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星火财经记者联盟|今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代（圈子分析文）( 四 )


而购置写字楼作为收租型物业还有一个最大的好处 ， 就是价格透明 ， 租金透明 ， 适合新手 。
同一栋楼里 ， 租金的差距不会太大 ， 售价和租金价都是全透明的 ， 简单计算就可以得出投资回报率 ， 不用冒险赌眼光 。
购买之前 ， 可以从这栋楼的1楼走到顶楼 ， 逐层查看真实的出售情况和出租情况 。
周边的写字楼也可以逛一逛 ， 情况更清楚 。
买写字楼 ， 基本没有人会买期房 ， 因为到处都是现房 。
交房两三年都没卖完的写字楼不是比比皆是 ， 而是满地都是 ， 比价计算非常容易 。
关于长期持有 ， 还有个问题需要解决 ， 就是土地使用权限 。
你的房子 ， 是有使用寿命的 ， 给你的土地使用权 ， 也不是无穷无尽的 。
使用寿命不是什么大问题 ， 哪怕是木制结构 ， 只要你舍得花钱经常翻新维护 ， 持续上千年都没问题 ， 混凝土高楼美国那边已经一个半世纪了 ， 和新的一样 ， 只要你经常花钱维护 。
但使用权限是一个大问题 。
先说商业性质的土地 ， 他们有一个40年土地使用权限到期后的房地产税问题 ， 商铺、写字楼和公寓都面临这个问题 。
我个人估计 ， 这个税几乎100%是肯定要收的 。
但交税是好事 ， 交税代表和政府利益捆绑了 ， 会得到法律的保护 ， 不交税那才是麻烦事 ， 要是到时候不准你交税 ， 我觉得你自己都心慌 。
这个税的预期 ， 已经反应在今天的市场价格里了 ， 写字楼租金是纯市场化调节的 。
但很多住宅用户并没有这个觉悟 ， 他们几乎不考虑70年后的土地使用权问题 ， 默认这个东西是可以生生世世使用下去的 。
等70年到期了 ， 我就是不交房地产税 ， 难道政府还能把我撵到大街上不成？
这问题确实很棘手 ， 但我相信到时候政府一定有办法解决这个问题 ， 比如说直接冻结交易权限 ， 让你永远无法过户 ， 且计入诚信黑名单 ， 取消后代考公职或入国企资格等等办法 。
哪怕是资本主义国家的土地 ， 都要年年缴纳房地产税 ， 中国这种土地公有制国家 ， 绝对不可能出现无代价永久性持有土地的情况 。
无非就是到时候用什么办法来解决问题而已 ， 想彻底避税那是绝对不可能的 。
说70年 ， 那就一定是70年 ， 绝不可能给你改成700年 ， 你自己想想也知道不靠谱 。
住宅类之所以能冲到今天这个价格 ， 完全是因为价格的涨幅已经超越了租金回报 ， 短期投机收益很高 。
你要是自住 ， 那没办法 ， 这是刚性需求 。
如果你想借此升值 ， 也没问题 ， 但你要自己把握卖出的时间 ， 且一定要卖出 ， 因为泡沫不可能无穷尽的膨胀 。
所以今天的住宅类 ， 其价格就已经决定了他不可能成为百年以上的财富传承载体 ， 甚至三十年都困难 。
自住可以 ， 但你想借此把财富传承给儿子或孙子 ， 那到时候你肯定会失望的 。
不信的话 ， 你可以对比下2000年的商业地产价格 ， 2010年的商业地产价格和2020年的商业地产价格 。
潮起潮落 ， 世事无常 。
没有恒定不变的地产政策 ， 也不可能有 ， 更不可能有永恒不灭的地产泡沫 。
当年的商业地产泡沫 ， 不亚于今天的住宅地产泡沫 ， 但最后还是被压下去了 。
那么今天的住宅地产泡沫 ， 也许10年不破 ， 运气好也许20年不破 ， 但你敢说30年、50年都不破么？
反正我不敢 。
能永恒起作用的 ， 一定不是政策 ， 而是本身的价值规律 ， 也就是租金回报 。
明面7~8% ， 扣除本地城市空置率后6%以上的年化回报 ， 完全可以成为耕读世家用来传承的新根基 。
至于买入后只能收租 ， 无法转手这个缺点 。
耕读世家从来都是只租不售 ， 长期持有的 ， 预期持有的期限甚至不是几十年 ， 而是几百年 ， 卖祖田是被写入祖法 ， 明令禁止的败家行为 。


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