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房地产|中央定调!五大信号！明确未来5年房地产走向

市场最痛恨的是什么? 是不确定性 。 这对房地产市场而言尤甚 。
政策预期的不确定性是各种谣言和市场恐慌的重要来源 ， 更是滋生投机、放大风险的“温床” 。 确定未来5年乃至15年 ， 房地产市场的政策框架无疑能为市场注入一股极为重要的“确定性” 。
现在它来了 。
日前 ， 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》（以下简称“建议”）全文发布 。 关于房地产市场 ， 文中透露五大信号 ， 为未来5年的楼市走向定调 。
“房住不炒”贯穿未来五年
此番建议提出 ， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 租购并举、因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
这意味着未来5年 ， “房住不炒”依然是中国房地产调控和各项政策的主基调 。
房地产|中央定调!五大信号！明确未来5年房地产走向
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2016年底 ， 中央经济工作会议首次提出“房住不炒” 。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 自首次提出后 ， “房住不炒”成为“十三五”时期房地产发展最核心的指导思想 ， 此后各类房地产政策的制定 ， 都严格遵循这个思路 。
【房地产|中央定调!五大信号！明确未来5年房地产走向】“十三五”、“十四五”两个五年规划期 ， 均以此作为主基调 ， 意味着“房住不炒”将贯穿中国楼市10年发展 。
如此长时间的坚持同一项政策 ， 一方面体现楼市政策的稳定性 ， 稳定的政策有助于产生稳定的预期 ， 促进楼市的长期平稳发展 。
另一方面 ， 这也是持续淡化房地产全行业和各参与方（包括购房者、地方政府、金融机构、开发商和中介机构等）的投资、投机冲动 ， 遏制炒房倾向 。
减少房地产对金融资源的挤占
2020年以来的一系列政策表明 ， 国家正在力图减少房地产对金融资源的挤占 ， 同时 ， 引导金融资源更多流向实体经济 ， 特别是科技领域 。
此番中央的建议也在畅通国内大循环中 ， 强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展” 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ， 过去一个阶段 ， 房地产和金融两个板块相互推动 ， 部分城市房价出现快速上涨 ， 投资投机性购房需求旺盛 ， 部分企业投资房产 ， 居民债务压力巨大 ， 对国内生产、消费循环构成了不利影响 。
今年8月份 ， 银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称 ， 一些地方的房地产价格开始反弹 ， 金融资源有可能再次向高风险领域集中 。 他指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛” 。
对此 ， 监管层也出台一系列措施 ， 化解风险 ， 收紧涉房金融政策 ， 其中就包括被称为“三道红线”的房企融资新规的出台 。
万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示 ， 房地产业中 ， 金融的比重越来越高 ， 金融资源被过多占用 ， 这对经济而言不是好事 。 这一新规的出台 ， 意味着房地产金融红利时代的结束 ， 房地产行业将逐渐回归成普通行业 。
对于购房者而言 ， 许小乐认为 ， 在房住不炒的政策基调下 ， 监管层将维持房地产金融高压监管 ， 抑制房价过快上涨 。 因此 ， 未来购房投资的空间将被压缩 。
住房租赁仍是“风口”
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建议提及租购并举 ， 提出有效增加保障性住房供给 ， 完善土地出让收入分配机制 ， 探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房 ， 完善长租房政策 ， 扩大保障性租赁住房供给 。
经过多年发展 ， 中国的住房制度框架已经基本建立 。 官方将其表述为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度” 。
不过 ， 业内专家指出 ， 目前租购这“两条腿不一样长” ， 租赁仍是住房制度的短板领域 ， 需要在未来5年重点发展 。
许小乐表示 ， 住房补短板 ， 是为了弥补过去20多年重购买、轻租赁导致的供应结构失衡 ， 同时 ， 也可以提升低收入群体和新市民的住房条件 。
自2015年底 ， 中央经济工作会议首次提出“租购并举” ， 住房租赁走上政策风口 ， 大量资本涌入 ， 长租公寓企业数量不断增加 。 但“一窝蜂”式的无序发展也带来很多问题 ， 今年有多家长租公寓企业接连暴雷 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 此次的建议当中再提租购并举、完善长租房政策等 ， 说明租赁住房依然是后续重点发展的领域 ， 租购并举是趋势 。 完善市场化租赁 ， 加强长租公寓管理可能是近期的政策重点 。
重视老旧小区改造
挖潜存量的老旧小区改造等也将成为未来5年房地产市场发展的重点之一 。
建议提出 ， 加强城镇老旧小区改造和社区建设 。
过去40年 ， 中国经历了人类历史上最大规模的城市化 。 但总体而言 ， 城镇化发展并不均衡 ， 北上广深等一线城市城镇化起步较早 ， 在中心城区留下了大量的老旧小区 ， 这些小区往往设施配套老化 ， 停车不便、绿化不足 ， 居住体验很差 。
根据官方出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 到“十四五”期末（2025年底） ， 力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务 。 据官方摸底 ， 这意味22万个老旧小区需要改造 ， 涉及的居民近3900万户 。
目前各地正在探索老旧小区改造的新机制 。 针对最大的难点“谁出资”问题 ， 专家认为 ， 房地产开发企业或许可以在其中扮演更重要的角色 ， 但这需要房企改变发展模式 ， 并且与各方合作 ， 探索出更合适的利益协调机制 。
“居住时代”到来
此次建议当中明确提出 ， 促进住房消费健康发展 。
有声音认为 ， 再次提及住房消费 ， 意味着房地产市场会再现一波大涨行情 。
但专家指出 ， 这是误读 。 住房消费健康发展实际上开启了中国从“购房时代”向“居住时代”的转变的大门 。
许小乐认为 ， 住房消费的重点在“健康发展”四个字上 。 健康发展是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足 。
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其背后是房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配 ， 与此同时 ， 提升居住需求的房屋装修、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展 ， 服务品质得到进一步提升 。 居住服务领域市场进一步壮大 。
无论是发展租赁住房 ， 还是老旧小区改造 ， 此次规划建议当中 ， “提高居住水平”可谓贯穿了各项房地产相关政策 。
对于房地产企业而言 ， 这也意味着重大的转型 。 专家指出 ， 开发企业要重视多样化经营 ， 着重提升持续的运营和服务的能力 。 随着未来新房开发业务见顶 ， 物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源 。


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