左右；保利、金地负债率同比微增不足2个百分点 ， 在65%-70%之间 。 与此同时 ， 四家房企现金短债比均超过1倍 ， 万科、保利接近2倍 。
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