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星火财经记者联盟|今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代（圈子分析文）( 三 )


进士们把家族的财富全部置换成可以每年稳定收租的土地 ， 然后立下家训 ， 崽卖爷田者为不肖子孙 ， 这样就建立起了自家的耕读制度 。
每年 ， 自家那些考不上进士的傻儿子们都会收到一笔地租 ， 这笔钱足够养活一家老小 ， 过上体面的生活 ， 并且给傻儿子们的孩子最好的教育 。
儿子不行就孙子 ， 孙子不行就重孙子 ， 再不行就重重重孙子 。
虽然后代们成才的概率很低 ， 但只要拖的时间够久 ， 总能等到一个有出息的来家道中兴 。
平时那些不成器的子孙后代们 ， 被砸下了那么多教育费 ， 哪怕考不上进士 ， 考个秀才还是没问题的 ， 运气好还能混个举人 ， 多少有点收入 ， 结合家里留下的千亩祖田每年提供的庞大地租 ， 拖时间不成问题 。
这 ， 就是百姓口中的官宦世家 ， 而他们给自己取了个好听的名字 ， 自称为耕读世家 。
星火财经记者联盟|今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代（圈子分析文）
本文插图

而现代的富豪 ， 采用的办法也差不多 。
他们给后代们准备了大量的收租型物业 ， 财产更庞大的还会准备很多收租型股票 ， 最顶级的甚至直接收购收租型公司 。
不求后代有多大才华 ， 当个挂名总裁 ， 起一个监管作用 ， 看好这份家产就行了 。
收租真的很简单 ， 再笨的娃都会 。
新时代的耕读传承
中国进入现代化工业社会后 ， 农业经济已经无法传承社会的主流财富了 ， 我们需要建立一个新的耕读传承体系 。
工业社会也是可以收租的 ， 只不过收租工具变成了物业和股票 。
什么叫收租型物业？
就是只看租金 ， 可以长期持有永不卖出的物业 。
所以住宅直接就被排除掉了 ， 目前住宅的平均租金回报率仅为年1.5% ， 扣除空置率后更低 ， 这种级别的租金只能自住 ， 靠它来传承财富是绝对不可能的 。
也许这种高估值（泡沫）可以再维持10年 ， 甚至20年 ， 但绝不可能维持30年、50年 。
而真正的耕读世家 ， 是需要传承几百年乃至于上千年的 。
现阶段适合做中国家族财富传承的收租型物业 ， 是商业地产 。
十年前 ， 商业地产非常红火 ， 那个时候叫一铺养三代 ， 谁持有商铺谁发财 ， 写字楼同理 。
租金收入其实没那么离谱 ， 关键售价涨幅太惊人了 。
而今天这个时代的商业地产 ， 叫三代养一铺 ， 因为在过去十年里投资商铺和写字楼的人都亏惨了 。
十年前 ， 最好的地段一定是给写字楼及商铺的 ， 开发商抢着建 。
【星火财经记者联盟|今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代（圈子分析文）】而十年后的今天 ， 商业面积是要靠政府强制搭配的 ， 不然开发商根本就不想要 。
即便被强制了 ， 开发商也是先建好所有的住宅回笼资金 ， 拖到最后才开始建写字楼 ， 而且想法设法的给弄成所谓“商住两用”的公寓 。
从极热到极冷的转折点 ， 就是商业地产所得税和增值税的征收 。
今天的商业地产 ， 买入后你就不要想着卖出了 ， 增值部分的税费高的吓死人 ， 流动性奇差无比 ， 基本断绝了你通过商业地产获取炒作利润的可能性 。
曾经的住宅价格 ， 要比商业地产便宜的多 ， 但今天却反过来了 。
青木我对商铺不熟 ， 而且商铺的选择对地段选择的眼光要求太高 ， 很难互相参考 ， 所以我在购买完自住改善房之后 ， 打算给家里的傻儿子准备一些写字楼 。
武汉写字楼目前的租金率 ， 达到年化7~8% ， 综合空置率大约是30% ， 扣掉压在开发商手里没出售的 ， 业主空置率我猜应该是20%以下 ， 计算得出的最终收益率在6%以上 。
其他城市不了解 ， 但应该也差不多 。
今年武汉的租金虽然大跌 ， 但写字楼的最低售价也跟着大跌 ， 我算了一下 ， 大体收益率还是差不多 。


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